новая папка 1 / 220596
.pdfСТРОИТЕЛЬСТВО И НЕДВИЖИМОСТЬ
Н. Ушанова
МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КРУПНОГО ГОРОДА*
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
|
Актуальность темы |
|
|
|
|
граждан от махинаций на рынке |
настоящее время в научной ли- |
||||||||||||||||||||||||
|
Проблема обеспеченности на- |
жилья, |
усиление ответственности |
тературе |
|
существуют |
разные |
||||||||||||||||||||||||
|
строителей и органов государст- |
подходы |
и |
понимания |
того, |
на |
|||||||||||||||||||||||||
|
селения жильем обладает высо- |
||||||||||||||||||||||||||||||
|
венного |
управления, |
надзора |
и |
какой основе следует формиро- |
||||||||||||||||||||||||||
|
кой актуальностью, о чем свиде- |
||||||||||||||||||||||||||||||
|
контроля. |
Для |
решения |
данной |
вать принципы и методы регули- |
||||||||||||||||||||||||||
|
тельствует и наличие приоритет- |
||||||||||||||||||||||||||||||
|
задачи |
|
необходима |
|
разработка |
рования |
рынка |
жилой |
недвижи- |
||||||||||||||||||||||
|
ного |
национального проекта |
по |
|
|
||||||||||||||||||||||||||
|
системы |
мониторинга, |
регулиро- |
мости. Это говорит не только о |
|||||||||||||||||||||||||||
|
улучшению жилищных условий и |
||||||||||||||||||||||||||||||
|
вания и контроля, которая позво- |
высокой |
актуальности |
темы |
ис- |
||||||||||||||||||||||||||
|
большое число программ, ориен- |
||||||||||||||||||||||||||||||
|
лила бы |
|
рационально |
организо- |
следования, но и о практической |
||||||||||||||||||||||||||
|
тированных на решение жилищ- |
|
|||||||||||||||||||||||||||||
|
вать взаимодействие между уча- |
значимости выработки основных |
|||||||||||||||||||||||||||||
|
ной проблемы на федеральном, |
||||||||||||||||||||||||||||||
|
стниками рынка жилой недвижи- |
направлений |
регулирования |
и |
|||||||||||||||||||||||||||
|
региональном и местном уровнях |
||||||||||||||||||||||||||||||
|
мости на основе принципов и ме- |
развития рынка жилой недвижи- |
|||||||||||||||||||||||||||||
|
управления. |
Сложность решения |
|||||||||||||||||||||||||||||
|
тодов их устойчивого развития. |
|
мости в |
современных |
условиях |
||||||||||||||||||||||||||
|
жилищной |
проблемы |
в |
совре- |
|
||||||||||||||||||||||||||
|
На рынок жилой недвижимости |
меняющейся рыночной среды. |
|
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
менной |
российской |
экономике |
|
|
||||||||||||||||||||||||||
|
оказывают влияние различные фак- |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
|
усугубляется тем, что при высо- |
Цель и задачи |
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||
|
торы внешней и внутренней среды, |
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||
|
ком спросе на жилье его покупка |
исследования |
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||
|
поэтому |
|
необходимо |
расширять |
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||
|
по-прежнему является |
малодос- |
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||
|
возможности мониторинга и регу- |
Цель |
диссертационной |
рабо- |
|||||||||||||||||||||||||||
|
тупной |
для |
большинства |
слоев |
|||||||||||||||||||||||||||
|
лирования рынка жилой недвижи- |
ты заключается в развитии мето- |
|||||||||||||||||||||||||||||
|
населения. |
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
мости |
в |
|
интересах |
устойчивого |
дологии, методических и практи- |
||||||||||||||||||
|
Повышение |
доступности |
|
и |
|
||||||||||||||||||||||||||
|
|
развития |
|
городского |
хозяйства. |
ческих рекомендаций по форми- |
|||||||||||||||||||||||||
|
комфортности жилья требует тер- |
|
|||||||||||||||||||||||||||||
|
Для этого |
необходима |
концепция |
рованию системы регулирования |
|||||||||||||||||||||||||||
|
риториального |
планирования |
|
и |
|||||||||||||||||||||||||||
|
|
регулирования |
рынка, |
способст- |
рынка |
жилой |
|
недвижимости |
|||||||||||||||||||||||
|
эффективной организации город- |
|
|||||||||||||||||||||||||||||
|
вующая его переводу на инноваци- |
крупного города в соответствии с |
|||||||||||||||||||||||||||||
|
ского хозяйства, повышения каче- |
||||||||||||||||||||||||||||||
|
онный путь развития и ориентиро- |
современными |
|
|
требованиями, |
||||||||||||||||||||||||||
|
ства |
коммунального обслужива- |
|
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
ванная на повышение устойчивости |
закономерностями |
и |
условиями |
|||||||||||||||||||||||||||
|
ния, |
законодательной |
защиты |
||||||||||||||||||||||||||||
|
объектов жилищного комплекса и |
организации рыночных отноше- |
|||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
социальной защищенности различ- |
ний. Для достижения сформули- |
|||||||||||||||||||
|
* Публикация подготовлена редак- |
ных слоев населения. Использова- |
рованной |
|
цели |
в диссертации |
|||||||||||||||||||||||||
|
цией журнала на основе авторефера- |
ние такой концепции позволит пе- |
были поставлены и решены сле- |
||||||||||||||||||||||||||||
|
та диссертации |
Ушановой |
Натальи |
рейти от мониторинга рынка жилья |
дующие задачи исследования: |
||||||||||||||||||||||||||
|
Анатольевны |
на |
соискание |
ученой |
к его регулированию, создать усло- |
– уточнение понятия теорети- |
|||||||||||||||||||||||||
|
степени доктора экономических наук |
вия для пространственной реорга- |
ко-методологической |
|
сущности |
||||||||||||||||||||||||||
|
по специальности: 08.00.05 – Эконо- |
низации |
городского |
|
хозяйства |
на |
регулирования |
рынка |
жилой |
не- |
|||||||||||||||||||||
|
мика и управление народным хозяй- |
|
|||||||||||||||||||||||||||||
|
различных |
уровнях |
управления, |
движимости крупного города; |
|
|
|||||||||||||||||||||||||
|
ством: экономика, организация и |
|
|
||||||||||||||||||||||||||||
|
стратегию |
диверсификации жи- |
– обоснование выделения со- |
||||||||||||||||||||||||||||
|
управление предприятиями, отрас- |
||||||||||||||||||||||||||||||
|
лями, комплексами (строительство). |
лищного комплекса, а также разра- |
ставляющих системы |
|
регулиро- |
||||||||||||||||||||||||||
|
Работа выполнена на кафедре эко- |
ботать совокупность программ раз- |
вания рынка жилой недвижимо- |
||||||||||||||||||||||||||||
|
номики и менеджмента в строитель- |
вития малого бизнеса и повышения |
