2. Определение рыночной стоимости объекта

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости используются три основных подхода: затратный; прямого сравнительного анализа продаж; капитализации дохода.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того, какой подход(ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.

2.1. Затратный подход

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость улучшений на участке за вычетом накопленного износа.

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

1. Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях её оптимального использования.

2. Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта.

3. Определение величины накопленного износа здания.

4. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости здания.

5. Добавление к рассчитанной остаточной стоимости здания стоимости земли.

Оценка стоимости земельного участка

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы: метод сравнения продаж, техника остатка для земли, метод распределения, метод выделения, метод разбивки на участки, капитализация земельной ренты. При наличии необходимой информации наиболее предпочтительным и общеприменимым является метод сравнения продаж.

1. Метод сравнения продаж.

Данные о сравнимых участках, проданных и выставленных на продажу, приведены в таблице 2.1. Таблица 2.2 включает те корректировки, которые могут быть внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми участками.

Таблица 2.1

Данные по сравнимым продажам участков земли

№	Номер участка	1	2	3	4	5
1.	Местоположение
2.	Юридическое описание
3.	Цена продажи, $
4.	Право собственности
5.	Условия финансирования
6.	Условия продажи
7.	Дата продажи
8.	Площадь участка, м2
9.	Подъезд

Продолжение таблицы 1.7

10.	Коммунальные услуги: (электроснабжение, вода, канализация, газ)
11.	Состояние
12.	Форма
13.	Топография
14.	Рельеф и почвы
15.	Здания и сооружения
16.	Затопляемость
17.	Зона
18.	Источник информации

Таблица 2.2

Таблица корректировок для сопоставимых продаж участков земли

№	Номер участка	1	2	3	4	5
1.	Цена продажи, руб.
2.	Дата продажи / корректировка на дату продажи
3.	Скорректированная цена стр.(1+2)
4.	Площадь участка, м2 / стоимость 1 м2
5.	Местоположение / корректировка
6.	Скорректированная цена
7.	Юридическое описание / корректировка
8.	Скорректированная цена
9.	Условия финансирования / корректировка
10.	Скорректированная цена
11.	Условия продажи / корректировка
12.	Скорректированная цена
13.	Физические характеристики:
14.	Коммунальные услуги: (электроснаб-е, вода, канализация, газ) / корректировка
15.	Скорректированная цена
16.	Состояние / корректировка
17.	Скорректированная цена
18.	Форма / корректировка
19.	Скорректированная цена
20.	Рельеф и почвы / корректировка
21.	Скорректированная цена
22.	Здания и сооружения / корректировка
23.	Скорректированная цена

Комментарии к таблице.

2. Техника остатка.

Таблица 2.3

Расчет стоимости участка земли методом техники остатка

Показатель	Руб.
Чистый операционный доход, $
Стоимость здания, $
Норма капитализации для здания, %
Норма капитализации для земли, %
Стоимость участка земли, $

Стоимость участка - ……….. ( тыс. рублей )

Оценка стоимости восстановления (замещения)

Стоимость строительства можно оценить двумя способами: по стоимости восстановления или по стоимости замещения. Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам. Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.

В данном отчете стоимость строительства оценивается по полной стоимости восстановления (замещения). Для оценки стоимости строительства использовался метод(ы) ...

Метод индексации балансовой стоимости.

Балансовая стоимость – стоимость объекта, определенная на основе сводного сметного расчета, составленного в ценах года, предшествующего началу строительства объекта. Балансовая стоимость (установлена по паспорту здания, получена из архивов Бюро Технической Инвентаризации (БТИ)).

Переход от цен базисного года к текущим делается с помощью индексов удорожания, а последние, в свою очередь, определяются с учетом фактических биржевых цен на материалы, энергоносители и труд.

Пример:

Полная восстановительная стоимость административного здания кирпичного двухэтажного по состоянию на 1.10.2002 г. определяется по формуле:

С2002== Ц1971 х Кпопр х Ксейсмич х И1984/1971 х Крег х И2001/1984 х К1клим х V х НДС

Где Ц₁₉₇₁ – цена строительства в 1971 г. 1 м³ здания. Определяется исходя из конструктивных особенностей здания по Сборнику №4 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных, коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания для переоценки основных фондов учреждений и организаций, (в баллах) состоящих на государственном бюджете» из данных табл. №50.

К_{сейсмич} - коэффициент, учитывающий удорожание строительства в сейсмических районах, к которым относится и Республика Бурятия. Данный поправочный коэффициент определяется из данных табл. №2 сборника №33 УПВС. Сейсмичность (в баллах) = 8, для административных зданий этот коэффициент равен 1,04.

