- •Экзамен. Экономика недвижимости. Костыря а.В.
- •Понятие рынка недвижимости и объекта недвижимости.
- •Составляющие объекта недвижимости.
- •Физические характеристики недвижимости.
- •Особенности взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости.
- •Транзакционные издержки и проблема ликвидности на рынке недвижимости.
- •Риски на рынке недвижимости.
- •Первичный и вторичный рынки и их взаимодействие.
- •Системная модель рынка недвижимости.
- •Определение и сущность понятия «земельный участок».
- •Глава 17 гк рф
- •Определение и сущность понятия «жилое помещение».
- •Глава 18 гк рф
- •Определение и сущность понятия «нежилое помещение».
- •Определение и сущность понятия «участок лесного фонда».
- •Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней.
- •Купля-продажа недвижимости.
- •Аренда недвижимости.
- •Глава 34 гк рф
- •Ипотека недвижимости.
- •Рынок недвижимости в экономической системе
- •1. Рынок недвижимости раньше, чем другие рынки, реагирует на стоимость денег.
- •Взаимодействие рынка недвижимости и рынка капиталов. ???????
- •19. Влияние отдельных факторов на состояние рынка недвижимости.
- •20.Рынки типов недвижимости
- •21.Рынки видов сделок
- •22.Сущность оценки недвижимости
- •23.Виды стоимости, используемые при оценке недвижимости
- •24.Принципы оценки недвижимости
- •25.Затратный метод
- •1 Этап: оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.
- •2 Этап: определение износа здания.
- •3 Этап: корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение текущей стоимости здания.
- •4 Этап: определение стоимости земельного участка.
- •5 Этап: суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания.
- •26.Метод сравнительного анализа продаж
- •27.Доходный подход (метод капитализации дохода)
- •28.Особенности оценки отдельных типов недвижимости
- •29. Российская специфика рынка недвижимости
- •1. Запаздывание с началом становления рынка по сравнению с другими секторами рыночной экономики.
- •2. Отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательных норм и процедур, обеспечивающих безопасное совершение сделок и защиту прав собственности.
- •3. Формирование рынка «со второго этажа» (сначала продажа квартир, потом земли)
- •4. Развитие рынка в отсутствие необходимой для его функционирования финансовой и рыночной инфраструктуры.
23.Виды стоимости, используемые при оценке недвижимости
виды стоимости, базирующиеся на учете прошлых затрат:
~ восстановительная стоимость (затраты на полное восстановление) — расходы в текущих ценах, которые необходимо понести при воссоздании точного дубликата данного объекта недвижимости (с использованием таких же материалов, качества работ, дизайна и пр.);
~ стоимость замещения (затраты на замещение) — расходы в текущих ценах на создание объекта, имеющего эквивалентную полезность с данным объектом (объектом оценки), но с использованием современных материалов, технологии и пр.;
страховая стоимость — величина стоимости недвижимости, которая определяется на базе стоимости восстановления или замещения для определения суммы страхового вознаграждения в случае уничтожения объекта недвижимости;
виды стоимости, определяемые выгодами от использования объекта недвижимости:
~ стоимость в использовании — ценность конкретного объекта недвижимости с его текущим использованием для конкретного собственника;
-инвестиционная стоимость (стоимость в пользовании для инвестора) — величина денежного эквивалента стоимости недвижимого имущества для инвестора, который использует данное имущество для извлечения дохода в той или иной форме: перепродажи, сдачи в аренду и пр.;
виды стоимости, базирующиеся на актуальной оценке объекта недвижимости рынком:
~ рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, которой должна достигать недвижимая собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой сделки между продавцом и покупателем при условии, что каждый из них действует ответственно и осознанно, и на цену сделки не влияют не относящиеся к ней факторы.
24.Принципы оценки недвижимости
Принципы оценки недвижимости— методические правила, которые позволяют оценщику правильно оценить, как все многообразие факторов, присущее рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости.
