- •А.В. Скоробогач оценка недвижимости
- •Содержание
- •Тема 1. Затратный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •1.1. Определение стоимости нового строительства
- •1.1.1.Методы определения прямых издержек
- •Исходные данные для примера оценки жилого дома
- •Регионально-климатические коэффициенты
- •Исходные данные для оценки здания магазина
- •Классы конструктивных систем зданий
- •Показатели стоимости магазинов, построенных после 1985 г.
- •Справочная стоимость 1 ед.Измерения объекта, руб.
- •Значения регионально-климатических коэффициентов
- •1.1.2.Методы определения косвенных издержек
- •Средняя (по России) структура полной себестоимости строительства 1 кв.М жилых домов массового спроса
- •1.1.3.Методы определения прибыли предпринимателя
- •Формула е.С. Озерова:
- •Рыночный метод
- •Эффективные сочетания коэффициентов к1 и к2
- •Средняя стоимость строительства 1 кв.М общей площади жилых домов и средняя рыночная цена предложения 1 кв.М общей площади квартир в жилых домах по административным районам г. Перми
- •Определение коэффициента к1
- •Определение прибыли предпринимателя в зависимости от коэффициентов к1 и к2
- •Предельное значения коэффициента к2
- •Метод альтернативной доходности
- •Расчет прибыли предпринимателя по методу альтернативной доходности
- •1.2. Определение износа и устареваний
- •Определение износа и устареваний торгового здания
- •1.2.1.Методы расчета физического износа
- •Показатели физического износа зданий
- •Признаки физического износа
- •Определение физического износа по всн 53-86
- •Определение физического износа методом срока жизни
- •1.2.2.Методы расчета функционального устаревания
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за недостаточности элементов
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за переизбытка элементов
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •1.2.3. Методы расчета экономического устаревания
- •Экспертная оценка внешнего устаревания
- •Тема 2. Сравнительный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •2.1. Метод прямого сравнения продаж
- •Объекты-аналоги для определения стоимости по методу прямого сравнения продаж
- •Расчет стоимости по методу прямого сравнения продаж
- •2.2. Метод мультипликатора валовой ренты (grm)
- •Исходные данные для метода мвр
- •2.3. Метод попарного сравнения
- •Шкала качественных оценок
- •Матрица индексов важности
- •2.4. Использование корреляционно-регрессионного анализа при оценке недвижимости
- •Аналогичные объекты
- •Ранжированный ряд цены продажи 1 кв.М. Аналогичного объекта
- •Статистические показатели
- •Расчетные значения цены 1 кв.М по различным функциям
- •Сравнение достоверности результатов расчета
- •Аналогичные объекты
- •Ранжированный ряд цены продажи 1 кв.М. Аналогичного объекта
- •Вид представления дополнительной регрессионной статистики
- •Дополнительная регрессионная статистика
- •Значения дополнительной регрессионной статистики для линейной зависимости
- •Значения дополнительной регрессионной статистики для степенной зависимости
- •Тема 3. Доходный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •3.1.Метод прямой капитализации
- •Расчет потенциального валового дохода
- •Расчет недоиспользования и недосбора арендной платы
- •Расчет операционных расходов
- •3.2.Методы определения ставки капитализации
- •Информация об объектах-аналогах
- •Информация о страховых компаниях
- •Определение надбавки за инвестиционный менеджмент
- •3.3.Метод дисконтирования денежных потоков
- •Оценка денежных потоков
- •3.4.Методы определения ставки дисконтирования
- •Тема 4. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи при надстройке здания
- •Тема 5. Согласование результатов оценки стоимости недвижимости краткие теоретические сведения
- •Библиографический список Законодательные акты
- •Нормативные источники
- •Учебные издания
- •Электронные ресурсы
Тема 3. Доходный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки17.
При оценке стоимости доходным подходом можно использовать два метода. Это метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.
3.1.Метод прямой капитализации
Метод прямой капитализации применяется, когда денежный поток от объекта недвижимости будет носить стабильный постоянный характер. Данное условие будет выполняться, если объект расположен в удачном месте, выведен на рынок и успешно функционирует, не требует в ближайшие годы капитальных вложений.
Последовательность определения стоимости по методу прямой капитализации:
изучение условий арендных отношений;
составление реконструированного отчета о доходах и расходах для определения чистого операционного дохода (ЧОД);
расчет ставки капитализации;
определение стоимости по доходному подходу по формуле.
|
(48) |
где – стоимость, расчитанная по методу прямой капитализации;
–величина ожидаемого чистого операционного годового дохода (ЧОД).
–ставка (коэффициент) капитализации.
При этом особое внимание следует уделить составлению отчета о доходах и расходах. Структура отчета о доходах и расходах:
Потенциальный валовой доход PGI (potential gross income) – это доход, приносимый недвижимостью при 100%-й загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат.
Действительный валовой доход EGI (effective gross income) – это потенциальный валовой доход, уменьшенный на недозагрузку объекта недвижимости, недосбор платежей V&L (vacancy allowance and) и увеличенный на прочие доходы.
Операционные расходы OE (operating expense) – это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. Операционные расходы состоят из постоянных и переменных расходов и расходов по формированию фонда замещения.
Постоянные операционные расходы не зависят от коэффициента недозагрузки площадей и включают налоги на имущество, страховые отчисления, некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.
Переменные операционные расходы – это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей. Наиболее типичны переменные расходы:
• коммунальные;
• на текущие ремонтные работы;
• заработную плату обслуживающего персонала;
• налоги на заработную плату;
• на пожарную охрану и обеспечение безопасности;
• на рекламу и заключение арендных договоров;
• на консультации и юридическое обслуживание;
• на управление.
Отчисления в фонд замещения необходимы, поскольку владельцу приходится заменять элементы здания, узлы и оборудование, срок жизни которых короче, чем срок экономической жизни здания. Эти замены требуют значительных единовременных денежных затрат. Стабилизация подобных расходов осуществляется через создание фонда возмещения путем ежегодных отчислений. В качестве исходного значения могут служить нормы амортизационных отчислений в зависимости от типа здания и его конструктивных элементов.
Чистый операционный годовой доход NOI (net operating income) равен действительному валовому доходу за вычетом операционных расходов за год. Это чистый доход на всю сумму физических, или финансовых, или правовых интересов.
Доход на собственные средства BTCF (before-tax cash flow) равен чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодного обслуживания долга DS (debt service) или дохода, который приходится на заемные средства (доход на собственные средства необходим при определении инвестиционной стоимости).
Пример определения стоимости по доходному подходу (метод прямой капитализации)
Исходные данные: объект оценки – встроенное помещение магазина (IIгруппы капитальности), расположенного в центральной части города. Его местоположение предполагает стабильный поток средств, поэтому для определения стоимости по доходному подходу используем метод прямой капитализации. При получении задания на оценку был предоставлен договор аренды на объект недвижимости. Изучив договор аренды, оценщик пришел к выводу, что контрактная арендная ставка совпадает с рыночной, поэтому в расчет принимаем арендную ставку по контракту.
1. Расчет потенциального валового дохода (ПВД) на основе арендной ставки по различным помещениям магазина:
Таблица 44