сти крупного города для расши- |
||||||||||||||||||||||||||||
|
стве ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербург- |
устойчивости объектов |
жилищной |
рения возможности мониторинга |
|||||||||||||||||||||||||||
|
ский |
государственный |
инженерно- |
инфраструктуры, |
обеспечивающих |
и регулирования |
рынка |
жилой |
|||||||||||||||||||||||
|
экономический университет». Науч- |
функционирование |
рынка |
жилой |
недвижимости |
|
в |
интересах |
ус- |
||||||||||||||||||||||
|
ный консультант: |
Бузырев Вячеслав |
|
||||||||||||||||||||||||||||
|
недвижимости. |
|
|
|
|
|
|
тойчивого |
развития |
городского |
|||||||||||||||||||||
|
Васильевич, |
доктор |
экономических |
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||
|
Таким образом, развитие тео- |
хозяйства; |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||
|
наук, профессор. С диссертацией |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||
|
можно |
ознакомиться |
в |
библиотеке |
рии и методологии регулирова- |
– разработка концепции регу- |
|||||||||||||||||||||||||
|
ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский |
ния рынка жилой недвижимости |
лирования рынка жилой недви- |
||||||||||||||||||||||||||||
|
государственный инженерно-эконо- |
является актуальной проблемой, |
жимости крупного города, спо- |
||||||||||||||||||||||||||||
|
мический университет». |
|
|
|
|
имеющей |
существенное |
народ- |
собствующей |
его |
переводу |
на |
|||||||||||||||||||
|
Источник автореферата: сайт ВАК |
нохозяйственное |
значение. |
В |
инновационный путь развития; |
||||||||||||||||||||||||||
|
http://vak2.ed.gov.ru |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Н. Ушанова. Методологические проблемы развития системы регулирования рынка … |
|
77 |
|
|||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
– выявление и систематиза- |
мической устойчивости и инве- |
|||||
ция наиболее значимых факторов |
стиционной привлекательности; |
|||||
влияния |
внешней |
и внутренней |
– предложение |
комплекса |
||
среды на составляющие и пара- |
мероприятий по повышению эф- |
|||||
метры регулирования рынка жи- |
фективности регулирования рын- |
|||||
лой недвижимости крупного го- |
ка жилой недвижимости крупного |
|||||
рода; |
|
|
|
города на основе создания спе- |
||
– обоснование методологиче- |
циализированного |
центра мони- |
||||
ских предпосылок |
и разработка |
торинга, регулирования и разви- |
||||
концептуальной модели |
регули- |
тия рынка жилой недвижимости; |
||||
рования рынка жилой недвижи- |
– разработка |
рекомендаций |
||||
мости крупного города на основе |
по формированию и реализации |
|||||
формирования и развития инсти- |
программ устойчивого развития |
|||||
туциональной среды; |
|
жилищного комплекса городско- |
||||
– обоснование методического |
го округа Самара. |
|
||||
подхода к регулированию рынка |
Практическая значимость |
|||||
жилой |
недвижимости крупного |
|||||
Практическая ценность работы |
||||||
города, обеспечивающего опре- |
||||||
деление и контроль достижения |
состоит в возможности использо- |
|||||
целевых значений по внешним и |
вания ее положений и выводов при |
|||||
внутренним параметрам |
устой- |
регулировании рынка жилой не- |
||||
чивого |
развития |
исследуемого |
движимости крупного города и |
|||
рынка; |
|
|
|
позволяет: |
|
|
– разработка механизма регу- |
– своевременно выявить жи- |
|||||
лирования рынка жилой недвижи- |
лищные проблемы и направления |
|||||
мости крупного города, способст- |
ее решения для рынка жилой |
|||||
вующего росту уровня его эконо- |
недвижимости крупного города; |
–разработать организацион- но-экономический механизм ре- гулирования рынка жилой недви- жимости крупного города;
–систематизировать методы развития системы регулирования рынка жилой недвижимости;
–разработать модель эффек-
тивного распределения ресурсов на рынке жилой недвижимости крупного города;
–существенно улучшить меха-
низм регулирования рынка жилой недвижимости и обеспечения ус-
тойчивости жилищного комплекса крупного города;
–повысить инвестиционную привлекательность рынка жилой недвижимости крупного города;
–разработать стратегию по- вышения эффективности регули- рования рынка жилой недвижи- мости и методические рекомен- дации по разработке и реализа- ции программ устойчивого раз-
вития жилищного комплекса крупного города.
II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
1. Уточнение понятия теоре- |
ной роли государства. В этой связи |
ния такого показателя, как средняя |
||||||||||||||
тико-методологической сущ- |
для России необходим поиск новых |
цена стандартной квартиры. Ис- |
||||||||||||||
ности регулирования рынка |
форм решения жилищной пробле- |
пользование этого показателя по- |
||||||||||||||
жилой недвижимости круп- |
мы с целью обеспечения условий |
зволило получить |
первые оценки |
|||||||||||||
эффективного регулирования рын- |
сравнительного уровня цен в горо- |
|||||||||||||||
ного города |
|
|||||||||||||||
|
ка жилой |
недвижимости |
крупного |
дах России и доступности жилья |
||||||||||||
|
|
|
|
|
||||||||||||
|
В силу специфических характе- |
города, направленных на стимули- |
для населения этих городов. |
|
||||||||||||
ристик жилья как товара рынок жи- |
рование роста предложения жилья |
С 1995 года в связи с прекраще- |
||||||||||||||
лой недвижимости крупного города |
на рынке, включая реализацию мер |
нием непрерывного роста цен в |
||||||||||||||
существенно отличается от других |
по поддержке жилищного строи- |
долларовом |
выражении |
возникла |
||||||||||||
секторов рыночной экономики. Он |
тельства; стимулирование плате- |
потребность в исследовании зако- |
||||||||||||||
представляет собой рынок ограни- |
жеспособного спроса на жилье, |
номерностей |
изменения |
цен |
во |
|||||||||||
ченных ресурсов, продавцов и по- |
включая |
повышение |
доступности |
времени с точки зрения оптималь- |
||||||||||||
купателей. Проблема обеспечения |
приобретения жилья для молодых |
ности |
реализации |
методического |
||||||||||||
граждан |
России жильем является |
семей; построение системы инди- |
подхода к регулированию рынка |
|||||||||||||
сегодня одной из самых актуаль- |
каторов |
оценки эффективности |
жилой недвижимости крупного го- |
|||||||||||||
ных. На сегодняшний день в России |
решения |
жилищной |
проблемы и |
