3. Может ли Михайлов истребовать от Сидорова и Черняева квартиру как сданную по договору аренды (в порядке ст.305 гк)?

Нет, не может, т.к. между Сидоровым и Михайловым не возникало никаких обязательств.

4. Вправе ли Михайлов вернуть предоплату, а Сидоров – требовать от него дополнительной палаты?

Вернуть предоплату можно по правилам о неосноваиельном обогащении (ст.1102 ГК). Взыскать с Михайлова ничего нельзя даже в порядке ст.1102 т.к. он в квартире не жил и не обогатился соответственно никак. А арендатором он вообще не был, т.к. обяз-ва не возникало.

• А что если предположить, что оба договора (и с Михайловым, и с Черняевым) были зарегистрированы?

1. Заключены ли соответствующие договоры?

В этом случае:

• договор с Михайловым заключен, обязательство возникло, запрет ссылаться на свидетельские показания

• договор с Черняевым заключен, обязательство возникло

Кстати, следует учитывать следующее – (об этом написано в ПП ВАС 17.11.2011 N 73 по аренде): наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.

Поэтому два таких договора зарегистрировать можно.

2. Вопрос будет в том, как быть с тем, что недвижимость одна, а арендатора два? Пленум вас разъясняет:

• При разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.

Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ:

• В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

• Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

• Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

ИЗ буквального толкования указанной статьи следует, что право на отобрание вещи отпадает, если вещь передана в собственность, ПХВ или ПОУ. Однако вещь передана в возмездное пользование (аренду)

Значит, право на отобрание будет принадлежать Михайлову как лицу, в отношении которого обязательство возникло раньше.