А) Обязательность внесения подкрепляется следующим последствием негативного характера: невнесенные права не признаются возникшими.

1. "Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него" (п. 2 ст. 8 ГК РФ);

2. "Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права" (ст. 2 Закона о регистрации).

Б) Вопрос о моменте, с которого внесенные в реестр права должны считаться возникшими:

1. С даты внесения записи в реестр. Именно этот подход был воспринят отечественным законодателем. В соответствии с п. 3 ст. 2 Закона о регистрации датой государственной регистрации права является день внесения соответствующей записи в Реестр.

2. Со дня подачи в регистрирующий орган заявления о регистрации. Бевзенко за этот подход, и вот почему:

+Переход права по воле частных лиц, которая была выражена ими в заявлении о регистрации перехода права лучше отражает частноправовой принцип частной инициативы. (который, по мнению Бевзенко, похож на распорядительную сделку)

+ Такой порядок регистрации поможет защитить интересы покупателя в случае, если с момента подачи заявления до момента регистрация права судебный пристав наложит арест на имущество продавца. Ведь согласно абз. 2 п. 4 ст. 19 Закона «О гос регистрации» в таком случае прав приостанавливается до снятия ареста или запрета...". И это не ущемление прав кредиторов, потому что они могут воспользоваться процедурой банкротства.

+ Если исходить из того, что покупатель, ожидающий перехода к нему права на оплаченную вещь, считается обладателем некоего ограниченного вещного права (права ожидания), возникшего в момент подачи заявления о регистрации права покупателя то это право все равно старше (по моменту возникновения) прав кредиторов, по требованию которых была арестована недвижимая вещь продавца (которые могут считаться как бы обеспеченными "залогом", установленным судом на имущество должника)

В) Исключения из принципа внесения:

В п. 2 ст. 8 ГК РФ указано, что подлежащие регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не предусмотрено законом. Эта оговорка - "если иное не предусмотрено законом". Закон устанавливает иное в следующих случаях:

1) приобретение права собственности на недвижимое имущество в порядке наследственного преемства. Так, в соответствии с п. 4 ст. 1152 ГК РФ "принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации". Однако, наследник не может до момента гос. регистрации передавать имущество по сделкам.

Это решает следующие проблемы: позволяет решить вопрос о судьбе плодов и доходов вещи, расходов на нее и предоставляет наследнику, который принял наследство, но не получил свидетельство о праве на наследство и не внес запись о себе как о собственнике в ЕГРП, возможность защищать свое владение наследственным имуществом, как это обычно делает собственник, т.е. при помощи виндикационных и негаторных исков.

2) Случай универсального правопреемства при реорганизации юридических лиц (ст. 58 ГК РФ).

Самый сложный вопрос возникает с выделением. Потому как здесь реорганизуемое ЮЛ остается существовать и проблемы бесхозяйного им-ва не возникает. Кроме того, придание случаю реорганизации в форме выделения характера исключения из принципа внесения неоправданно повышает риски для оборота. (арендаторы, залогодержатели не могут воспользоваться защитой добросовестного приобретателя, да и вообще универсального правопреемства здесь нет- однако, ВАС считает, что есть: ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 17 марта 2011 г. N 15762/10)

3. Приобретение права собственности на имущество членом потребительского кооператива (жилищного, гаражного и т.п.). п. 4 ст. 218 ГК РФ.

4. Супружеская собственность на недвижимое имущество также возникает без внесения в ЕГРП записи об этом. Это вытекает из положений п. 1 ст. 256 ГК РФ ("Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью...") и предл. 2 п. 2 ст. 34 СК РФ ("Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов... недвижимые вещи... независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено...").

Однако, оборот отчасти защищен положениями абз. 2 п. 2 ст. 35 СК РФ ("Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки").

5. Право члена семьи собственника жилого помещения пользоваться помещением также возникает без внесения в ЕГРП записей об этом (п. 1 ст. 292 ГК РФ). Данное положение является совершенно неприемлемым, в случае если это право сохраняется против нового собственника недвижимой вещи. Однако, с 2004 года п. 2 ст. 292 ГК РФ это право члена семьи собственника жилого помещения не может быть противопоставлено новому собственнику жилого помещения.

6. Право собственности на арендованное имущество, в отношении которого стороны условились о выкупе, переходит к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Однако, практика идет по другому пути и в Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25 мая 2004 г. N А21-2/03-С2. В одном из информационных писем ВАС РФ разъяснил, что к аренде с правом выкупа применяются лишь нормы о форме договора купли-продажи, следовательно, иные правила о продаже (ст. 551 ГК РФ) применению не подлежат, а значит, суд должен был руководствоваться нормами общей части ГК РФ.

7. Инвесторы имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций. Подобные положения некоторых законов трактовались долгое время как исключение из принципа внесения, поскольку ПС возникает у инвестора без внесения записи в реестр (с момента совершения инвестиций). Это, так называемая, вещно-правовая концепция прав инвесторов, которая легла в основу обширной практики (рассмотрение концепций автор осуществляет с точки зрения примера с инвестициями в долевом строительстве).Однако, с начала 2000-х годов от этой концепции стали отходить, поскольку она не объясняла:

а) как долевая собственность инвестора на здание преобразуется в ПС на конкретное помещение в договоре

б) как разрешить казус вдвойной продажей одного и того же помещения двум разным лицам

в) как происходит ситуация, случающаяся при банкротстве застройщика, когда часть конкурсной массы (недостроенное здание) передается одной группе кредиторов (инвесторам, поскольку это уже их собственность), а приоритет этой группы основан не на положениях закона.

Поэтому господствующей сейчас является обязательственно-правовая концепция прав инвесторов, по которой инвестор – сторона в договоре, ПС возникает только после надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств (и подлежит регистрации). При таком подходе другие кредиторы находятся в лучшем положении при банкротстве застройщика (недостроенное здание – часть конкурсной массы), а расчеты ведутся в соответствии с очередями, указанными в ФЗ о банкротстве.

Автор считает, что второй подход лучше, поскольку отвечает тенденциям законодательства: (ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» устанавливает законный залог инвесторов на объект инвестиций (по законодательству РФ собственник не может являться одновременно залогодержателем) + ФЗ о банкротстве устанавливает приоритет таких кредиторов)