рода. Эта методика полностью или |
||||||||||||
ежегодно строится 0,25 м2 жилья на |
развития рынка жилой недвижимо- |
частично применялась для анализа |
||||||||||||||
одного человека, хотя требуется |
сти крупного города. В основе реа- |
рынка жилой недвижимости круп- |
||||||||||||||
обеспечить объемы ввода жилья на |
лизации |
указанных |
направлений |
ного города в работах Г. М. Стер- |
||||||||||||
уровне около 1,3 м2. В очередях на |
решения |
жилищной |
проблемы |
ника, Н. Н. Ноздриной, Б. Д. Нови- |
||||||||||||
улучшение жилищных условий за- |
крупного города лежит совокуп- |
кова, А. Н. Купчина, Л. И. Дроновой, |
||||||||||||||
регистрировано 4,43 млн. домохо- |
ность теоретических |
концепций, |
Н. Г. Волочкова, |
В. И. Бутова, |
||||||||||||
зяйств. Также надо учитывать, на- |
методов и моделей, приведенных |
Н. П. Кетовой и др. |
|
|
||||||||||||
сколько |
наличие или |
отсутствие |
ниже. |
|
|
|
|
Оценка |
и прогнозирование |
|||||||
нового жилья влияет на динамику |
Изучение |
закономерностей |
параметров и структуры дина- |
|||||||||||||
численности семей, |
улучшение |
изменения цен на жилье во |
мики жилищного строительства. |
|||||||||||||
демографической ситуации в Рос- |
времени. В последние десятиле- |
Данное действие в рамках реали- |
||||||||||||||
сии и что ключевым потребителем |
тия ученые неоднократно обраща- |
зации |
методического подхода |
к |
||||||||||||
жилья является семья. Определе- |
лись к анализу факторов, опреде- |
регулированию рынка жилой не- |
||||||||||||||
ние количества семей, нуждающих- |
ляющих динамику цен на рынке |
движимости крупного города явля- |
||||||||||||||
ся в жилье, имеет важное значение |
жилой недвижимости крупного го- |
ется необходимым для выработки |
||||||||||||||
для оценки ситуации при решении |
рода. В 1990-1992 гг. первые ис- |
стратегических и тактических ре- |
||||||||||||||
жилищной проблемы России. |
следователи |
жилищного |
рынка |
шений по вопросам регулирования |
||||||||||||
|
Масштабность проблемы позво- |
крупного города (Калинина Н. В., |
рынка нового жилья в крупном го- |
|||||||||||||
ляет сделать вывод о том, что ре- |
Ноздрина Н. Н., Пчелинцев О. С., |
роде. Первые экономические мо- |
||||||||||||||
шение задачи подобной важности и |
Абанкина И. В. и др.) прилагали |
дели, включающие в себя анализ |
||||||||||||||
сложности невозможно без актив- |
значительные усилия для получе- |
жилищного строительства, появи- |
||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
78 |
|
МУНИЦИПАЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА N¹4/2012 СТРОИТЕЛЬСТВО И НЕДВИЖИМОСТЬ |
|
|
|
||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
лись в 60-70-е годы прошлого сто- |
как действие, реализуемое в |
мости от условий его реализации |
||||||||||||||||||||||||||
летия. С использованием так назы- |
рамках |
применения |
методи- |
на жилищном рынке. По мнению |
||||||||||||||||||||||||
ваемой «модели движения жилищ- |
ческого подхода к регулиро- |
авторов, |
оценка коммерческой |
|||||||||||||||||||||||||
ного |
|
фонда» |
Р. Мьют |
(1960), |
ванию рынка жилой недвижи- |
доступности |
жилья |
не |
является |
|||||||||||||||||||
Л. Смит |
(1974), |
Г. Спаркс |
(1967), |
мости крупного города. Осно- |
объективной, так как оценка пла- |
|||||||||||||||||||||||
С. Мэйсел (1963,1965), Дж. Керл |
вы анализа спроса на жилье за- |
тежеспособного спроса осущест- |
||||||||||||||||||||||||||
(1979) исследовали |
предложение |
ложили Р. Мьют и Е. Олсен, при- |
влялась без учета стоимости жи- |
|||||||||||||||||||||||||
на |
рынке жилой |
недвижимости |
менив для этого неоклассиче- |
лых помещений, находящихся в |
||||||||||||||||||||||||
крупного |
города в |
краткосрочном |
скую |
теорию |
потребительского |
собственности граждан. |
|
|
|
|||||||||||||||||||
периоде. |
|
|
|
|
|
выбора. В свою очередь, иссле- |
Указанный недостаток был пре- |
|||||||||||||||||||||
Наиболее |
распространенным |
дования |
Т. Боема, Р. Крума, |
одолен в рамках модели, разрабо- |
||||||||||||||||||||||||
методическим подходом к анализу |
П. Зорна, Дж. Пиквансва, Д. Вен- |
танной Фондом «Институт экономи- |
||||||||||||||||||||||||||
рынка жилищного строительства в |
берга, Дж. Фридмана, С. Мэйо и |
ки города» (Москва), Metropolitan |
||||||||||||||||||||||||||
крупном городе является исследо- |
других |
доказали |
целесообраз- |
Research Institute (Будапешт) и Ur- |
||||||||||||||||||||||||
вание динамических рядов, к при- |
ность |
использования |
|
в |
качестве |
ban Institute (Вашингтон) для оценки |
||||||||||||||||||||||
меру таких показателей, как струк- |
индикаторов |
потребительских |
потенциального спроса на жилищ- |
|||||||||||||||||||||||||
тура ввода в действие жилых домов |
предпочтений на жилье (отлич- |
ные кредиты и жилье. Главными |
||||||||||||||||||||||||||
по формам собственности, доля |
ных от обусловленных |
|
уровнем |
результирующими показателями в |
||||||||||||||||||||||||
затрат на жилищное строительство |
доходов и цен) демографические |
модели являются |
максимальная |
|||||||||||||||||||||||||
в структуре инвестиций в основной |
характеристики |
домохозяйств |
емкость рынка ипотечных жилищ- |
|||||||||||||||||||||||||
капитал, объем инвестиций в жи- |
(темпы миграции, возраст и се- |
ных кредитов, а также потенциаль- |
||||||||||||||||||||||||||
лищное строительство и их струк- |
мейное положение членов семьи, |
ный спрос на жилье и ипотечные |
||||||||||||||||||||||||||
тура по формам собственности и |
национальность и т.д.). Для изу- |
жилищные кредиты. |
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||
др. Такой метод получил развитие в |
чения трансформации установок |
Анализ приведенных выше тео- |
||||||||||||||||||||||||||
трудах Т. Д. Белкиной, Н. А. Бирю- |
семей в отношении решения жи- |
ретических |
концепций |
позволил |
||||||||||||||||||||||||
кова, Н. Н. Кузнецова, Е. Б. Кибало- |
лищной |
проблемы |
|
в |
условиях |
нам |
сформулировать методологи- |
|||||||||||||||||||||
ва, К.П. Глущенко, И.А. Денисовой, |
перехода |
к |
рынку |
|
Институтом |
ческие положения регулирования с |
||||||||||||||||||||||
О. З. Кагановой, а также в ма- |
экономики города и Институтом |
позиций теории устойчивого разви- |
||||||||||||||||||||||||||
териалах |
официальной |
статис- |
народнохозяйственного |
