16. Аренда земли: понятие, сроки договора, стороны договора аренды.

Земельные участки могут предоставляться в аренду на основе договора. Общие положения о договоре аренды установлены ГК РФ. Особенности аренды земельных участков определяются земельным законодательством.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество (земельный участок) за плату во временное владение и пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью. Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным земельным участком – может сдать его в субаренду.

Арендатором может быть любое физическое или юридическое лицо. При этом иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Арендодателями могут быть только собственники земельных участков, а также лица, уполномоченные законом или собственником.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются сроком на 49 лет (максимальный (предельный) срок).

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев перехода прав на недвижимое имущество, расположенное на этом земельном участке.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются Правительством РФ.

Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды участка его арендатором.

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

По договору аренды собственник индивидуально определенной непотребляемой вещи передает ее за плату во временное пользование другому лицу. По истечении срока аренды эта вещь должна быть возвращена ее собственнику Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется ГК РФ, который предусматривает общие требования к совершению таких сделок Особенности совершения договоров аренды земельных участков урегулированы ЗК РФ По общему правилу именно собственники земельных участков могут свободно предоставлять их в аренду в соответствии с нормами гражданского и земельного законодательства. Ограничения установлены в отношении РФ - собственника земельных участков, исключенных из оборота ЗК РФ закреплено преимущественное право арендатора земельного участка по истечении срока договора аренды на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением следующих случаев: 1) когда собственник находящегося на этом участке здания, строения или сооружения захочет реализовать свое преимущественное право на аренду данного земельного участка  2) когда граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, желают осуществить свое исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды 3) когда арендодатель желает прекратить договор аренды в связи с совершением арендатором действий (бездействия), предусмотренных ГК и ЗК Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством Кроме этого по ЗК: 1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель 2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия с\х земель или значительному ухудшению экологической обстановки, но не в период полевых сельскохозяйственных работ 3) неиспользования земельного участка, предназначенного для с\х производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен ФЗ или договором аренды 4) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд 5) реквизиции земельного участка 6) другие Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал  в пределах срока действия договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако при заключении договора аренды земельного участка можно предусмотреть необходимость такого согласия. Более широкий объем прав предоставлен арендатору при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет: 1) арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления 2) изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды прав арендатора не допускаются Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором Размер арендной платы определяется договором аренды