3. Однако возникает еще вопрос: может ли Михайлов использовать вещно-правовые методы защиты (в порядке ст.305 гк) для отобрания имущества у Черняева, занимающего квартиру?

Президиум ВАС в Информационном письме от 11.01.2002 N 66"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъясняет: арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица (вещно-правовыми спсобами), в пользовании которого оно фактически находится. Потому что имущество изначально не было передано ему, он не вступил во владение им, а потому не стал титульным владельцем.

Однако его права могли быть защищены в соответствии с пунктом 3 статьи 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Таким образом Михайлов может истребовать квартиру у Сидорова в порядке статьи 398 ГК РФ.

4. Мог ли Сидоров потребовать от Михайлова платы за время, в течение которого Михайлов в квартире не проживал?

Согласно правовой позиции Президиума ВАС (п.10 Инф. письма) арендодатель вправе взыскивать арендные платежи только за период фактического предоставления арендатору помещений. Так что не вправе Сидоров требовать от Михайлова ничего.

Тема 42

Задача 9 (216 группа)

I Основание возникновения отношений

Договор найма жилого помещения

II Субъектный состав

Сидоров - наймодатель

Михайлов - наниматель

Черняев с женой и ребенком - наниматель

III Содержание договора

Сидоров сдал по договору найма принадлежащую ему на праве собственности трехкомнатную квартиру Михайлову сроком на 1 год и получил оплату за месяц вперед. Сидоров в течение 1 недели должен был вывезти свои вещи из квартиры. В назначенный срок Михайлов явился в квартиру и обнаружил, что в ней поселился Черняев с женой и ребенком. Черняев снял квартиру у Сидорова сроком на 3 года и заплатит за нее вперед. Михайлову предложили жить в одной комнате, а семье Черняевых в двух других. Сидоров спустя месяц объяснил Михайлову, что договор был подписан с Черняевым на день раньше, но последний не знал, сможет ли он оплатить запрашиваемую сумму и окончательный ответ дал после договоренности с Михайловым.

IV Проблема

Сидоров не желает возвращать предоплату Михайлову, а также потребовал с последнего внесения платы за прошедший месяц, поскольку между ними заключен договор найма.

V Решение

Был ли заключен договор между Сидоровым и Черняевым? Согласно с п.1 ст.432 «договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение». (предмет, цена, срок).

Исходя из условия задачи ясно, что Сидоров с Черняевым не достигли соглашения по всем существенным условиям, отсюда следует, что договор между ними не был заключен.

Был ли заключен договор между Сидоровым и Михайлов? Руководствуясь п.1 ст.432 (см. выше), можно утверждать, что между Сидоровым и Михайловым был заключен договор, т.к. между ними было достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Правомерно ли требование Сидорова к Михайлову о внесение платы по договору найма за прошедший месяц?

Нет, в соответствии с п.1 ст.425 ГК РФ «договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения». Сидоров не выполнил обязательства по договору найма по отношению к Михайлову. В данном случае применяется п.5 ст.453 ГК, который предусматривает требование возмещения убытков, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон.

Следовательно, Сидоров должен возместить убытки Михайлову в соответствии с п.1 ст.393 ГК.

Задача 10, тема 42 (Мысов)