- •Экзамен. Экономика недвижимости. Костыря а.В.
- •Понятие рынка недвижимости и объекта недвижимости.
- •Составляющие объекта недвижимости.
- •Физические характеристики недвижимости.
- •Особенности взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости.
- •Транзакционные издержки и проблема ликвидности на рынке недвижимости.
- •Риски на рынке недвижимости.
- •Первичный и вторичный рынки и их взаимодействие.
- •Системная модель рынка недвижимости.
- •Определение и сущность понятия «земельный участок».
- •Глава 17 гк рф
- •Определение и сущность понятия «жилое помещение».
- •Глава 18 гк рф
- •Определение и сущность понятия «нежилое помещение».
- •Определение и сущность понятия «участок лесного фонда».
- •Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней.
- •Купля-продажа недвижимости.
- •Аренда недвижимости.
- •Глава 34 гк рф
- •Ипотека недвижимости.
- •Рынок недвижимости в экономической системе
- •1. Рынок недвижимости раньше, чем другие рынки, реагирует на стоимость денег.
- •Взаимодействие рынка недвижимости и рынка капиталов. ???????
- •19. Влияние отдельных факторов на состояние рынка недвижимости.
- •20.Рынки типов недвижимости
- •21.Рынки видов сделок
- •22.Сущность оценки недвижимости
- •23.Виды стоимости, используемые при оценке недвижимости
- •24.Принципы оценки недвижимости
- •25.Затратный метод
- •1 Этап: оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.
- •2 Этап: определение износа здания.
- •3 Этап: корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение текущей стоимости здания.
- •4 Этап: определение стоимости земельного участка.
- •5 Этап: суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания.
- •26.Метод сравнительного анализа продаж
- •27.Доходный подход (метод капитализации дохода)
- •28.Особенности оценки отдельных типов недвижимости
- •29. Российская специфика рынка недвижимости
- •1. Запаздывание с началом становления рынка по сравнению с другими секторами рыночной экономики.
- •2. Отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательных норм и процедур, обеспечивающих безопасное совершение сделок и защиту прав собственности.
- •3. Формирование рынка «со второго этажа» (сначала продажа квартир, потом земли)
- •4. Развитие рынка в отсутствие необходимой для его функционирования финансовой и рыночной инфраструктуры.
Аренда недвижимости.
Глава 34 гк рф
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Аренда – юридически оформленное право возмездного пользования чужой собственностью на определенных условиях.
Субаренда – аренда имущества у его арендатора, т. е. передача арендованного имущества (части его) в аренду третьему лицу (группе лиц).
Лизинговые операции регулируются Законом РФ «О лизинге» от 18 июля 1995 г. за № 108-ФЗ.
В зависимости от сроков или продолжительности в международной практике различают три вида аренды:
· долгосрочную ¾ на срок более одного года, получившую название лизинг;
· среднесрочную ¾ на срок от нескольких месяцев до одного года, именуемую хайринг;
· краткосрочную ¾ на срок до нескольких месяцев, называемую рейтинг.
В зависимости от содержания и методов осуществления аренда может быть следующих видов:
Финансируемая аренда (финансовый лизинг) состоит в том, что лизинговая фирма, выступающая арендодателем, оплачивает полную стоимость недвижимого имущества, заказываемого заинтересованной в аренде фирмой у конкретного поставщика. Арендатор при финансируемой аренде заключает арендный договор, как правило, на длительный срок, близкий к сроку окупаемости имущества. По истечении срока договора арендатор может продлить договор, заключить новый контракт, вернуть имущество ¾ предмет аренды – или купить его по остаточной стоимости. По существу финансируемая аренда ¾ форма долгосрочного кредитования потребителя недвижимого имущества, который путем выплаты арендных платежей погашает его стоимость и возмещает услуги арендодателя, включая плату за финансирование.
Возвратный лизинг представляет собой разновидность финансового лизинга, когда собственник недвижимости продает его лизинговой компании, с которой заключает соглашение о лизинге этой недвижимости, то есть выступает в качестве лизингополучателя. Продавец собственности, ставший ее арендатором, получает в свое распоряжение от покупателя согласованную сумму от сделки купли-продажи, а покупатель выступает уже как арендодатель.
Текущая аренда (оперативный лизинг) предполагает предоставление в аренду заранее приобретенного арендодателем имущества на определенный срок за установленную в арендном договоре плату. При текущей аренде по истечении установленного срока арендатор обязан вернуть предмет аренды. Цель текущей аренды ¾ удовлетворить временные потребности арендатора в арендуемом имуществе. Срок аренды здесь, как правило, значительно меньше сроков физического и морального износа недвижимого имущества.
При текущей аренде ставки арендной платы выше, чем при финансируемой, поскольку арендодатель берет на себя риски: коммерческие, морального старения недвижимого имущества, снижения рентабельности, а также другие прямые и косвенные непроизводственные затраты, вызываемые ремонтом или простоем имущества.
Сумма арендной платы должна возмещать арендодателю:
· рыночную стоимость закупленного у поставщиков недвижимого имущества за вычетом его остаточной стоимости после окончания срока аренды;
· стоимость кредита, полученного от поставщика, банка или другого инвестора;