Старшинство прав при независимой ипотеке

Ценность ипотеки в значительной степени определяется ее старшинством. Под старшинством права понимается его место в ряду (а вернее, в очереди) прав, конкурирующих между собой по поводу одного и того же источника их удовлетворения.

Абсолютный эффект ипотеки (действие обеспечительного права в отношении третьих лиц) определяется в рамках абсолютного правоотношения между залогодержателем и неопределенным кругом лиц - кредиторов залогодателя либо обладателей прав в отношении предмета ипотеки. Старшинство же прав определяется в рамках относительного правоотношения между залогодержателем и обладателем конкретного конкурирующего права.

"Старшинство ипотек в отношении заложенной недвижимой вещи определяется очередностью записей о государственной регистрации ипотек" (п. 1 ст. 303.12 проекта). Поскольку существование самого обеспечительного права не является необходимым условием его регистрации, очередность внесения записей в реестр и очередность возникновения ипотек могут (а при независимой ипотеке наверняка будут) не совпадать. Какой из двух моментов следует выбрать в качестве определяющего старшинство? Факт наличия или отсутствия внесенной в реестр ипотеки записи легко установит любой потенциальный залогодержатель. Установить же факт возникновения права залога может быть весьма сложно: придется исследовать вопрос о том, возникло ли между кредитором и должником основное обязательство. Там, где это не нарушает баланс интересов, следует выбирать более простое и надежное решение. Поэтому установление старшинства ипотеки по дате внесения записи о ней в реестр является лучшим решением. Более того, его можно считать общепризнанным <18>.

--------------------------------

<18> См.: Фрейтаг-Лоринговен А.Л. Материальное право Проекта Вотчинного устава. Юрьев, 1914. Т. 2. Залоговое право. Заключение. С. 165; Principles, Definitions and Model Rules of European Private Law. Draft Common Frame of reference (DCFR) // Ed. by Christian von Bar and Eric Clive. Vol. VI. , 2009. С. 5550.

Другие правила, включенные в ст. 303.12 проекта, не столь бесспорны. Например, правило о передаче старшинства залогодержателями друг другу на основании сделки. В силу принципа свободы договора подобные сделки допустимы и сейчас <19>. Изменение очереди кредиторов на основе частного соглашения невозможно только в двух случаях: очередь установлена с целью защиты публичных интересов либо приоритетное положение обладателя права связано с его личностью. Но учитывая склонность наших судов признавать нестандартные сделки незаконными, включение в проект правил о передаче старшинства следует приветствовать.

--------------------------------

<19> Наше право допускает соглашения об установлении очереди кредиторов (соглашения о субординации долговых требований). Стороны договора займа/кредита могут договориться, что в случае банкротства должника требования кредитора из данного договора подлежат удовлетворению после удовлетворения требований по иным обязательствам (ст. 50.39 Федерального закона от 25.02.1999 N 40-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций"); видом субординированного долга является обязанность акционерного общества перед владельцем привилегированных акций (ст. 23 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах"); субординированные кредиты используются в качестве поддержки лица при возникновении у него финансовых проблем (п. 2 ст. 1 Федерального закона от 17.07.2009 N 168-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы Российской Федерации").

В проект также включено правило о резервировании старшинства для будущего залогодержателя.