|
прогно- |
тия |
исследуемого |
рынка жилой |
||||||||||||||||||||
тических отчетов органов госу- |
зирования РАН была разработана |
недвижимости |
крупного |
|
города, |
|||||||||||||||||||||||
дарственной статистики. |
|
|
методика |
обследования |
семей. |
определить |
основополагающие |
|||||||||||||||||||||
Измерение |
платежеспособ- |
Модель |
предполагает |
изучение |
понятия в области теории регули- |
|||||||||||||||||||||||
ного спроса и оценка доступ- |
доступности |
различных |
|
видов |
рования рынка жилой недвижимо- |
|||||||||||||||||||||||
ности жилья в крупном городе |
коммерческого жилья в зависи- |
сти крупного города (рис. 1) . |
||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||
|
|
|
Теория устойчивого развития |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Рынок жилой недвижимости |
|
|
|
|||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||
|
|
|
|
|
Теория регулирования рынка жилой недвижимости крупного города |
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||
|
|
|
Изучение |
|
|
Оценка и прогнозирование па- |
|
|
Измерение платежеспособного |
|
|
|||||||||||||||||
|
|
|
закономерностей |
|
раметров и структуры динамики |
|
|
|
спроса и оценка |
|
|
|
|
|||||||||||||||
|
|
|
изменения цен на |
|
жилищного строительства |
|
|
|
|
доступности жилья в |
|
|
|
|
||||||||||||||
|
|
|
жилье во времени |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
крупном городе |
|
|
|
|
||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Методы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города
Система регулирования рынка жилой недвижимости крупного города
Институты государственного управления и саморегулирования
Объекты инфраструктуры рынка жилой недвижимости
|
|
Рынок жилой недвижимости крупного города |
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Первичный |
|
Вторичный |
|
Рынок аренды |
|
Рынок жилищных |
|
|
рынок жилья |
|
рынок жилья |
|
жилья |
|
услуг |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Развитие городского хозяйства и объектов городской инфраструктуры
Повышение качества жизни населения в крупном городе
Рис. 1. Основополагающие понятия в области теории регулирования рынка жилой недвижимости крупного города
Н. Ушанова. Методологические проблемы развития системы регулирования рынка … |
79 |
Рынок жилой недвижимости крупного города – это система
экономических отношений и набор механизмов, посредством которых
через взаимодействие спроса и предложения на территории горо-
да в рамках единого правового поля осуществляется передача прав собственности на жилые по- мещения и связанных с ней инте- ресов между контрагентами рынка.
Регулирование рынка жилой недвижимости крупного горо-
да – экономическая категория,
характеризующая воздействие множества взаимосвязанных ин- ститутов государственного уп-
равления и саморегулирования на совокупность объектов жилья и их собственников, реализуемое на основе организации рацио-
нального взаимодействия сторон в интересах развития города на различных уровнях управления. Эта трактовка позволяет предло-
жить авторскую классификацию рынка жилой недвижимости и по-
новому взглянуть на проблему его системного регулирования с позиций теории устойчивого раз- вития исследуемого рынка.
2. Обоснование выделения пяти составляющих системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города: социальной, институциональной, экономической, инвестиционной, инфраструктурной
Существует необходимость решения ряда методологических проблем развития процессов регулирования рынка жилой не-
движимости крупного города, к которым можно отнести:
–недостаточную и неполную систематизацию наиболее зна- чимых факторов влияния внеш- ней и внутренней среды на соци- альные, институциональные, эко- номические, инвестиционные и
инфраструктурные составляющие
ипараметры регулирования рын- ка жилой недвижимости;
–отсутствие концептуальной модели регулирования рынка жи- лой недвижимости, а также мето-
дологии развития системы его регулирования, ориентированной на повышение устойчивости объ- ектов жилищного комплекса;
–недостаточную проработан-
ность методического подхода к регулированию рынка жилой не- движимости крупного города,
обеспечивающего определение и контроль достижения целевых значений по внешним и внутрен-
ним параметрам устойчивого развития исследуемого рынка;
–отсутствие адаптивного ме-
ханизма регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, способствующего росту уровня его экономической устой- чивости и инвестиционной при- влекательности;
–неэффективность меро-
приятий по регулированию рынка жилой недвижимости крупного города, особенно в аспекте соз- дания специализированных ин- ституциональных структур;
–недостаточность рекомен- дательной базы по формирова- нию и реализации программ ус-
тойчивого развития жилищного комплекса крупного города, ори-
ентированной на сокращение потерь регионов России от воз-
можных неблагоприятных по- следствий развития рынка жилья.
Задача государственной под- держки решения жилищной про-
блемы в крупном городе сводится
восновном к обеспечению гармо- ничного равновесия высокой эф- фективности жилищного строи- тельства и социальной справедли- вости. Важное значение имеет необходимость защиты малоиму- щих слоев населения. Оба эти ус- ловия – высокая эффективность и социальная справедливость – не- обходимы для развития мер госу-
дарственной поддержки решения жилищной проблемы в крупном городе, ориентирующихся на ры- нок жилья, пользующихся под- держкой и доверием как со сто- роны инвесторов, так и граждан.
Исходя из вышеуказанного, нами было выявлено, что систе-
ма регулирования рынка жилой недвижимости крупного города включает в себя пять составляю-
щих (рис. 2): социальную (1),
формирующую условия для по- вышения активности и удовле- творенности населения; институ- циональную (2), выступающую
как совокупность элементов и институтов государственного управления и саморегулирова-
ния; экономическую (3), отра-
жающую основные результаты взаимоотношений между участ- никами рынка жилой недвижимо-
сти; инвестиционную (4), харак-
теризующую ресурсное обеспе-
чение сделок с объектами жилья
винтересах перспективного раз- вития городского хозяйства; ин-
фраструктурную (5), обеспечи-
вающую эффективное функцио-
нирование объектов жилья на всех этапах их жизненного цикла.
