Тема 4.1.2. Отдельные виды договора купли-продажи Занятие 1.

I. Задания для самостоятельной работы

1. Сопоставьте требования закона к форме и порядку заключения различных видов договора купли-продажи.

2. Выявите особенности правового положения сторон в договоре розничной купли-продажи и поставки. Перечислите специфические характеристики правового статуса покупателя в договоре розничной купли-продажи, установленные Федеральным законом «О защите прав потребителей».

3. Сопоставьте договор розничной купли-продажи и договор поставки по следующим критериям: субъектный состав, предмет, ответственность сторон по договору.

4. Определите особенности договора купли-продажи недвижимости. В чем специфика продажи жилого помещения, предприятия, земельного участка.

5. Составьте проект договора купли-продажи жилого дома (квартиры, части жилого дома).

6. Составьте план-конспект ответа на каждый из указанных ниже вопросов семинарского занятия.

7. Составьте конспект-лекцию, отражающую содержание всех правовых категорий, указанных в рекомендациях по выполнению заданий, в приведенной там последовательности*.

8. Решите задачи, выявив все юридически значимые обстоятельства и нормы права, подлежащие применению. Подтвердите свою позицию материалами судебной практики.

Задача 1.

АО «Прометей» по договору, заключенному 6 февраля с ООО «Аврора», обязалось поставить партию импортных сигарет на сумму 540 тыс. руб. В соответствии с договором покупатель должен был оплатить стоимость сигарет в порядке предоплаты в течение семи дней после подписания договора, а поставщик - осуществлять равномерную поставку сигарет, которая должна быть в целом завершена к 1 ноября того же года. По всем вопросам, не урегулированным в договоре, стороны договорились руководствоваться действующим законодательством.

В феврале, марте и апреле товар не поставлялся, в мае было поставлено сигарет на сумму 160 тыс. руб. В июне, июле и августе поставка не осуществлялась, а в сентябре было поставлено сигарет на сумму 180 тыс. руб. В октябре и ноябре товар вновь не поставлялся, а в декабре было поставлено сигарет на сумму 200 тыс. руб.

Покупатель от принятия последней партии сигарет отказался и предъявил поставщику требование о возврате 200 тыс. руб. с начислением на эту сумму процентов, предусмотренных ст. 395 ГК, а также о возмещении причиненных убытков.

Поставщик претензию отклонил, сославшись на то, что: 1) заключенный договор никаких штрафных санкций не предусматривал; 2) покупатель сам нарушил обязанность по предоплате, переведя деньги лишь 13 марта; 3) поставка осуществлена в полном объеме в пределах срока действия договора, который истек только 31 декабря. Покупатель обратился с иском в арбитражный суд.

Как должно быть разрешено это дело?

Задача 2.

Строительная компания выиграла инвестиционные торги на право строительства жилого дома. Не имея достаточных финансовых средств для осуществления строительства, компания обратилась в юридическую фирму с предложением разработать договор купли-продажи квартир в строящемся доме. При этом компания просила включить в договор:

1) условие о поэтапной оплате покупателем строящейся квартиры, в соответствии с которым право собственности на квартиру переходит к покупателю после полной ее оплаты, а риск случайного повреждения или порчи — с момента подписания договора купли-продажи;

2) условие о том, что цена квартир определяется из расчета 300 долларов США за 1 кв. м, но окончательная сумма уточняется после завершения перепланировки квартир с учетом пожеланий покупателей.

Кроме того, строительная компания предполагала взять кредит в банке под залог строящегося дома и хотела бы получить консультацию, можно ли об этом не упоминать в договорах купли-продажи квартир. Ее также интересовал вопрос, нуждаются ли в государственной регистрации договоры купли-продажи, которые предполагается заключать.

Наконец, был задан вопрос: сможет ли компания, если она не найдет достаточных средств на строительство дома, продать по договору купли-продажи полученные по конкурсу право застройки и право аренды земельного участка сроком на 49 лет (в том числе без согласия арендодателя)?

Дайте ответы на поставленные вопросы от имени юридической фирмы.

Задача 3.

16 ноября Крылов купил в универмаге костюм и ботинки, предварительно их примерив и внимательно осмотрев. Придя домой, Крылов снова стал примерять костюм, но фасон и расцветка костюма ему не понравились. Посоветовавшись с отцом, Крылов решил обменять костюм в ближайшее воскресенье, 21 ноября. Костюм Крылов больше не надевал. 20 ноября, возвращаясь с работы, Крылов споткнулся на лестнице, а потом обнаружил, что у одного из новых ботинок с носка отрывается подошва. 21 ноября Крылов пришел в универмаг и потребовал обменять костюм, а за ботинки возвратить деньги. Администрация универмага обменять костюм отказалась, ссылаясь на то, что костюм вполне доброкачественный, соответствующего размера и никаких серьезных причин для обмена нет. Что же касается ботинок, то администрация согласилась принять их обратно, но лишь в обмен на другую пару.

