§4. Виды договоров аренды

Гражданский кодекс наряду с общим договором аренды выделяет его особые виды: договор проката, договор аренды транспортных средств, договор аренды предприятий, договор аренды зданий и сооружений и договор лизинга.

Договор проката.

Договор проката регулирует предоставление движимого имущества предпринимателем, занимающимся этим в качестве постоянной предпринимательской деятельности, во временное владение и пользование арендатора за плату, как правило для потребительских целей.

Особенности договора проката.

1. Особый субъектный состав. Арендодателем может быть лишь предприниматель, причем такой, который осуществляет сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности.

Арендатором может быть любой субъект гражданского права, но чаще всего им является гражданин, ибо этот договор, как правило, предполагает использование имущества в потребительских целях.

2. Объект.

Юридический объект договора проката - действия по предоставлению имущества, владение и пользование им, действия по оплате аренды и возврату имущества. По этому договору вещь предоставляется не только в пользование, но и во владение арендатора.

Материальный объект - только движимое имущество, как правило, потребительского назначения (непотребляемые, индивидуально-определенные вещи).

3. Особые цели договора - использование имущества для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

4. Договор проката - публичный.

5. Возмездный.

6. Консенсуальный.

7. Двусторонний.

8. Двусторонне-обязывающий (взаимный).

9. Свободно-заключаемый.

10. Срочный - предельный срок договора до 1 года (ст. 627 ГК).

11. Допускается досрочное прекращение договора в любое время по инициативе арендатора, при этом ему возвращается соответствующая часть арендной платы.

12. Его особенностями являются также: недопустимость сдачи имущества в субаренду, в безвозмездное пользование, в залог.

13. Не только капитальный, но и текущий ремонт – обязанность арендодателя.

14. Усиленная защита прав арендатора, когда таковым является гражданин - «потребитель», которому в соответствии с Гражданским кодексом РФ и «Законом о защите прав потребителей» предоставляются особые «меры защиты» и «меры ответственности».

К мерам защиты относится: возможность требовать безвозмездного устранения недостатков в течение 10 дней либо замены вещи.

Мерами ответственности, которые несет неисправный арендодатель являются: неустойка в размере трех процентов от арендной платы, но в пределах стоимости имущества за каждый день просрочки в устранении недостатков или замене вещи; убытки, взыскиваемые сверх неустойки, возмещение вреда, причиненного недостатками вещи жизни, здоровью, имуществу, как самого арендатора, так и других лиц; компенсация морального вреда и, наконец, особый штраф в размере 50 % процентов от взысканной суммы за уклонение от добровольного исполнения законных требований арендатора.

Договор аренды транспортных средств.

Договор аренды транспортных средств различается на две разновидности: аренда транспортных средств с экипажем и аренда транспортных средств без экипажа.

Договор аренды транспортных средств с экипажем - это договор о предоставлении арендатору транспортного средства на время с оказанием услуг силами арендодателя по управлению и технической эксплуатации.

Особенности:

- в субъектном составе - арендодатель должен иметь специальную лицензию;

- юридическом объекте - он является смешанным, поскольку охватывает не только действия по владению и пользованию имуществом, но и оказание услуг в виде управления арендодателем транспортным средством и услуг по его техническому обслуживанию;

- материальный объект - только транспортное средство (любого вида);

Юридическими признаками этого договора также являются: реальность, возмездность, он свободно заключаемый, двусторонне обязывающий, должен заключаться в письменной форме.

Арендодатель несет деликтную ответственность, как владелец источника повышенной опасности (ст. 1079 ГК).

Договор аренды транспортного средства без экипажа - это договор о предоставлении транспортного средства во временное владение и пользование за плату без оказания услуг по управлению и технической эксплуатации.

В этом договоре сам арендатор осуществляет управление транспортным средством, поддерживает его надлежащее состояние, отвечает за вред, как владелец источника повышенной опасности.

Договор аренды предприятия.

Договор аренды предприятия - это договор между предпринимателями о предоставлении во владение и пользование за плату предприятия, как имущественного комплекса.

Особенности:

1. Особый субъектный состав - участниками этого договора являются только предприниматели.

