- •Экзамен. Экономика недвижимости. Костыря а.В.
- •Понятие рынка недвижимости и объекта недвижимости.
- •Составляющие объекта недвижимости.
- •Физические характеристики недвижимости.
- •Особенности взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости.
- •Транзакционные издержки и проблема ликвидности на рынке недвижимости.
- •Риски на рынке недвижимости.
- •Первичный и вторичный рынки и их взаимодействие.
- •Системная модель рынка недвижимости.
- •Определение и сущность понятия «земельный участок».
- •Глава 17 гк рф
- •Определение и сущность понятия «жилое помещение».
- •Глава 18 гк рф
- •Определение и сущность понятия «нежилое помещение».
- •Определение и сущность понятия «участок лесного фонда».
- •Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней.
- •Купля-продажа недвижимости.
- •Аренда недвижимости.
- •Глава 34 гк рф
- •Ипотека недвижимости.
- •Рынок недвижимости в экономической системе
- •1. Рынок недвижимости раньше, чем другие рынки, реагирует на стоимость денег.
- •Взаимодействие рынка недвижимости и рынка капиталов. ???????
- •19. Влияние отдельных факторов на состояние рынка недвижимости.
- •20.Рынки типов недвижимости
- •21.Рынки видов сделок
- •22.Сущность оценки недвижимости
- •23.Виды стоимости, используемые при оценке недвижимости
- •24.Принципы оценки недвижимости
- •25.Затратный метод
- •1 Этап: оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.
- •2 Этап: определение износа здания.
- •3 Этап: корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение текущей стоимости здания.
- •4 Этап: определение стоимости земельного участка.
- •5 Этап: суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания.
- •26.Метод сравнительного анализа продаж
- •27.Доходный подход (метод капитализации дохода)
- •28.Особенности оценки отдельных типов недвижимости
- •29. Российская специфика рынка недвижимости
- •1. Запаздывание с началом становления рынка по сравнению с другими секторами рыночной экономики.
- •2. Отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательных норм и процедур, обеспечивающих безопасное совершение сделок и защиту прав собственности.
- •3. Формирование рынка «со второго этажа» (сначала продажа квартир, потом земли)
- •4. Развитие рынка в отсутствие необходимой для его функционирования финансовой и рыночной инфраструктуры.
Определение и сущность понятия «участок лесного фонда».
ЛЕСНОЙ ФОНД - согласно Лесному кодексу РФ совокупность всех лесов, за исключением расположенных на землях обороны и населенных пунктов (поселений), а также не покрытые лесом (лесные и нелесные земли), но отнесенные к лесному фонду.
Лес - это совокупность лесной растительности, земли, животного мира, других компонентов окружающей природной среды, имеющая важное экологическое, экономическое и социальное значение.
Отношения в области использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов, а также земель лесного фонда - лесные отношения - регулируются лесным законодательством.
Базовым нормативным актом в системе лесного законодательства является Лесной кодекс РФ.
Леса РФ являются государственной собственностью. В соответствии со ст. 19 ЛК РФ лесной фонд и расположенные на землях обороны леса находятся в федеральной собственности. Однако законом допускается передача части лесного фонда в собственность субъектов РФ.
Лесной участок относится к недвижимому имуществу и является является разновидностью земельного участка.
В состав земель лесного фонда входят:
• лесные земли (покрытые лесом, а также не покрытые лесом — вы¬рубки, гари, редины, прогалины и др.);
• нелесные земли (болота, дороги, квартальные просеки и др.).
В состав земель лесного фонда не входят:
• защитные лесные насаждения и другая древесная и кустарнико¬вая растительность на землях сельскохозяйственного назначения;
• защитные лесные насаждения на полосах отвода железных, авто¬мобильных дорог и каналов;
• озеленительные насаждения и группы деревьев в городах и дру¬гих населенных пунктах, произрастающие на землях, не отнесен¬ных к городским лесам;
• деревья и группы деревьев на приусадебных, дачных и садовых участках.
- леса, расположенные на землях обороны и на землях городских поселений (городские леса).
Лесной фонд находится в совместном ведении РФ, республик в составе РФ, краев, областей, округов, городов Москвы и Санкт-Пе¬тербурга.
Участок лесного фонда — это земельный участок из категории земель лесного фонда, являющийся в совокупности с растущим на нем лесом единым объектом имущественных, природоохранных, природоресурсных и земельных правоотношений, регулируемых в первую очередь лесным законодательством.
Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней.
Объекты недвижимости подлежат государственной регистрации, порядок которой установлен статьей 131 ГК РФ.
Право собственности и другие вещные права на недвижимость (недвижимые вещи, недвижимое имущество), ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
Титул – законное право собственности на недвижимость, имеющее документальную юридическую основу.
