Просто для ознакомления гк рф Статья 558. Особенности продажи жилых помещения

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Жилищное законодательство считает жилым помещением пригодное для постоянного проживания граждан изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, отвечает установленным санитарным нормам и техническим правилам  в виде квартиры или ее части, комнаты, а также жилого дома или его части (ст. 16 ЖК).

Жилое помещение как объект гражданских прав может быть в общей и индивидуальной собственности , правовой режим которых особый и может находиться в гражданском обороте в качестве объекта обязательственных прав , в том числе быть объектом коммерческого использования.

Правовой режим жилого помещения как объекта гражданских прав складываются из совокупности признаков, допускающих нахождения его в гражданском обороте.  

 Помимо оборотоспособности жилое помещение по гражданскому законодательству отнесено к недвижимому имуществу , которое может быть делимым и неделимым . Права и обременения на жилое помещение подлежат государственной регистрации в соответствии ствии со ст . 131 ГК РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122 - ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ».

НЕЖИЛЫЕ

https://moluch.ru/archive/266/61543/

Для определения нежилого помещения как объекта гражданских прав необходимо учитывать, что это помещение, не предназначенное для постоянного проживания граждан, оно имеет своё целевое (функциональное) назначение. 

Наряду с общими правилами существуют , и специальные составляющие правового режима нежилого помещения . Они представляют собой те правила , которые относятся исключительно к нежилым помещениям и определяют наличие своего особенного правового режима нежилых помещений отличного от режима недвижимости . Среди таких правил можно выделить следующие : 

1. Правовое положение вспомогательных нежилых помещений , расположенных в многоквартирных домах . Особенностью таких помещений является их ограниченная оборотоспособность . Они не являются самостоятельными объектами гражданских прав и могут отчуждаться только вместе со зданием или основ ными помещениями .

2. Перевод нежилых помещений в жилые и жилых в нежилые является основанием для изменения правового режима таких помещений . 

3. Целевое использование нежилых помещений (Под целевым назначением нежилого помещения обычно понимается вид деятельности, для ведения которой будет использовано данное помещение). 

4. Особенности совершения сделок с нежилыми помещениями . 

Также закон устанавливает существенные условия сделок с недвижимостью (Статья Особенности правового режима нежилых помещений / Даниил Александрович Кузнецов) :

• сведения , позволяющие определенно установить предмет сделки , в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества если предметом договора не является сам земельный участок ) (ст. 554 , 607 ГК РФ); 

• цена недвижимости либо размер платы предоставление права пользования ею (за исключением безвозмездных сделок ) , при этом к недвижимости не применяются правила п . 3 ст 424 ГК РФ об определении обычно взимаемой цены за аналогичные товары , работы или услуги при сравнимых обстоятельствах при отсутствии цены в договоре ( ст.ст. 555 , 654 , 682 ГК РФ ) 

• составной частью сделки с недвижимостью является составление передаточного акта либо иного документа о передаче ( ст.ст. 556 , 655 659 ГК РФ ) ; 

• право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции . 

Из статьи Суханова

1. Право собственности на отдельные жилые, а также некоторые нежилые помещения, находящиеся в многоквартирных жилых домах. Его особенности предопределяются тем, что объектом данного права законом вынужденно признается не отдельная вещь, а определенная часть юридически неделимой вещи (дома) - жилая квартира или комната, находящийся в том же доме гараж или другое обособленное нежилое помещение, используемое в качестве офиса, магазина и для тому подобных целей. При этом следует учитывать, что в европейской малоэтажной архитектуре квартиры нередко были и являются "многоуровневыми", т.е. включают в себя помещения на различных этажах дома (Многоуровневая вертикальная квартира). Так, впервые закрепившая законодательную основу для введения "этажной собственности" (propriete par etages) ст. 664 ГК Франции 1804 г., модель которой была затем воспринята во многих европейских странах, в 1938 г. была заменена специальным законом об "этажной собственности", более тщательно урегулировавшим этот институт.

Введение "этажной", или "жилищной", собственности повлекло необходимость законодательного решения ряда серьезных правовых проблем. Одним из фундаментальных принципов вещного права в европейском континентальном праве признается "принцип присоединения" (Akzessionsprinzip), в силу которого составная часть вещи, не являющаяся самостоятельным объектом вещных прав, всегда следует юридической судьбе "своей" вещи <1>. В зависимости от сохранения этого принципа или отказа от него "этажную (или жилищную) собственность", закрепленную европейскими правопорядками, разделяют на два типа (две модели). В первом случае "этажная собственность" становится некоей комбинацией (соединением) единоличного права собственности владельцев на используемые ими квартиры или помещения (части) здания и общей собственности (или иного права) на земельный участок и общие части здания, служащие всем другим его частям (фундамент, несущие стены, лестницы, крыша и т.д.)