2. Материальный объект - это предприятие, как имущественный комплекс, т.е. включающий в себя земельный участок, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства производства, а также оборотные средства (сырьё, топливо, материалы), права и обязанности по договорам и даже исключительные права (на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия). Часть имущества является движимыми и потребляемыми вещами. В соответствии со ст. 132 ГК предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

3. Юридический объект: действия по владению и пользованию, а иак же распоряжению, осуществляемые арендатором, также отличаются спецификой. Правомочия пользования имуществом охватывает использование его в производстве, допускается постоянная сменяемость составляющих имущество компонентов. Арендатор может продавать входящие в состав имущества материальные ценности, обменивать, сдавать в субаренду и т. п., за исключением земли и других природных ресурсов. При этом не допускается уменьшение стоимости предприятия в целом. Арендатор может производить реконструкцию предприятия, расширять, проводить техническое перевооружение, если это увеличивает стоимость имущества. При этом арендодатель обязан (в отличие от общего договора аренды) возместить неотделимые улучшения, хотя бы они были проведены без разрешения арендодателя (ст. 662 ГК) – норма диспозитивная.

4. Существенными условиями договора являются не только предмет (объект) договора, но и цена.

5. Особые гарантии прав кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия (ст. 657 ГК).

6. Форма договора. Требуется письменная форма в виде одного документа и государственная регистрация договора.

1. Договор аренды зданий и сооружений.

-должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа независимо от срока;

- при сроке 1 год или более требуется государственная регистрация;

- указание на размер арендной платы является существенным условием этого договора наряду с предметом.

Особенностью этого договора является его связь с земельным участком - необходимость оформления права на земельный участок.

Кроме того, установлен особый порядок передачи арендатору и возвращения им по окончанию срока договора здания или сооружения - составление передаточного акта (или иного документа) с подписями обеих сторон.

На аренду части здания (отдельных нежилых помещений в здании) распространяются правила аренды зданий и сооружений. В частности, такие договоры должны заключаться в письменной форме в виде одного документа с подписями обеих сторон. Государственная регистрация требуется лишь тогда, если такой договор заключен на срок не менее одного года в соответствии с правилом п. 2 ст. 651 ГК (см. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г. №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»⁵⁰.

Договор лизинга.

Договор лизинга - это договор между тремя предпринимателями: арендодателем, арендатором и продавцом о приобретении имущества арендодателем в его собственность по заказу арендатора для передачи имущества арендатору за плату для использования в предпринимательских целях.

Юридические признаки:

1. Особый субъектный состав: в договоре участвуют три стороны; все они должны быть предпринимателями: арендодатель (лизингодатель), продавец, арендатор (лизингополучатель)_;/Лизингодателем может быть только специализированная коммерческая организация (банки, лизинговые компании).

2. Юридический объект - сложный, он включает действия по передаче права собственности от продавца лизингодателю и действия по передаче имущества во владение и пользование лизингополучателю, действия лизингодателя по оплате купленного товара продавцу и действия по оплате арендной платы лизингополучателем лизингодателю.

Материальный объект - средства производства, это может быть движимое имущество и недвижимость, кроме земельных участков и других природных объектов, а также имущества, которое запрещено для свободного обращения, или для которого установлен особый порядок обращения, за исключением продукции военного назначения, лизинг которой осуществляется в соответствии с международными договорами РФ.

3. Договор является возмездным, консенсуальным, двусторонне-обязывающим и свободно заключаемым.

4. Особенностью договора лизинга является возложение риска случайной гибели на арендатора с момента передачи ему лизингового имущества, если иное не предусмотрено договором (ст. 669 ГК).

5. Обязанностью лизингополучателя является использование имущества не только по назначению, но и в предпринимательских целях.

6. Особенности распределения прав и обязанностей между сторонами: продавца и имущество определяет (выбирает), как правило, лизингополучатель, а не лизингодатель (покупатель), он же согласовывает с поставщиком все технико-экономические характеристики имущества, осуществляет приемку имущества (в присутствии представителя лизингодателя) и предъявляет претензии по поводу имущества.

7. Лизингодатель и лизингополучатель являются солидарными кредиторами по отношению к продавцу (ст. 670 ГК).

8. Существенными условиями договора лизинга являются: предмет, цена, сроки.

9. Форма договора: письменная в виде одного документа с подписями обеих сторон. Обязательность государственной регистрации при лизинге недвижимости.

Лизинговый договор, новый для нашего права, характерен для рыночной экономики, он является эффективным средством инвестирования производственной деятельности. В соответствии с Федеральным законом РФ от 8.02.1998 года - Россия присоединилось к «лизинговой» Оттавской Конвенции о международном финансовом лизинге, что способствует развитию лизинговых отношений в России⁵¹.

Различаются формы договора лизинга: внутренний и международный, типы: долгосрочный (на срок 3 года и более), средне срочный (от 1,5 до 3 лет), краткосрочный (до 1,5 лет).

Виды договоров лизинга: договор финансовой аренды, договор возвратного лизинга и договор оперативного лизинга.

Наряду с Гражданским кодексом (статьи 665 - 670) договор лизинга регулируется специальным Федеральным Законом «О лизинге»⁵².