4) Отсутствие принципа разъединения и возможность совершения сделки по поводу чужой недвижимости только "вне реестра", например в виде предварительных договоров.

• Специалитет реестра. Проблемы квалификации объекта в качестве недвижимой вещи

Специалитет реестра - это тождество объекта недвижимости его описанию, изложенному в реестре. ( На практике: связь между реестром прав на недвижимость и описаниями недвижимой вещи). В узком значении: специалитет реестра - это точное описание предмета и суммы каждого обременения недвижимости. (Такое понимание специалитета выражено в ст. 22 Закона об ипотеке, где в реестре должно содержаться указание на «сумму обеспечиваемого ипотекой обязательства», тоже у нас было при генеральной ипотеке, то есть при установлении залога на все имущество должника).

Сейчас в РФ кадастровые описания составляют самостоятельный систематизированный свод информации, именуемый земельным кадастром, который существует отдельно от реестра, в котором фиксируются права на недвижимое имущество. ( Закон о Кадастре РФ) (Во Франции, Германии также)

Но Законом о кадастре также установлено (с 1 января 2012 г.), что Государственный кадастр недвижимости на электронных носителях является частью единой федеральной информационной системы, объединяющей государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях.

То есть у нас прослеживается тенденция создания единой информационной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, состоящей из двух подсистем: реестра (содержащего записи о правах и обременениях) и кадастра (содержащего описания объектов). (Такая ситуация в Италии, Финляндии, Швеции).

Возможно, ещё такое сочетание реестра прав и кадастра: кадастр является частью реестра.

В случае если кадастр как самостоятельный свод информации об объектах недвижимости отсутствует, реестр должен иметь в своей основе кадастровую карту, к которой "привязываются" разделы реестра, соответствующие конкретным объектам недвижимого имущества. Нечто похожее существует в России: это публичная кадастровая карта (Закон о кадастре, п. 4 ст. 13)

Как решается проблема поддержания актуальности описания объектов, внесённых в реестр?

а) В отношении земельных участков проблема решается просто: без установления новых границ (проведения межевых работ, отражения их результата в кадастре) земельного участка как новой вещи просто не может существовать (ст. 11.1 ЗК РФ).

б) В отношении зданий, сооружений, помещений: границы этих вещей (контуры внешних стен здания, конфигурация помещения) устанавливаются не юридически (путем проведения специальной процедуры, как в случае с участками), а фактически, т.е. по физически существующим параметрам здания, строения, помещения.

• Старшинство прав, внесенных в реестр.

Соответственно преимущество в правах, внесённых в реестр, имеет старший (предшествующий) обладатель права (объясняется на примере ипотеке). Кстати у нас нет норм, регулирующих коллизию разных вещных прав на какую-то вещь. ( Таких вещей-то мало, обремененных несколькими вещными правами)

Старшинство вещного права как возможность приоритетного осуществления данного права обладает самостоятельной ценностью, что делает его предметом частноправовых сделок ( между старшим залогодателем и младшим)

Старшинство является "скользящим", т.е. при прекращении старшего вещного права младшее вещное право занимает его место, что влечет за собой "подтягивание" в старшинстве всех остальных ограниченных вещных прав, установленных на недвижимое имущество (за исключением, ипотеки, поскольку высвободившееся старшинство обладает самостоятельной ценностью для собственника)

• Проблема ответственности регистратора

Существует 2 системы закрепления прав на недвижимость:

А) публично - достоверный реестр прав.

Его три основные свойства:

1. императивно определяется момент перехода права собственности на недвижимости

2. "навязывается" регистрирующий орган в качестве лица, контролирующего законность сделок

3. Наличие эффекта "видимости права", внесенного в реестр, и, как следствие, повышенного доверия публики к реестру.