И_1984/1971 – индекс удорожания строительно-монтажных работ в 1984 г. по отношению к 1971 г. = 1,17, а в 1971 г. = 1,03.

К_рег – региональная поправка к Индексу_1984/1971 для Бурятии = 1,08.

И_2001/1984 – индекс удорожания строительно-монтажных работ в 2002 г. по отношению к 1984 г. На 1.01.2002 г. этот индекс составил 10,111.

К_1клим – поправочный коэффициент для 1-го климатического района, к которому относится Бурятия, учитывает также группу капитальности объекта, определяется из данных табл. 1 сборника №4 УПВС, равен 1,08.

V – объем здания, определяется по техническому паспорту здания = 4090 м³

НДС – налог на добавленную стоимость, по действующему налоговому законодательству равен 20%.

Полная восстановительная стоимость административного здания кирпичного двухэтажного по состоянию на 1.10.2002 г. будет равна:

С₂₀₀₂ = 22,5 х 1,04 х 1,17 х 10,111 х 1,08 х 4090 х 1,2 = 1511320 руб.

Оценка износа

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия. Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности. Внешний износ вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д.

Для определения накопленного износа применяется метод разбивки.

1. Метод разбивки. Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа. Данные по оценке износа приведены в таблице 2.4.

Таблица 2.4

Расчет накопленной суммы износа

Виды износа	Руб.
Физический износ:
устранимый,
неустранимый,
Функциональный износ:
устранимый,
неустранимый,
Внешний износ,
Накопленный износ,

Таблица 2.5

Расчет неустранимого физического износа

Основные конструктивные элементы	Уд. вес в общей стоимости, % %	срок эксплуатации, лет		Неустранимый износ, %
		Фактический	Нормативный	по сроку эксплуатац.	фактический
Фундамент
Стены
Каркас
Лестницы
Перекрытия
Кровля
Перегородки
Полы
Окна
Двери
Отделка
Водопр.-канализац. система
Сантех. приборы
Система электроснабжения
Электроарматура
Теплоснабжение
Вентиляция
Лифты
Благоустройство территории
Внешние инженерные сети
Всего

Комментарии к таблице.

Таблица 2.6

Расчет устранимого функционального износа

Дополнения	Руб.
Стоимость установки дополнения
в существующем здании,
при строительстве,
Функциональный износ,
Замена и модернизация
Восстанов. стоимость существующей,
Физический износ,
Стоимость демонтажа,
Возврат материалов,
Стоимость монтажа новой,
Функциональный износ,
Сверхулучшения (если используется стоимость замещения, то первые две строки = 0 )
Стоимость восстановления,
Физический износ,
Стоимость ликвидации,
Возврат материалов,
Функциональный износ,
Сумма устранимого функционального износа

Таблица 2.7

Расчет неустранимого функционального износа

Недостатки ( Элементы здания, не включенные в стоимость строительства, но которые должны быть )	Руб.
Чистая потеря дохода, $
Норма капитализации для зданий, %
Стоимость установки, $
Функциональный износ, $
Сверхулучшения ( Эл. здания, включенные в стоимость строительства, но которых не должно быть)
Восстанов. стоимость сверхулучшений, $
Физический износ, $
Стоимость издержек, связанных с наличием сверхулучшений, $
Коэффициент капитализации, %
Добавленная стоимость, $
Функциональный износ, $

Таблица 2.8

Расчет внешнего износа

Капитализация потери дохода, относящегося к внешнему воздействию
Чистый доход без учета внешних факторов,
Текущий чистый доход,
Потеря чистого дохода за счет внешних факторов,
Стоимость земли,
Норма капитализации для земли, %
Норма капитализации для зданий, %
Внешний износ

Комментарии к таблицам.

2. Метод сравнения продаж. При применении метода сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Необходимым условием применения данного метода является наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли. Результаты применения данного метода приведены в таблице 2.9.

Таблица 2.9

Расчет накопленного износа методом сравнения продаж

Объекты сравнения	1	2	3	4
Цена продажи,
Стоимость участка,
Стоимость нового строительства на дату оценки,
Накопленный износ, как % от стоимости строительства
Весовой коэффициент
Накопленный износ, %

Комментарий к таблице.

Таблица 2.10

Рыночная стоимость затратным подходом

Стоимость участка земли, $
Стоимость восстановления (замещения), $
Накопленный износ, $
Стоимость объекта недвижимости, $

Стоимость объекта, полученная затратным методом, равна ……