Вправе ли Крылов обменять доброкачественный костюм, фасон и расцветка которого ему не понравились? Какие права имеет покупатель в случае выявления в купленной обуви дефектов производственного характера? Вправе ли Крылов в изложенной ситуации потребовать обмена ботинок на ботинки другой более качественной и дорогой модели? Изменится ли ответ на поставленные вопросы, если Крылов с подобными требованиями обратится через шесть месяцев после покупки костюма и ботинок?

Задача 4.

В процессе приватизации завод стеклоизделий был преобразован в акционерное общество. Не видя возможности сохранить производство из-за падения спроса на стеклоизделия, акционеры на общем собрании приняли решение о продаже предприятия. При обсуждении на собрании возник ряд вопросов, для разъяснения которых решили провести еще одно собрание и пригласить на него юриста. В частности, акционеры хотели выяснить: 1) чем будет отличаться договор продажи предприятия как имущественного комплекса от договоров купли-продажи акционерами своих акций; 2) может ли выступать покупателем гражданин Меладзе, который не является индивидуальным предпринимателем; 3) нужно ли уведомлять о предстоящей продаже предприятия кредиторов и можно ли будет продать предприятие без их согласия; 4) будет ли акционерное общество после продажи считаться ликвидированным, а работники — уволенными, или трудовые отношения с работниками будут продолжены уже с покупателем; 5) можно ли включить в договор купли-продажи помещения, которые арендуются фабрикой, и перейдет ли к покупателю право их выкупа, которое принадлежит сейчас продавцу в соответствии с законодательством о приватизации?

Если бы Вы были приглашены на данное собрание, то какие разъяснения по поставленным вопросам Вы дали?

II. План семинарского занятия

(форма обучения: очная, заочная)

1. Розничная купля-продажа и особенности ее правового регулирования.

2. Основные положения Федерального закона «О защите прав потребителей». Защита прав покупателя в случае продажи ему вещи ненадлежащего качества.

3. Форма договора розничной купли-продажи. Порядок его заключения.

4. Особенности договоров купли-продажи недвижимости.

5. Договор купли-продажи предприятия.

III. Рекомендации по выполнению заданий

и подготовке к семинарскому занятию

При выполнении заданий для самостоятельной работы и подготовке к семинарскому занятию необходимо изучить нормативные документы, учебную и специальную литературу, подобрать и проанализировать судебную практику, обобщить и зафиксировать результаты работы в соответствии с общими рекомендациями, предложенными в теме 4.1.1. (стр. 8 – 32 настоящего пособия).

Работу следует делить на составные части и последовательно осуществлять в течение всей недели в рамках профессионального часа¹.

Результаты проделанной работы должны выразиться в способности сформулировать и обосновать со ссылкой на закон личные синтезированные, распространенные, профессиональные суждения¹, раскрывающие содержание следующих правовых понятий и категорий.

Договор розничной купли-продажи. Права и обязанности сторон договора розничной купли-продажи. Особенности защиты прав граждан-потребителей по договору розничной купли-продажи. Виды договора розничной купли-продажи.

Договор купли-продажи недвижимости. Форма договора продажи недвижимости. Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости. Содержание договора продажи недвижимости. Права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости. Передача недвижимости приобретателю. Особенности продажи жилых помещений.

Договор продажи предприятия. Понятие и предмет договора продажи предприятия. Содержание договора продажи предприятия. Форма договора продажи предприятия. Государственная регистрация договора продажи предприятия. Исполнение договора продажи предприятия. Ответственность сторон по договору продажи предприятия.

При подготовке проекта договора поставки следует выявить все диспозитивные нормы, содержащиеся в § 7 главы 30 ГК РФ и сформулировав их по своему усмотрению, выделить соответствующие пункты договора полужирным шрифтом (другим цветом, подчеркиванием) и обосновать правовое значение избранной формулировки (в тексте договора курсивом либо в сноске внизу страницы). Особое внимание следует уделить условиям о предмете договора, а также о порядке расчетов. Здесь необходимо изучить современную практику оформления сделок с недвижимостью, используя материалы профессиональных форумов (напр. www.yurclub.ru ).

Рассматривая договор продажи предприятия необходимо особо обратить внимание на способы удостоверения состава продаваемого предприятия и их оценку современной правоприменительной (судебной) практикой.