Юридическая основа титула имеет три основные формы:
1. Решение юриста, соответствующим образом удостоверенное;
2. Страховой полис на титул;
3. Торренсова система удостоверения титула.
Две первые системы основаны на надлежащем юридическом описании недвижимости, надлежащем указании на цепочку титулов и на исследовании публичных записей. Сделка сама по себе не является юридической основой для передачи титула: она не содержит доказательств того, что передающий – юридически подлинный и единственный собственник, а также всех условий, обременяющих данную недвижимость. Даже в случае наличия одной из трех основ титула иногда могут потребоваться дополнительные исследования или анализ.
Система Торренса и аналогичные ей западноевропейские системы юридического кадастра ведет подробный учет всей без исключения недвижимости, всех сделок и передач прав и, удостоверяя титул, гарантирует так называемую чистоту, или доброкачественность, титула при его регистрации.
Страхование титула – защита собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-нибудь обременений, связанных с объектом недвижимости, существующих, но неизвестных собственнику в момент покупки страхового полиса. Распространение системы страхования титула взаимосвязано с отсутствием системы юридического кадастра.
Процесс регистрации состоит из трех этапов:
• формирование объекта недвижимости;
• присвоение кадастрового номера;
• выдача свидетельства о собственности (или других прав).
Формирование объекта недвижимости подразумевает, прежде всего, его индивидуализацию, т. е. придание объекту таких технических, экономических и юридических характеристик, которые позволяют однозначно выделить этот объект из всех других.
Землеустройство – межевание, определение на местности и отображение на крупномасштабной карте точных границ участков территории при их образовании, выделении, разделе, перераспределении или объединении нескольких участков в новый.
Процесс формирования иных связанных с землей объектов недвижимости (здания, сооружения, квартиры) осуществляют проектные инвентаризационные бюро, которые изготавливают земельные паспорта, поэтажные планы и т. д.
Формирование объекта недвижимости заканчивается составлением стандартного кадастрового дела на каждый объект, которое заводит специальный отдел Комитета по земельным ресурсам и землеустройству. В нем излагается вся юридическая информация об участке:
· данные о правах его владельца, пользователя или арендатора,
· топографические материалы,
· сведения об имуществе и объектах недвижимости, которые находятся на участке,
· информация об обременениях и сервитутах,
· сведения по сделкам, залогам объекта,
· информация о нарушениях земельного законодательства.
После завершения этой процедуры объекту недвижимости присваивается кадастровый номер, т. е. происходит собственно регистрация.
После регистрации Управление регистрации прав реализует юридическую сторону документов. То есть осуществляет поиск так называемой «формы титула». Если объект недвижимости уже был однажды зарегистрирован, то впоследствии его статус может меняться хоть по несколько раз в день, это уже чисто техническая операция по изменению фамилий и адресов собственника.
После принятия Управлением решения о юридическом подтверждении права лица на объект информация о данном объекте заносится в кадастр недвижимости.
Кадастр – учетный список, налоговый реестр. Систематически поддерживаемый публичный реестр сведений об объектах недвижимости на территории страны или ее региона, основанный на топографической съемке границ участков недвижимой собственности, которым присваиваются надлежащие обозначения. Очертания границ участков и их обозначения отображаются на крупномасштабных картах.
Регистр недвижимости – составная часть многоцелевого кадастра, система регистрации и учета участков недвижимости на крупномасштабных картах и в документах.
Регистр поземельный – составная часть многоцелевого кадастра, территориальная система учета правовых отношений по поводу недвижимости и юридической регистрации прав собственности при их возникновении, передаче или прекращении.
Поземельная же книга города представляет собой систему сведений о правах владельца на земельный участок. Она хранится в виде картотеки и состоит из нескольких регистров:
· основных прав, т. е. вещных прав на объект, регламентированных Гражданским кодексом Российской Федерации;
· аренды;
· сервитутов;
· залогов, куда заносятся все залоговые операции с земельными участками;
· обременений, куда записываются те или иные обременения, кроме сервитутов;
· регистра, куда заносятся отметки о заявлениях, связанных с претензиями на земельный участок.
После регистрации объекта недвижимости Комитет по земельным ресурсам и землеустройству изготавливает и выдает собственнику, пользователю или арендатору земельного участка свидетельство.
Гражданин или хозяйствующий субъект, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий недвижимым имуществом (в течение пятнадцати лет) либо иным имуществом (в течение пяти лет), как своим собственным, согласно статье 234 ГК РФ приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое или иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
До приобретения права собственности на имущество в силу приобретательной давности, лицо, владеющее этим имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного, предусмотренного законом или договором основания.