Тема 4.2.4. Договор найма жилого помещения

I. Задания для самостоятельной работы

1. Рассмотрите понятие жилищного фонда.

2. Укажите общие юридические признаки для договора коммерческого найма жилого помещения и договора социального найма жилого помещения.

3. Укажите, по каким основным признакам можно разграничить договор коммерческого найма и договор социального найма жилого помещения.

4. Провести сравнительный анализ договора социального найма, коммерческого найма и договора аренды.

5. Определите понятия: «жилищные нормы», «учетные нормы», «право на дополнительную жилую площадь», «излишки жилплощади», «права членов семьи пользователя», «временные жильцы», «поднаниматели жилья».

6. Составьте план-конспект ответа на каждый из указанных ниже вопросов семинарского занятия.

7. Ответьте на вопросы для самопроверки, обосновав каждый выбранный ответ ссылкой на примененную норму права.

8. Решите задачу, выявив все юридически значимые обстоятельства и нормы права, подлежащие применению. Подтвердите свою позицию материалами судебной практики.

Задача 1.

Гражданка Степанищева, уезжая в длительную зару­бежную командировку, заключила в отношении принадлежащего ей на праве собственности жилого дома договор найма на три года со своим знакомым Федорищевым.

Досрочно возвратившись из командировки, она узнала, что Федорищев без ее ведома вселил в дом семью своей племянницы, кото­рая проживает в доме более 10 месяцев. Указанные лица оказались наркоманами, устроили в доме притон, что вызвало многочислен­ные нарекания соседей. Кроме того, они повредили пол, пролив на него химикаты, испортили обои.

Степанищева предъявила в суд иск о досрочном расторжении договора найма.

Имеются ли основания для удовлетворения иска?

II. План семинарского занятия (очная форма обучения)

1. Жилищные фонды и их классификация.

2. Понятие и основания возникновения жилищных правоотношений (в домах государственного и муниципального жилищных фон­дов, в домах жилищных и жилищно-строительных кооперати­вов, в домах (квартирах) собственников, в специализированных домах и общежитиях, возникновение права на служебную жи­лую площадь).

3. Договор социального найма и найма жилого помещения социального использования (объект, форма, условия, стороны договора).

4. Пользование жилыми помещениями по договору соци­ального найма. Права нанимателя и постоянно проживающих вместе с ним граждан.

5. Пользование жилыми помещениями в домах и кварти­рах, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве частной собственности.

6. Временные жильцы и поднаниматели.

III. Рекомендации по выполнению заданий и подготовке к семинарскому занятию

При выполнении заданий для самостоятельной работы и подготовке к семинарскому занятию необходимо изучить нормативные документы, учебную и специальную литературу, подобрать и проанализировать судебную практику, обобщить и зафиксировать результаты работы в соответствии с общими рекомендациями, предложенными в теме 4.1.1. (стр. 8-32 настоящего пособия).

Работу следует делить на составные части и последовательно осуществлять в течение всей недели в рамках профессионального часа¹.

Результаты проделанной работы должны выразиться в способности сформулировать и обосновать со ссылкой на закон личные синтезированные, распространенные, профессиональные суждения², раскрывающие содержание следующих правовых понятий и категорий.

Понятие и виды договора найма жилого помещения. Договоры соци­ального и коммерческого найма жилья. Предпосылки заклю­чения договора социального найма жилого помещения. Заключение и оформление договоров найма жилого помещения.

Объект договора найма жилого помещения. Стороны договора най­ма жилого помещения. Права и обязанности участников договора най­ма жилого помещения. Договор поднайма жилого помещения и договор о вселении временных жильцов.

Понятие и условия изменения договора жилищного найма. Отдельные случаи изменения договора жилищного найма. Расторжение договора найма жилого помещения. Случаи и порядок выселения нанимателя и членов его семьи. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения.

Изучение данной темы предполагает четкое уяснение особенностей социального найма жилого помещения и коммерческого найма, а также специфики правового регулирования отношений по найму жилых помещений с учетом положений Гражданского и Жилищного кодексов РФ.

Обязательным элементом самостоятельной подготовки настоящей темы курса, в том числе при решении задач, является анализ судебной практики по отдельным категориям споров, вытекающих из отношений по найму жилого помещения. Для этих целей можно использовать акты Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ, решения Федеральных арбитражных судов округов, подборки судебных решений по отдельным категориям споров, судебные акты по конкретным делам, сформировав запросы в соответствии с правилами поиска правовой информации в СПС: «Консультант Плюс», «Гарант», «Кодекс». Технические и методические приемы поиска и анализа судебной практики приведены на стр. 15 – 16 настоящего пособия.