Система регулирования рынка жилой недвижимости крупного города |
||||
Внешний контур регулирования рынка жилой недвижимости крупного города |
||||
Уровень жиз- |
Программа «Жи- |
Эффективное |
Инвестиционный |
Технико-технологическая |
ни и доходов |
лище» и уровень |
управление стро- |
климат и покупа- база строительного ком- |
|
населения |
регулирования |
ительным |
тельская способ- плекса и инфраструктуры |
|
|
рынка |
производством |
ность |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
Условия для |
Совокупность эле- |
Основные резуль- |
Ресурсное обес- |
Эффективное функцио- |
повышения |
ментов и институ- |
таты взаимоотно- |
печение сделок с |
нирование объектов и |
активности и |
тов государствен- |
шений между уча- |
объектами жилья |
участников рынка жилой |
удовлетво- |
ного управления и |
стниками рынка |
в интересах раз- |
недвижимости на всех |
ренности |
саморегулирова- |
жилой недвижимо- |
вития городского |
этапах их жизненного |
населения |
ния |
сти |
хозяйства |
цикла |
Внутренний контур регулирования рынка жилой недвижимости крупного города |
||||
Рис. 2. Составляющие системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города |
80 |
МУНИЦИПАЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА N¹4/2012 СТРОИТЕЛЬСТВО И НЕДВИЖИМОСТЬ |
3. Разработка концепции регулирования рынка жилой недвижимости крупного города
Органы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города являются одновременно ключевыми звеньями процесса
управления на городском уров- |
основанных на экономических |
||||
не и центрами сосредоточения |
методах |
регулирования моде- |
|||
властных полномочий. К науч- |
лей и концепций. |
||||
ному |
обеспечению |
принципов |
В организационно-экономи- |
||
распределения |
полномочий и |
ческом |
механизме регулирова- |
||
функций органов регулирования |
ния рынка жилой недвижимости |
||||
рынка жилой недвижимости от- |
(рис. 3) предлагается вычленить |
||||
носится внедрение |
современ- |
пять важнейших уровней (под- |
|||
ных |
технологий |
менеджмента, |
систем). |
|
Институционально-управленческий блок
Уровни механизма регулирования рынка жилой недвижимости крупного города
Домашние |
|
Жилищно-коммунальное |
|
Рынок жилой |
|
Городское |
|
Государст- |
хозяйства |
|
и строительное хозяйство |
|
недвижимости |
|
хозяйство |
|
во |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Институциональное взаимодействие участников рынка жилой недвижимости |
||
Согласование целей |
Органы управления рынком |
Согласование интересов домохозяйств, |
городского хозяйства и |
жилой недвижимости крупно- |
жилищно-коммунальных и строитель- |
государства |
го города |
ных предприятий |
Комплексное воздействие на рынок жилой недвижимости крупного города
|
|
Управляющие воздействия |
|
|
Регулирующие воздействия |
|
|
Корректирующие воздействия |
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Направления и приоритеты регулирования рынка жилой недвижимости города |
|||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Блок методического обеспечения |
||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
Система организационных инструментов: |
|
Система экономических инструментов: |
|||||||
|
|
Подсистема нормативно-правовых актов |
|
Прогнозирование, планирование |
|||||||
|
|
Формы кооперации и сотрудничества |
|
|
Налоговое регулирование |
||||||
|
|
Организационные формы структур |
|
Таможенное регулирование |
|||||||
|
|
Венчурная деятельность |
|
Финансово-кредитное регулирование |
|||||||
|
|
Инфраструктура рынка |
|
|
|
|
Ценообразование |
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Формы реализации организационно-экономического механизма
решения жилищной проблемы крупного города
Интегративно-результативный блок
Воздействие на эффективность регулирования рынка жилой недвижимости города
Повышение |
|
Увеличение |
|
Рост эффек- |
|
Повыше- |
конкурен- |
|
инвестици- |
|
та от ис- |
|
ние каче- |
тоспособ- |
|
онной при- |
|
пользования |
|
ства жиз- |
ности рын- |
|
влекательно- |
|
ресурсов |
|
ни город- |
ка жилья |
|
сти рынка |
|
участниками |
|
ского на- |
|
|
жилья |
|
рынка |
|
селения |
|
|
|
|
|
|
|
Улучшение |
|
Снижение издержек жилищ- |
показателей |
|
но-коммунального и строи- |
функциони- |
|
тельного хозяйства за счет |
рования |
|
технической модернизации и |
рынка жилья |
|
эффективной организации |
|
|
процессов |
|
|
|
Воздействие на социально-экономическое развитие рынка жилой недвижимости
Рис. 3. Организационно-экономический механизм регулирования рынка жилой недвижимости
К ним относятся следующие подсистемы: домашнее хозяйст- во; жилищно-коммунальное и
строительное хозяйство; |
рынок |
чивающих корректировку |
подхо- |
жилой недвижимости; городское |
да к регулированию рынка жилой |
||
хозяйство; государство, |
обеспе- |
недвижимости крупного |
города |
Н. Ушанова. Методологические проблемы развития системы регулирования рынка … |
81 |
на основе комплексного исполь- |
ка жилой недвижимости крупно- |
||||||||||
зования организационных и эко- |
го города является распреде- |
||||||||||
номических инструментов, обес- |
ление во времени и объеме ре- |
||||||||||
печивающих |
повышение эффек- |
монтно-реконструктивных ме- |
|||||||||
тивности функционирования |
ос- |
роприятий (РРМ) по жилищному |
|||||||||
новных участников рынка в соот- |
фонду, |
которое обеспечивается |
|||||||||
ветствии с современными соци- |
их |
перспективным |
|
планирова- |
|||||||
ально-экономическими условия- |
нием. |
Базой |
перспективного |
||||||||
ми, темпами научно-техничес- |
планирования |
реконструкции |
|||||||||
кого прогресса, тенденциями и |
жилищного |
фонда |
является |
||||||||
основными |
направлениями |
со- |
планирование капитального ре- |
||||||||
вершенствования |
российской |
монта жилой застройки. Основ- |
|||||||||
экономики и повышения конку- |
ную |
задачу |
управления |
РРМ |
|||||||
рентоспособности городского хо- |
можно |
сформулировать |
сле- |
||||||||
зяйства России. В данном случае |
дующим образом: с учетом |
||||||||||
под |
организационно-экономи- |
сложившейся динамики потреб- |
|||||||||
ческим механизмом понимается |
ности в РРМ и технологических |
||||||||||
совокупность взаимосвязанных |
требований к срокам его про- |
||||||||||
элементов, объединенных с це- |
ведения, а также учитывая воз- |
||||||||||
лью |
повышения |
эффективности |
можные |
варианты |
развития |
||||||
управления, |
регулирования |
и |
экономики городского хозяйст- |
||||||||
развития рынка жилой недвижи- |
ва и его производственно- |
||||||||||
мости и включающих в себя по- |
материальной базы, |
определить |
|||||||||
мимо участников данного рынка |