• принципы, основанные на представлениях пользователя:
~ принцип полезности;
Объект недвижимости обладает стоимостью лишь постольку, поскольку он может быть полезен его пользователю. Полезность — способность данного объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте в данное время (не вообще, а именно в данных условиях).
~ принцип замещения;
Разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект.
С точки зрения МСПприменение этого принципа означает: при наличии альтернативных возможностей рыночная стоимость данного объекта определяется ценой приобретения альтернативной приемлемой замены с теми же сроками и условиями финансирования.
С точки зрения ЗПпринцип замещения означает: никто из рациональных покупателей не заплатит за объект недвижимости больше, чем он затратит на строительство аналогичного объекта (с учетом сроков строительства и возможных потерь в связи с этим).
С точки зрения ДПпринцип замещения означает: рыночная стоимость объекта устанавливается на уровне величины эффективного капиталовложения, обеспечивающего (с учетом рисков) доходность, равную доходности данного объекта.
~ принцип ожидания;
С позиции общей экономической идеи рациональных ожиданий ценность любого объекта в глазах его приобретателя определяется теми выгодами, которые ему может принести обладание этим объектом. Соответственно этому стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования данного объекта и от его последующей продажи. Таким образом, стоимость недвижимости есть функция от будущих денежных потоков от нее, приведенных к их настоящей стоимости.
• принципы, связанные с объектами недвижимости.
~ принцип остаточной продуктивности земли;
В основе принципа лежит теория факторов производства, согласно которой создаваемый в процессе производства продукт есть результат взаимодействия капитала, труда и земли.
Практически принцип может быть использован (и используется в так называемой «технике остатка») для определения приемлемой цены, которую можно заплатить за землю при определении целесообразности нового строительства.
~ принцип предельной продуктивности (принцип вклада);
теоретической основой принципа вклада является концепция предельной производительности, согласно которой максимальная эффективность достигается тогда, когда предельный доход становится равным предельным затратам, связанным с его получением.
~ принцип возрастающего и уменьшающегося дохода;
Суть принципа в том, что по мере добавления дополнительных порций капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться растущими темпами до определенной границы. За ее пределами прирост доходов хотя и продолжается, но замедляющимися темпами, так что в результате наступает ситуация, при которой дополнительные доходы оказываются ниже, чем необходимые для их получения затраты.
~ принцип сбалансированности;
Для каждого типа землепользования существуют оптимальная величина и соотношение между факторами производства, при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.
~ принцип экономического размера;
По сути — это обратная сторона принципа сбалансированности. Экономический размер — это величина площади земли, которая необходима для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными требованиями.
~ принцип экономического разделения;
права на недвижимую собственность следует комбинировать так, чтобы обеспечить максимальную общую ценность объекта.
• принципы, связанные с рыночной средой:
~ принцип зависимости;
Ценность объекта недвижимости, используемого тем или иным конкретным образом, зависит от внешней среды, в которой находится объект
~ принцип соответствия;
Характеристики объекта недвижимости — архитектурно-планировочные решения, уровень удобств и услуг — должны соответствовать друг другу и отвечать потребностям и ожиданиям рынка.
~ принцип спроса и предложения;
Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.
~ принцип конкуренции;
Смысл принципа состоит в понимании оценщиком роли конкуренции как силы, приводящей к выравниванию доходности на рынке недвижимости как во внутриотраслевом, так и в межотраслевом разрезе.
~ принцип изменения;
При оценке недвижимости необходимо принимать во внимание, что как сам объект, так и его окружение, развиваясь, проходят различные этапы. В развитии объектов недвижимости и их комплексов могут быть такие этапы, как зарождение, рост, стабилизация, упадок. Цикличность развития должна приниматься оценщиком при определении стоимости недвижимости.
особое место занимает обобщающий принцип— принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (ННЭИ), такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных, который возможен физически, правомочен юридически, осуществим финансово, и обеспечивает либо наивысшую текущую стоимость объекта, либо наивысшую стоимость земли.