- •А.В. Скоробогач оценка недвижимости
- •Содержание
- •Тема 1. Затратный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •1.1. Определение стоимости нового строительства
- •1.1.1.Методы определения прямых издержек
- •Исходные данные для примера оценки жилого дома
- •Регионально-климатические коэффициенты
- •Исходные данные для оценки здания магазина
- •Классы конструктивных систем зданий
- •Показатели стоимости магазинов, построенных после 1985 г.
- •Справочная стоимость 1 ед.Измерения объекта, руб.
- •Значения регионально-климатических коэффициентов
- •1.1.2.Методы определения косвенных издержек
- •Средняя (по России) структура полной себестоимости строительства 1 кв.М жилых домов массового спроса
- •1.1.3.Методы определения прибыли предпринимателя
- •Формула е.С. Озерова:
- •Рыночный метод
- •Эффективные сочетания коэффициентов к1 и к2
- •Средняя стоимость строительства 1 кв.М общей площади жилых домов и средняя рыночная цена предложения 1 кв.М общей площади квартир в жилых домах по административным районам г. Перми
- •Определение коэффициента к1
- •Определение прибыли предпринимателя в зависимости от коэффициентов к1 и к2
- •Предельное значения коэффициента к2
- •Метод альтернативной доходности
- •Расчет прибыли предпринимателя по методу альтернативной доходности
- •1.2. Определение износа и устареваний
- •Определение износа и устареваний торгового здания
- •1.2.1.Методы расчета физического износа
- •Показатели физического износа зданий
- •Признаки физического износа
- •Определение физического износа по всн 53-86
- •Определение физического износа методом срока жизни
- •1.2.2.Методы расчета функционального устаревания
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за недостаточности элементов
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за переизбытка элементов
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •1.2.3. Методы расчета экономического устаревания
- •Экспертная оценка внешнего устаревания
- •Тема 2. Сравнительный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •2.1. Метод прямого сравнения продаж
- •Объекты-аналоги для определения стоимости по методу прямого сравнения продаж
- •Расчет стоимости по методу прямого сравнения продаж
- •2.2. Метод мультипликатора валовой ренты (grm)
- •Исходные данные для метода мвр
- •2.3. Метод попарного сравнения
- •Шкала качественных оценок
- •Матрица индексов важности
- •2.4. Использование корреляционно-регрессионного анализа при оценке недвижимости
- •Аналогичные объекты
- •Ранжированный ряд цены продажи 1 кв.М. Аналогичного объекта
- •Статистические показатели
- •Расчетные значения цены 1 кв.М по различным функциям
- •Сравнение достоверности результатов расчета
- •Аналогичные объекты
- •Ранжированный ряд цены продажи 1 кв.М. Аналогичного объекта
- •Вид представления дополнительной регрессионной статистики
- •Дополнительная регрессионная статистика
- •Значения дополнительной регрессионной статистики для линейной зависимости
- •Значения дополнительной регрессионной статистики для степенной зависимости
- •Тема 3. Доходный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •3.1.Метод прямой капитализации
- •Расчет потенциального валового дохода
- •Расчет недоиспользования и недосбора арендной платы
- •Расчет операционных расходов
- •3.2.Методы определения ставки капитализации
- •Информация об объектах-аналогах
- •Информация о страховых компаниях
- •Определение надбавки за инвестиционный менеджмент
- •3.3.Метод дисконтирования денежных потоков
- •Оценка денежных потоков
- •3.4.Методы определения ставки дисконтирования
- •Тема 4. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи при надстройке здания
- •Тема 5. Согласование результатов оценки стоимости недвижимости краткие теоретические сведения
- •Библиографический список Законодательные акты
- •Нормативные источники
- •Учебные издания
- •Электронные ресурсы
1.1.2.Методы определения косвенных издержек
Основные элементы, входящие в структуру косвенных издержек:
маркетинговые исследования;
затраты, связанные с финансированием строительства;
накладные расходы застройщика (страхование, бухгалтерия, юридическое сопровождение, канцелярия, транспортные расходы, содержание персонала заказчика и т.п.);
реклама и продвижение недвижимости;
расходы, связанные с земельным участком (аренда, выкуп);
выполнение технических условий, выдвинутых администрацией и ресурсоснабжающими организациями;
непредвиденные расходы и пр.
При определении косвенных издержек в основном рекомендуется использовать статистическую информацию о строительстве объектов недвижимости в том или ином регионе.
Например: газета «Инвестиции и строительство» (2006.№7-8 (36-37), ноябрь) дала информацию следующего содержания:
Таблица 9
Средняя (по России) структура полной себестоимости строительства 1 кв.М жилых домов массового спроса
№ п/п |
Элементы и затраты |
Доля, % в структуре |
1 |
Получение прав на земельный участок («пятно застройки») – приобретение в собственность или аренда |
11,5 – 13,5 |
2 |
Затраты на проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы (строительная себестоимость), в т.ч.: |
67,8 |
2.1 |
Проектирование и авторский надзор |
3,0 |
2.2. |
Затраты на строительные материалы, изделия и конструкции |
54,11 |
2.3 |
Затраты на заработную плату |
2,83 |
2.4 |
Затраты на машины и механизмы |
2,16 |
2.5 |
Накладные расходы |
5,7 |
3 |
Получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры |
4,5 |
4 |
Платежи за услуги различных государственных согласующих организаций |
6,5 |
5 |
Платежи на развитие не связанной со строительством объекта внеплощадочной инженерной и социальной инфраструктуры или передача части построенного жилья |
8,0-10,0 (кроме Москвы) |
|
ИТОГО |
100,0 |
Соответственно 67,8% – это затраты на строительство по прямым издержкам; 32,2% – затраты, которые необходимы для организации процесса строительства, это косвенные издержки. Причем, оценщик сам может формировать необходимую структуру косвенных издержек в зависимости от объекта оценки и ситуации на местном строительном рынке.
1.1.3.Методы определения прибыли предпринимателя
Для определения прибыли предпринимателя имеются следующие методы:
по формуле, представленной в научной работе Е.С. Озерова10;
рыночный метод;
метод альтернативной доходности.
Формула е.С. Озерова:
, (5)
где ПП (%) – прибыль предпринимателя как доля от полной себестоимости строительства объекта оценки;
n– число лет (период) строительства;
Со = Са / С– доля авансового платежа в общей сумме платежей;
Y– годовая норма отдачи на вложенный капитал, принимается неизменной на весь период строительства. Величина нормы отдачи для проектов с объектами недвижимости соответствует величине ставки кредитования нового строительства, так как риски возвратности кредита напрямую связаны со всеми видами рисков, свойственных проектам с недвижимостью, и премии за риски в кредитной ставке достаточно близки к премиям за те же риски в составе искомой величины общей нормы отдачи.
Пример определения прибыли предпринимателя по формуле Е.С.Озерова
Объект оценки: жилой дом. Дата оценки 01.05.2008 г.
n= 1,5 лет (по СНиП 1.04.03-85*«Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений»;
Y= 12,5% принимаем согласно указаниям Центрального банка РФ (Бюллетень банковской статистики. 2008. №3);
С0= 10% – предполагаемый аванс инвестора в строительство от общей стоимости работ (согласно нормам задела при строительстве по СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений»).
Ответ: согласно вычислениям по формуле (5), прибыль предпринимателя составляет 11%.