сбалансированное |
решение, в |
|||||||||
и объектов его инфраструктурно- |
основе |
которого |
лежит |
пара |
|||||||
го комплекса ряд организацион- |
экономических решений; а так- |
||||||||||
ных и экономических инструмен- |
же векторы значений экономи- |
||||||||||
тов, используемых для организа- |
ческих параметров и оптималь- |
||||||||||
ции их рационального взаимо- |
ных объемов РРМ. В работе |
||||||||||
действия, ориентированного |
на |
предложена модель функциони- |
|||||||||
результат. |
|
|
|
рования имитационной системы |
|||||||
Важным |
экономическим |
ин- |
управления РРМ по жилищному |
||||||||
струментом регулирования рын- |
фонду. |
|
|
|
|
|
4. Выявление
исистематизация наиболее значимых факторов влияния внешней
ивнутренней среды
на социальные, институциональные, экономические, инвестиционные
иинфраструктурные
составляющие
ипараметры регулирования рынка жилой недвижимости
Для выявления и систематиза- ции наиболее значимых факто-
ров регулирования рынка жилой недвижимости крупного города в диссертации проведен анализ основных параметров рынка жи-
лой недвижимости на примере городского округа Самара. В табл. 1 приводятся результаты
обследования потребностей и возможностей семей в улучше-
нии жилой площади городского округа Самары. По состоянию на 01.09.2011 г., на территории го- родского округа Самара нахо- дится 9916 жилых домов общей площадью 30,3 млн. м2.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Таблица 1 |
|
|
|
|
Результаты обследования потребностей и возможностей семей |
|
|
|||||
|
|
|
|
|
в улучшении жилищных условий |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Показатели |
|
|
|
Значение, % |
|
|
|
|
|
|||||||
|
Удельный вес семей, которые хотели бы получить жилье в рамках очереди, расселения или по |
|
88,5 |
|||||||
|
наследству, арендовать жилье или его обменять. |
|
|
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
||||
|
Из семей, планирующих приобретать новое жилье: |
|
|
|
|
|
||||
|
|
|
- хотят приобрести жилье на первичном рынке, |
|
|
|
23,0 |
|||
|
|
|
- на вторичном рынке, |
|
|
|
|
36,0 |
||
|
|
|
- рассматривают возможность приобретения жилья как на первичном, так и на вторич- |
|
|
|
||||
|
ном рынке жилой недвижимости крупного города |
|
|
|
41,0 |
|||||
|
|
|
|
|
||||||
|
Удельный вес готового жилья в структуре предложения жилья на первичном рынке |
|
|
11,0 |
||||||
|
|
|
|
|||||||
|
Удельный вес всех семей, которые готовы осуществлять индивидуальное строительство нового |
|
3,0 |
|||||||
|
жилья |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||
|
Удельный вес всех семей, которые хотят приобрести готовое индивидуальное жилье |
|
|
15,0 |
||||||
|
|
|
|
|||||||
|
Удельный вес строящегося жилья, относящегося к индивидуальному жилищному строительству |
|
40,0 |
|||||||
|
|
|
|
|||||||
|
Удельный вес семей, которые способны улучшить качество своей жизни путем приобретения |
|
20,0 |
|||||||
|
или строительства жилья за счет собственных средств |
|
|
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|||||
|
Удельный вес семей, ежегодно приобретающих жилье, |
|
|
|
2,0 |
|||||
|
|
|
- из них за счет средств федерального и городского бюджетов |
|
|
|
0,5 |
|||
|
|
|
|
|
||||||
|
Анализ состояния и проблем |
концепцию регулирования это- |
лены наиболее значимые фак- |
|||||||
|
рынка |
жилой |
недвижимости |
го рынка на примере крупного |
торы влияния, которые деталь- |
|||||
|
Самары |
позволил выделить |
города и провести ранжирова- |
но рассмотрены |
в работе на |
|||||
|
базовые |
составляющие систе- |
ние факторов влияния внешней |
примере |
рынка |
жилой |
недви- |
|||
|
мы регулирования рынка жилой |
и внутренней среды на рынок |
жимости |
городского |
округа |
|||||
|
недвижимости, |
разработать |
жилья. В таблице 2 представ- |
Самара. |
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
82 |
|
МУНИЦИПАЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА N¹4/2012 СТРОИТЕЛЬСТВО И НЕДВИЖИМОСТЬ |
|
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Таблица 2
Характеристика факторов влияния внешней и внутренней среды на базовые составляющие регулирования рынка жилой недвижимости
Составляющая |
Факторы влияния внешней среды |
Факторы влияния внутренней среды |
|
|
|
|
|
|
Норматив |
Объем и основные |
|
|
обновления жилого фонда |
характеристики жилого фонда |
|
|
|
|
|
Социальная |
Нормативы обеспеченности |
Объем социального жилья |
|
социальным жильем |
|||
|
|
||
|
|
|
|
|
Наличие программ поддержки и развития |
Порядок оформления |
|
|
рынка жилья |
в собственность |
|
|
|
|
|
|
Структурная сложность |
Функциональное назначение |
|
|
рынка и наличие механизмов |
||
|
жилья и простота его изменения |
||
|
взаимодействия участников |
||
|
|
||
Институциональная |
|
|
|
Нормативы гос. регулирования |
Простота оформления |
||
|
качества жилищных условий |
конструктивных изменений |
|
|
|
|
|
|
Нормативы |
Объем ветхого и |
|
|
реконструкции жилого фонда |
аварийного жилья |
|
|
|
|
|
|
Динамика рыночной |
Ресурсоемкость и энергоемкость |
|
|
стоимости 1 м2 жилья |
жилья (вода, электричество и т.п.) |
|
Экономическая |
Уровень заработной платы |
Плотность застройки |
|
населения с учетом инфляции |
и жилищного фонда |
||
|
|||
|
|
|
|
|
Величина земельной ренты, налоги на со- |
Расходы на управление и |
|
|
держание и эксплуатацию |
эксплуатацию жилья |
|
|
|
|
|
|
Спрос на жилую недвижимость |
Финансовая доступность |
|
|
и доходность его строительства |
жилья для населения |
|
|
|
|
|
Инвестиционная |
Нормативы доходности |
Внутренняя норма рентабельности инвести- |
|
на инвестированный капитал |
ций в жилье |
||
|
|||
|
|
|
|
|
Нормативы риска |
Ликвидность жилья и период |
|
|
капиталовложений в жилье |
окупаемости инвестиций |
|
|
|
|
|
|
Необходимое количество |
Инженерная обеспеченность |
|
|
объектов инфраструктуры |
жилья и придомовой территории |
|
|
|
|
|
Инфраструктурная |
Близость парков и зон отдыха, объектов |
Благоустройство жилья |
|
социального и культурно-бытового обслу- |
|||
и придомовой территории |
|||
|
живания |
||
|
|
||
|
|
|
|
|
Транспортная доступность и |
Уровень комфорта жилья и |
|
|
«экологическая чистота» жилья |
близость промышленных объектов |
|
|
|
|
Для итоговой характеристики параметров, влияющих на дан- ный рынок, в диссертации пред- ложено использовать десять ба- зовых индексов (рис. 4).
Они характеризуют влияние внешней и внутренней среды на динамику развития рынка жи- лья.
Основная идея расчета груп- пы индексов, характеризующих параметры развития рынка жи- лой недвижимости, состоит в том, что они определяются на основе выявления функцио-
нальной зависимости между факторами влияния на данный рынок.
