1.2. История объекта

В данном разделе необходимо проанализировать фактический возраст здания, сведения о последних владельцах (арендаторах). Данную информацию обобщить в форме в таблицы 1.4.

Жилой дом по ул. Тобольская 56 был построен в 1983 г. Фактический возраст жизни здания составляет на 2005 г. 22 года. Известные данные по переходу прав собственности на 2-х комнатную квартиру представлены в таблице 1.4.

Таблица 1.4

Информация по переходу прав собственности

Владелец (арендатор)	Период владения	Цена продажи, $	Условия продажи (аренды)	Использование объекта

Из данных таблицы 1.2 видно, что в настоящее время объект находится общей совместной собственности супругов Ушаковых В.Г. и Л.С., не собирающихся выставлять объект в ближайшее время на продажу.

Сведения об изменении формы собственности.

Оцениваемая квартира в 1997 г. была приватизирована в общую совместную собственность супругов Ушаковой Л.С., Ушакова В.Г…….

Сведения о капитальных ремонтах.

год, причины проведения ремонта (плановый ремонт, наличие аварийности, функциональное устаревание и т. д.) и степень реконструкции .

Сведения об исторических и памятных событиях и личностях.

( связанных с данным объектом )

1.3. Анализ среды местоположения объекта

В данном разделе необходимо дать описательную характеристику основным факторам внешней среды в следующей последовательности.

Природные и климатические условия

Климат (морской, континентальный и т. д.)

Осадки. (количество, периоды выпадения ).

Преобладающие направления ветров.

Зоны затопляемости.

Подземные воды.

Природные ресурсы.

Экологическое состояние окружающей среды

(основные загрязняющие вещества, их концентрация и ПДК, местоположение источников загрязнения)

Атмосфера.

Водные ресурсы.

Почвы.

Экономика

Стадия развития. (рост, стабильное состояние, спад)

Состояние по отраслям с анализом влияния на рынок недвижимости.

Промышленность.

Строительство.

Сельское хозяйство.

Транспорт и связь.

Торговля.

Занятость и доходы населения.

Сведения о налогах и оценке для налогообложения.

Рынок недвижимости. ( для типов недвижимости, связанных с возможным использованием оцениваемого объекта )

Спрос и предложение. ( дефицит, равновесие, избыток )

Маркетинговое время.

Типичный покупатель. (владелец, инвестор)

Тенденции развития.

По представленным необходимо сформулировать выводы.( Тенденции в развитии региона, привлекательность его для потенциальных покупателей.)

Карта региона

( с указанием местоположения объекта )

Рис. 1.

1.5. Анализ местоположения объекта

Границы.

Застроенность окружения.

( Полнота застройки, основные типы застройки и состояние, тенденции в развитии и застройки, тенденции в изменении использования недвижимости )

Местоположение и транспортная доступность объекта.

( Обеспеченность общественным транспортом; удаленность от делового центра, удаленность от центров жизнеобеспечения: мест работы, торговли, медицинских учреждений, школ, объектов культуры; состояние подъездных путей, удаленность от главных автомагистралей, ж/д, водных путей)

Развитость инженерной инфраструктуры.

( Наличие и состояние водоснабжения, электроснабжения, канализации, теплоснабжение, газа, телефона и т. д. )

Зонирование, типы землепользования,

типичное использование окружающей недвижимости.

Состояние окружающей среды (локальное)

( Загрязненность воздуха и водоемов, уровень шума, чистота и освещенность территории, близость рекреационных зон.)

По приведенным данным местоположения объекта недвижимости необходимо сформулировать выводы в следующей последовательности:

Положительные характеристики территории:

(с точки зрения влияния на спрос и предложение)

Отрицательные характеристики:

(с точки зрения влияния на спрос и предложение)