Во втором случае земельный участок и находящееся на нем здание в целом как единые, юридически неделимые вещи находятся в общей долевой собственности жильцов, которые одновременно получают особое (ограниченное) вещное право пользования квартирой или иной частью дома. В этой ситуации принято говорить о разновидности общей собственности, или о "квалифицированной общей собственности" (das qualifizierte Miteigentum), при которой владелец конкретной квартиры приобретает долю в праве общей собственности на дом и земельный участок в целом, а не единоличное право собственности на квартиру (Австрия, Швейцария). 

Важно также отметить, что в обоих случаях в качестве объектов "этажной собственности" выступают жилые и некоторые нежилые помещения, расположенные в жилых домах, а не в "офисных" (нежилых) зданиях. Последние в большинстве случаев сохраняют обычный гражданско-правовой режим юридически неделимой вещи, которая при соответствующих условиях может стать объектом долевой собственности.

Для лучшей иллюстрации обоснованности приведенной классификации представляется целесообразным отдельно рассмотреть правовое оформление "настоящей" и "ненастоящей" "жилищной (этажной) собственности" в конкретных европейских правопорядках.

 РОССИЙСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Появление "жилищной собственности" в отечественном правопорядке связано с широкомасштабной приватизацией жилья, преследовавшей в первую очередь фискальные и политические цели (создание массового слоя собственников, переложение на население бремени содержания жилищного фонда и т.п.). Объектом права собственности граждан были признаны квартиры и другие жилые помещения (включая отдельные комнаты в коммунальных квартирах, но исключая гаражи и тому подобные нежилые помещения, обычно отсутствующие в наших многоквартирных жилых домах в силу известных особенностей отечественной архитектуры), а объектом их общей долевой собственности - "общее имущество дома" , в состав которого включены различные части этого дома (фактически не являющиеся самостоятельными вещами) и земельный участок, на котором расположен такой дом.

В российском праве появилась своя "жилищная собственность" в виде традиционного для этого института неразрывного соединения права собственности гражданина на квартиру (другое жилое помещение) и его же доли в праве общей собственности на общее имущество дома.

Особенностями этого правового режима в отечественном правопорядке являются, 

• во-первых, "растворение" главной недвижимой вещи - земельного участка (а также основных частей дома) в "общем имуществе собственников жилья", которое здесь имеет не решающее, а сугубо дополнительное значение; 

• во-вторых, сугубо формальный характер объявления указанного "общего имущества" объектом общей долевой собственности, ибо в действительности соответствующая "доля" определяет не объем традиционных прав, принадлежащих обычному сособственнику (ст. ст. 246 - 248, 250, 252 ГК), а лишь объем его обязанностей в виде "доли обязательных расходов на содержание общего имущества" (п. 2 ст. 39 и п. 2 ст. 43 ЖК).

Вместе с тем следствием этого законодательного решения стало полное смешение всех традиционных гражданско-правовых понятий: 1) составные части недвижимой вещи (лестницы и лестничные площадки, лифты, чердаки, подвалы, несущие конструкции дома, инженерные коммуникации и т.п.) превратились в самостоятельные движимые вещи - объекты вещного права общей собственности; 

2) сама недвижимая вещь (многоквартирный дом в целом) прекратила юридическое существование, превратившись в совокупность отдельных квартир и жилых помещений; 

1. аналогичная по сути судьба постигла и земельный участок, который хотя и сохранился в качестве отдельной вещи, но утратил всякое самостоятельное значение, войдя в состав "общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме" в качестве одной из его "составных частей" (п. 1 ст. 36 ЖК);

2. сами квартиры и другие жилые помещения стали не только самостоятельными недвижимыми вещами, но еще и "главными вещами" в отношении "общего имущества дома" - "принадлежности главной вещи". 

Признание жилых помещений самостоятельными недвижимыми вещами повлекло получения аналогичного  правовой режима и нежилого помещения - сначала подвалы и различные "встроенно-пристроенные" помещения в многоквартирных жилых домах, а затем отдельные "офисные помещения" (несколько комнат), этажи и едва ли не любые другие части нежилых зданий, быстро ставшие самостоятельными вещами - объектами имущественного оборота. Нередкими стали сделки купли-продажи или залога нескольких этажей дома, его отдельных подъездов и даже арифметически выраженных частей строения (2/3, 99% и т.п.) (а не долей в праве собственности на него).