5. Обоснование методологических предпосылок и разработка концептуальной модели регулирования рынка жилой недвижимости крупного города
Изучение системы регулиро- вания рынка жилой недвижимо- сти позволяет выявить ряд мето- дологических предпосылок раз- вития данного рынка:
–рост уровня жизни, созда- ние условий для разработки ме-
тодов и механизмов обеспечения жильем всех социальных слоев населения;
–упрощение институциональ-
ного взаимодействия участников рынка;
–повышение устойчивости рынка жилой недвижимости за счет снижения ресурсоемкости и энергоемкости объектов жилищ- ного комплекса;
–увеличение инвестиционной привлекательности жилья с ис- пользованием методов ком- плексной застройки и планиро- вания территорий;
–рациональное сочетание объектов жилищного комплекса с объектами инфраструктуры, формирующих для разных соци-
альных слоев населения необхо-
димый уровень безопасности и комфорта проживания.
Детальный анализ методологи-
ческих предпосылок позволяет определить логику исследования системы регулирования рынка жилой недвижимости (рис. 5) и
сформировать концептуальную модель регулирования рынка жи- лья, отличительной особенностью которой является адаптация ос- новных блоков организационно- экономического механизма регу- лирования рынка жилой недви- жимости к современным услови- ям развития исследуемого рынка. Адаптация основных блоков орга- низационно-экономического ме-
ханизма регулирования рынка жилья к современным условиям развития исследуемого рынка позволяет выявить принципы, методы, механизмы и показатели его перспективного развития, которые составляют основу мето- дологии развития системы регу-
Н. Ушанова. Методологические проблемы развития системы регулирования рынка … |
83 |
лирования рынка жилой недви- |
жилье; удовлетворенности жи- |
менения жилья; государственно- |
|||||||
жимости крупного города. |
|
|
лищными |
условиями; |
емкости |
го регулирования и саморегули- |
|||
К принципам регулирования |
рынка жилья; качества жилья и |
рования жилищных условий; ин- |
|||||||
рынка |
жилой недвижимости |
в |
комфорта |
жилищных |
условий; |
ституционального взаимодейст- |
|||
работе |
отнесены следующие |
доступности жилья; ресурсоем- |
вия; инвестирования; тарифного |
||||||
принципы: оценки потребности в |
кости и доходности жилья; обре- |
регулирования и ряд других. |
|||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
Социальная |
|
|
|
|
|
|
|
|
составляющая |
|
|
|
|
|
|
|
Индекс социальной |
|
|
||
|
Инфраструктурная составляющая |
|
|
нагрузки на рынок жилья |
|
Институциональная составляющая |
|||
|
|
Индекс |
|
|
|
|
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
инфра- |
|
|
|
|
|
|
|
|
структурной |
|
Индекс |
|
|
|
||
|
|
нагрузки |
|
обеспеченности |
Индекс |
|
|||
|
|
на рынок |
|
|
жильем |
|
|
||
|
|
|
|
|
админист- |
|
|||
|
|
жилья |
Индекс |
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
ративной |
|
|||
|
|
|
|
комфортности |
|
Индекс |
нагрузки на |
|
|
|
|
|
|
жилья |
|
|
развития и |
рынок |
|
|
|
|
|
|
|
|
модерниза- |
жилья |
|
|
|
|
|
Индекс |
|
ции жилья |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
доходности |
Индекс |
|
|
||
|
|
|
|
жилья |
|
|
|||
|
|
|
|
расходов |
|
|
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
Индекс |
|
на жилье |
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
Инвестицион- |
|
инвести- |
|
|
|
|
|
|
|
|
ционной привле- |
|
Индекс |
|
|
|||
|
ная состав- |
|
кательности рынка |
|
|
||||
|
ляющая |
|
жилья |
|
экономической |
Экономическая |
|||
|
|
|
|
|
|
устойчивости |
рынка жилья |
составляющая |
|
Рис. 4. Индексы влияния внешней и внутренней среды на рынок жилой недвижимости
Методологические предпосылки развития рынка жилой недвижимости
Построение модели регулирования рынка жилой недвижимости
Институционально- |
Блок методического |
Интегративно-результативный |
управленческий блок |
обеспечения |
блок |
|
||
Развитие системы регулирования рынка жилой недвижимости |
||
|
|
|
Оптимизация ресурсного обеспе- |
Улучшение жилищных условий, |
Повышение экономической ус- |
чения и разработка эффективных |
разработка нормативно-правовых |
тойчивости объектов жилищного |
технологий управления объектами |
основ регулирования, примене- |
комплекса и сокращение затрат |
жилищного комплекса |
ние зарубежного опыта |
на их эксплуатацию |
|
||
Методология развития системы регулирования рынка жилой недвижимости |
||
|
|
|
|
|
|
Принципы регулирования |
Методы регулирования |
Механизмы регулирования |
рынка жилья |
рынка жилья |
рынка жилья |
|
|
|
Показатели системы регулирования рынка жилой недвижимости
Рис. 5. Логика исследования системы регулирования рынка жилой недвижимости
В качестве методов развития рынка жилья в работе использо- ваны методы программно-целе- вого управления, институцио- нального взаимодействия, ре-
сурсного обеспечения, фактор- |
троля достижения целевых зна- |
ного анализа, экспертных оце- |
чений показателей, характери- |
нок, а также механизмы органи- |
зующих социальные, институцио- |
зационно-экономического регу- |
нальные, экономические, инве- |
лирования рынка жилья и кон- |
стиционные и инфраструктурные |
84 |
МУНИЦИПАЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА N¹4/2012 СТРОИТЕЛЬСТВО И НЕДВИЖИМОСТЬ |
составляющие устойчивого |
раз- |
жилой недвижимости |
та параметров |
развития рынка |
||||||
вития данного рынка. |
|
крупного города, |
|
жилой недвижимости и совокуп- |
||||||
На |
основании |
результатов |
обеспечивающего |
|
ности методов |
его |
регулирова- |
|||
анализа передового зарубежного |
|
ния. В диссертации |
обоснована |
|||||||
определение и контроль |
||||||||||
опыта, |
в диссертации подробно |
необходимость |
использования |
|||||||
достижения целевых |
||||||||||
описан |
механизм |
ресурсного |
методов |
программно-целевого |
||||||
значений по внешним |
||||||||||
обеспечения развития рынка жи- |
управления, институционального |
|||||||||
и внутренним параметрам |
взаимодействия, |
|
ресурсного |
|||||||
лой недвижимости |
крупного |
го- |
|
|||||||
устойчивого развития |
обеспечения, факторного анали- |
|||||||||
рода на примере городского ок- |
||||||||||
исследуемого рынка |
за и экспертных оценок (рис.6). В |
|||||||||
руга Самара. |
|
|
||||||||
|
|
|
|
Достижение высокого уровня |
данном случае методы про- |
|||||
6. Обоснование |
|
|
граммно-целевого |
управления |
||||||
|
|
жизни населения и |
комфортно- |
позволяют конкретизировать це- |
||||||
методического подхода |
|
сти жилья в крупном городе не- |
ли и определить перечень меро- |
|||||||
к регулированию рынка |
|
возможно без комплексного уче- |
приятий по их достижению. |
