!!Экзамен зачет 2023 год / Otvety1_2018

29. Независимая ипотека как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств

Н.Ю. РАССКАЗОВА НЕЗАВИСИМАЯ ИПОТЕКА В ПРОЕКТЕИЗМЕНЕНИЙ ГК РФ

Попробуем понять основную идею составителей проекта, опираясь только на текст проекта Концепции развития законодательства о вещном праве <8> (далее - Концепция) и проекта ГК.

В Концепции выражение "независимая ипотека" не упоминается, но к ст. 303.2 "Независимая ипотека" проекта ГК имеет отношение п. 3.2 раздела Концепции, посвященного ипотеке: "В целях упрощения использования ранее установленного залога для обеспечения исполнения иных, позже возникших, обязательств следует предусмотреть право залогодержателя и залогодателя договориться о том, что, несмотря на исполнение обеспеченного обязательства, залог сохраняет силу и будет обеспечивать иные обязательства, возникающие между сторонами. Изменение данных ЕГРП (в случае, если предметом залога является недвижимое имущество) об обеспечиваемом обязательстве должно осуществляться в упрощенном порядке".

Предложение, с которым трудно не согласиться. Современный предприниматель живет в кредит. Его идеал - иметь своего заимодавца и кредит по востребованию. Идеал заимодавца (в его роли обычно выступает банк) - иметь своего заемщика и надежное обеспечение. Между банком и заемщиком часто формируются отношения, которые в промышленности принято называть сложившимися хозяйственными связями. Сегодня такие отношения носят ритуальный характер: оформил ипотеку - получил кредит, вернул - ипотека прекратилась; оформил ипотеку - получил кредит и т.д. Если же установить ипотеку, не связанную с конкретным обязательством, т.е. в буквальном смысле ипотеку на всякий случай, можно существенно сэкономить на издержках по оформлению залоговых отношений, упростить процедуры создания ипотеки и уступки ипотечных прав. А это облегчает доступ к кредиту, что, собственно, и является основной целью регулирования обеспечительных отношений. Ипотека на всякий случай весьма выгодна при финансировании сложных проектов с меняющейся потребностью в кредите и при кредитовании счета (ст. 850 ГК РФ) - так называемый overdraft. Если overdraft обеспечен ипотекой, лимит кредитования сопоставим с залоговой стоимостью предмета ипотеки.

Идея о такой ипотеке нашла воплощение в проекте ГК. Разработчики проекта предлагают выделить два вида ипотеки: акцессорную и независимую (абз. 1 ст. 303.1 проекта). Акцессорная ипотека создается для обеспечения исполнения обязательства с указанием в договоре ипотеки данных о существе, размере и сроках исполнения. Независимая ипотека - без указания таких данных при условии определения в договоре ипотеки предельной суммы, которая может быть получена залогодержателем из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, в счет удовлетворения своих требований, а также срока существования права залога. Что касается независимой ипотеки, то с учетом правила абз. 2 ст. 303.1 проекта (независимая ипотека, удостоверенная закладной, может быть установлена без указания залогодержателя) следует выделить два ее вида, условно назовем их обычная ипотека и ипотека на предъявителя <9>.

Таким образом, независимая ипотека делает предоставление кредита максимально гибким. Залогодержатель самостоятельно решает, какое обязательство должника будет обеспечено ипотекой.

Залогодатель (при ипотеке на предъявителя) вправе самостоятельно определить фигуру залогодержателя. Логическим продолжением этих свобод являются правила о переходе независимой ипотеки. Поскольку залогодержателю предоставлено право выбирать, какое обязательство будет обеспечено ипотекой, необходимо допустить раздельный оборот требований из ипотеки и основного обязательства. Поэтому при отсутствии соглашения об ином уступка права (требования), обеспеченного независимой ипотекой, другому лицу не влечет переход к этому лицу независимой ипотеки, а переход от залогодержателя к другому лицу независимой ипотеки не требует передачи этому лицу права (требования) из основного обязательства (ст. 303.11 проекта).

Но что означает независимость такой ипотеки? Идет ли речь о разновидности истинно независимого обеспечения? Иначе говоря, можно ли утверждать, что залогодержатель по такой ипотеке вправе требовать обращения взыскания на предмет ипотеки, независимо от того, существует ли в этот момент обеспеченное ипотекой обязательство? Положительного ответа на этот вопрос из