!!Экзамен зачет 2023 год / Otvety1_2018
.pdf
Принцип публичной достоверности реестра можно сформулировать следующим образом: для третьих лиц право на вещь, внесенное в реестр, равно как и отсутствие обременений в отношении недвижимой вещи, признается истинным. Обычно это свойство реестра именуют позитивной и негативной достоверностью. При этом можно заметить и то, что эта публичная достоверность слагается из двух свойств реестра: 1) публичности (открытости третьим лицам) и 2) презумпции его достоверности.
По мнению Е.Ю. Самойлова, констатации наличия в российском праве принципа публичной достоверности препятствуют три обстоятельства: во-первых, возможность существования "внереестрового" права (т.е. раздвоение на "формальное" - внесенное в реестр - право и "истинное" право, которое существует вне реестра); во-вторых, отсутствие в законе упоминания о том, что отклонение судом виндикационного иска является самостоятельным основанием возникновения права собственности; в-третьих, отсутствие принципа разъединения, позволяющего сохранить силу обязательственной сделки, предметом которой была продажа чужого недвижимого имущества.
Бевзенко: часть этих соображений вовсе не являются непреодолимыми препятствиями для признания ЕГРП публично достоверным; с другой частью аргументов Е.Ю. Самойлова можно и нужно спорить по существу.
1)Существование "внереестровых" прав само по себе не может опровергнуть принцип публичной достоверности, так как достоверность реестра является не объективной (собственник - только тот, кто записан в реестре), а субъективной (для лица, добросовестно положившегося на запись
вреестре, она предполагается истинной). Кроме того, изучение германского, швейцарского, австрийского опыта также свидетельствует о том, что соответствующие правопорядки допускают существование "внереестровых" прав, но этот факт никогда не умалял возможность констатации публичной достоверности поземельных книг.
2)Второе возражение Е.Ю. Самойлова - о том, что в законе отсутствует упоминание о таком способе приобретения права собственности, как отклонение виндикационного иска, - по меньшей
мере странно, ведь этому посвящен абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, введенный в текст Кодекса в конце 2004 г. В нем идет речь именно о праве собственности приобретателя! Суды также не сомневаются в том, что эффект абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ не простая защита от виндикации путем ее ограничения, а приобретение добросовестным приобретателем права собственности на переданную ему вещь2425.
3) И наконец, третье возражение Е.Ю. Самойлова против констатации публичной достоверности ЕГРП - отсутствие принципа разъединения и возможность совершения сделки по поводу чужой недвижимости только "вне реестра", например в виде предварительных договоров. При этом Е.Ю. Самойлов почему-то настаивает на том, что в российском праве "принцип обязательного внесения связывает с моментом государственной регистрации как заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, так и возникновение права собственности у покупателя".
Однако в этом замечании имеется неточность: государственная регистрация как условие заключения договора требуется лишь для отдельных видов сделок. По общему же правилу договоры о недвижимости регистрации не подлежат.
Кроме того, не вполне ясно, как влияет вопрос об отделении обязательственной сделки от перехода права собственности на проблему публичной достоверности, т.е. приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя, ведь сам же Е.Ю. Самойлов буквально несколькими страницами ранее пишет, что отсутствие в отечественном правопорядке принципов разъединения и абстракции вовсе не исключает публичную достоверность реестра. Кроме того, возможность совершения обязательственной сделки, направленной на отчуждение недвижимого имущества, лицом, которое не является в момент заключения сделки собственником отчуждаемого
24 |
. . |
: |
|
// |
|
|
|
. 2011. N 5. . 4 - 30; N 6. . 5 - 29; 2012. N 1. . 4 - 34. |
|
|
|
|
25 |
( |
), |
( .: |
. 4 . |
13 |
|
N 10/22). |
|
|
|
имущества, признана судебной практикой на основе толкования положения п. 2 ст. 455 ГК РФ26. В случае истребования недвижимости, проданной неуправомоченным отчуждателем, ее действительным собственником продавец по такому договору несет ответственность перед своим контрагентом за убытки, причиненные неисполнением договора, т.е. и в этой ситуации суды констатируют действительность обязательственной сделки, совершенной неуправомоченным отчуждателем.
Критерии, при которых публичная достоверность реестра защищает приобретателя, указаны в абз. 2 п. 2 ст. 223 и п. 1 и 2 ст. 302 ГК РФ. Это: 1) наличие приобретательной сделки, которая действительна во всем, кроме управомоченности отчуждателя; 2) приобретатель записан в Реестр в качестве собственника; 3) приобретатель является добросовестным; 4) приобретение недвижимости было осуществлено возмездно; 5) недвижимое имущество выбыло от его собственника не против его воли.
Разберем последовательно все эти критерии:
1)наличие приобретательной сделки как непременного условия, при котором публичная достоверность реестра будет защищать приобретателя, связано с тем, что достоверность реестра в первую очередь защищает оборот, прежде всего покупателей.
Сделка, являющаяся основанием для "включения" механизма публичной достоверности реестра, должна быть действительна во всем, за исключением одного - ее совершил несобственник. Если имеются основания для признания сделки недействительной (корпоративные, банкротные и т.п.), то публичная достоверность сама по себе не защитит приобретателя, так как она не должна давать защиту большую, чем та, которую бы получил приобретатель от действительного собственника.
2)приобретатель должен быть внесен в реестр - только в этом случае он будет защищен принципом публичной достоверности. Это положение связано не в последнюю очередь с тем, что публичная достоверность обусловлена принципом внесения: пока нет записи, не может быть и речи о возникновении права. Таким образом, внесение записи о праве приобретателя является хотя и в высшей степени формальной, но тем не менее необходимой предпосылкой возникновения эффекта публичной достоверности ЕГРП.
Сказанное означает, что лицо, добросовестно полагавшееся на записи реестра и заключившее договор купли-продажи, но не ставшее зарегистрированным собственником имущества к моменту обнаружения неуправомоченности отчуждателя, не вправе требовать государственной регистрации перехода права на недвижимую вещь ни от контрагента по договору (так как у него нет распорядительной власти над вещью), ни от действительного собственника (так как тот не обязывался перед приобретателем передать тому вещь в собственность). В описанной ситуации добросовестное лицо может лишь требовать от стороны по договору возмещения причиненных убытков.
3)публичная достоверность реестра имеет место только в том случае, если приобретатель, заключая сделку, действовал добросовестно.
4)публичная достоверность защищает только возмездное приобретение. Наиболее распространенное объяснение этому заключается в том, что при "взвешивании" интересов собственника, утратившего свое имущество, и приобретателя, пусть и добросовестного, но приобретшего имущество безвозмездно, интерес собственника должен заслуживать защиты.
5)публичная достоверность реестра защищает приобретателя недвижимого имущества, которое выбыло от его собственника не против его воли. В случае с движимостью признак "выбывшее по воле (без воли) собственника" работает безотказно и эффективно, помогая разрешить коллизию интересов собственника и приобретателя на основе так называемой концепции наименьшего зла. Однако в сфере недвижимости реализация этого принципа сталкивается с некоторым затруднением. В чем
26 |
. 1 |
11 |
2011 . N 54. |
|