|||||||
|
Механизм программно-целевого |
Механизм ресурсного обеспечения |
||||||||
|
управления жилой недвижимостью |
рынка жилой недвижимости |
|
|||||||
Методы программно-целевого управления |
Методы бюджетного финансирования |
|||||||||
|
|
|
|
|
Методы использования схем долевого |
|||||
|
Методы |
|
|
Методы |
строительства и рассрочки |
|
||||
|
целеполагания |
декомпозиции |
Методы ипотечного кредитования |
|||||||
|
|
|
|
|
||||||
|
Методы |
|
|
Методы |
Методы использования схем жилищно- |
|||||
|
планирования |
прогнозирования |
||||||||
|
строительных кооперативов |
|
||||||||
|
|
|
|
|
|
|||||
Методы государственного регулирования, |
Методы организации и управления |
|||||||||
|
надзора и контроля |
|||||||||
|
ресурсными потоками |
|
||||||||
|
|
|
|
|
|
|||||
Организационно-экономический механизм |
Механизм контроля достижения |
|||||||||
|
регулирования рынка жилья |
целевых значений показателей |
|
|||||||
|
|
|
|
|
при регулировании рынка жилья |
|||||
|
Институционально- |
|
Методы ин- |
|
|
|
|
|
||
|
управленческий блок |
|
ституцио- |
Методы факторного анализа |
|
|||||
|
|
|
|
нального |
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
Блок методического |
|
взаимодей- |
Методы экспертной оценки |
|
|||||
|
обеспечения |
|
ствия, рас- |
|
||||||
|
|
|
|
|
|
|
||||
|
|
|
|
пределения |
Методы построения системы |
|
||||
Методы взаимодействия |
ролей и зон |
|
||||||||
критериев и показателей |
|
|||||||||
|
организационных и эко- |
ответствен- |
|
|||||||
|
|
|
|
|
|
|||||
|
номических инструмен- |
|
ности |
Методы сценарного анализа |
|
|||||
|
тов |
|
|
|
|
|||||
|
|
|
|
и определения пороговых значений |
||||||
|
|
|
|
|
||||||
|
Интегративно- |
|
|
Методы мониторинга и контроля |
||||||
|
результативный блок |
|
|
|
эффективности |
|
|
|||
Развитие системы са- Совершенствование техни- |
Построение модели институционального |
|||||||||
моуправления и само- |
ческого регулирования и |
взаимодействия и эффективного распреде- |
||||||||
регулируемых органи- |
надзора на рынке жилой |
ления ресурсов на рынке жилой недвижимо- |
||||||||
|
заций |
|
|
недвижимости |
|
сти крупного города |
|
|||
Рис. 6. Методы и механизмы, используемые при регулировании рынка жилой недвижимости |
В целях организации софи-
нансирования и координации городских социальных программ, связанных с решением жилищ-
ной проблемы городского округа Самара, важно сегодня создать новый институт – Городскую жи-
лищную корпорацию в форме
некоммерческой организации, осуществляющей свою деятель- ность, в том числе и в Самарской области.
7. Разработка механизма регулирования рынка жилой недвижимости
крупного города, способствующего росту уровня его экономической устойчивости и инвестиционной привлекательности, учитывающего объем
Н. Ушанова. Методологические проблемы развития системы регулирования рынка … |
85 |
административной и инфраструктурной нагрузки на рынок,
а также ориентированного на повышение качества жизни населения
Механизм регулирования рын-
ка жилой недвижимости крупного города представлен на рис. 7.
Предлагаемый в диссертации механизм регулирования рынка жилой недвижимости крупного города также определяет основ- ные направления стимулирова- ния развития данного рынка, к
которым относятся повышение устойчивости природно-экологи- ческого каркаса, социально- экономическое и пространствен- ное развитие городского хозяй- ства, мероприятия по сохране- нию историко-культурного на- следия, разработка мероприятий
по эффективному использованию существующей застройки и тер-
риторий для решения жилищной проблемы и роста потенциала городского хозяйства, определе-
ние направлений и границ терри-
торий для нового жилищного и коммунального строительства, деловой активности и производ- ства, торговли, науки, туризма и отдыха (рис.7).
Все эти направления должны быть учтены при разработке гене- рального плана развития терри- тории крупного города и способ- ствовать росту уровня его эконо- мической устойчивости и инве-
стиционной привлекательности и ориентированы на повышение качества жизни его населения.
8. Комплекс мероприятий по повышению эффективности регулирования рынка жилой недвижимости крупного города на основе создания
специализированного центра мониторинга, регулирования и развития рынка жилой недвижимости
Наличие механизма регули- рования рынка жилой недви-
жимости крупного города не позволяет говорить о высокой или низкой эффективности развития исследуемого рынка. В то же время, без оценки
эффективности регулирования исследуемого рынка процесс осуществления рыночных пре- образований теряет смысл, поэтому в работе был предло-
жен |
комплекс |
мероприятий |
по |
определению |
параметров |
эффективности регулирования рынка жилой недвижимости в городском округе Самара и формированию специализиро-
ванного |
центра |
мониторинга, |
|
регулирования |
|
и развития |
|
рынка |
жилой |
|
недвижимости, |
разработке |
и |
реализации |
|
мер по |
его |
своевременному |
|
регулированию. |
Основные |
функции специализированного центра мониторинга, регули- рования и развития рынка жи- лой недвижимости представ- лены в табл. 3.
Факторы влияния внешней среды |
Факторы влияния внутренней среды |
||||
Механизм программно-целевого |
|
|
Механизм ресурсного обеспече- |
||
управления жилой недвижимо- |
|
|
ния рынка жилой недвижимости |
||
стью |
|
|
|
|
|
|
|
Механизм регули- |
|
|
|
|
|
рования рынка |
|
|
|
Организационно-экономический |
жилой недвижи- |
Механизм контроля достижения |
|||
|
мости |
||||
механизм регулирования рынка |
|
целевых значений показателей |
|||
|
|
||||
жилой недвижимости |
|
|
|
при регулировании рынка жилья |
|
Основные направления стимулирования развития рынка жилой недвижимости |
|||||
Повышение устойчивости |
Социально-экономическое и про- |
Мероприятия по сохране- |
|||
природно-экологического |
странственное развитие город- |
нию историко-культурного |
|||
каркаса |
|
ского хозяйства |
|
наследия |
|
Разработка мероприятий по эффективному |
Определение направлений и границ террито- |
||||
использованию существующей застройки и |
рий для нового жилищного и коммунального |
||||
территорий для решения жилищной проблемы |
строительства, деловой активности и произ- |
||||
и роста потенциала городского хозяйства |
водства, торговли, науки, туризма и отдыха |
||||
Разработка генерального плана развития территории крупного города |
|||||
Повышение качества жизни населения крупного города |
|||||
Рис. 7. Механизм регулирования рынка жилой недвижимости крупного города |
86 |
МУНИЦИПАЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА N¹4/2012 СТРОИТЕЛЬСТВО И НЕДВИЖИМОСТЬ |