2. Описание бизнеса объекта исследования

2.1 Описание предприятия

 В последние годы в России активно  развивается индустрия досуга. Развлечения  притягивают посетителей – именно поэтому торговые центры (ТЦ) стали размещать на своих площадях кинотеатры, боулинги, детские развлекательные комплексы, бильярды, аттракционы, игровые аппараты. Строительство торгово-развлекательных центров (ТРЦ) опережает развитие сетей – и не только операторов услуг, но и розничных торговых.

Из  года в год в российских городах  растет число потребителей, которым  выгодно, с учетом больших расстояний и дефицита свободного времени, покупать продукты и одежду, платить за услуги, посещать парикмахерскую в  одном месте. Нередко предпочтение отдается тому ТЦ, где можно и отдохнуть всей семьей – сходить в кино, боулинг или посетить детский развлекательный комплекс. С постепенным увеличением доходов населения растет спрос на услуги в досугово-развлекательной сфере и приходит понимание того, что шопинг удобно совмещать с развлечениями.

 Здание  ТРЦ должно быть спроектировано в соответствии с необходимыми специальными технологиями, требованиями рынка.

ТРЦ будет являться обществом с ограниченной ответственностью (общепринятое сокращение  ООО)  учрежденное несколькими физическими лицами хозяйственное общество, уставный капитал которого разделён на доли; участники общества не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им долей в уставном капитале общества.

Режим работы ТРЦ: без выходных с 09⁰⁰ до 22⁰⁰.

Основные технические характеристики ТРЦ представлены в таблице 1.

Таблица 1 – Основные технические характеристики ТРЦ

Общая характеристика
Год постройки	2017-2018 гг.
Этажность	3
Арендная площадь, кв. м.	22000
Площадь застройки, кв.м.	7100
Площадь парковки, кв.м.	1200
Объем здания, куб. м.	85611
Группа капитальности	I
Общая площадь земельного участка, кв.м.	8300
Характеристика основных конструктивных элементов
Элемент	Конструктивное решение, материал
Фундамент	Бетонный ленточный
Стены и перегородки	Кирпичные
Перекрытие	Ж/б плиты
Полы	Цементные, плитка
Окна	2-е створные, пластиковые стеклопакеты
Отделка	Штукатурка, пластик, окраска
Системы инженерного обеспечения
Отопление	Центральное
Водопровод	От гор. сети
Канализация	Сброс в городскую сеть
Электроснабжение	Скрытая проводка

2.2 Исследование и анализ рынка

В настоящее время в г. Владивосток функционирует 96 различного рода торговых центров.

Пользуясь современной классификацией торговых центров на основе критерия зоны охвата потребителей, рассмотрим следующие три типа торговых центров, характерных для города, и их удельный вес в общей структуре площадей города.

Из 52 торговых центров 25% – это объекты окружного масштаба. Их доля в общем объеме площадей составляет 51% или 160 000 кв. м.

Объекты районного масштаба составляют 56% от общего количества торговых центров. Их доля в общем объеме площадей составляет 42% или 132 000 кв. м.

Объекты микрорайонного масштаба составляют 19% от общего количества торговых центров. Их доля в общем объеме площадей составляет 7% или 20 000 кв. м.

Рисунок 1 - Структура ТЦ по количеству, г. Владивосток, 2016 г., %

Рисунок 2 – Структура ТЦ по площади, г. Владивосток, 2016 г., %

В городе представлены четыре типа торговых центров, выделенные на основе их концепции и характера арендаторов. 67% или 35 ТЦ – торговые центры традиционного характера. Большинство данных ТЦ были построены до 2000 г., и представляют собой центры торговли товарами повседневного спроса: одежда, ювелирные украшения, косметика и парфюмерия, бытовые товары, продукты питания и т.д. На территории данных торговых центров могут быть представлены кафе, рестораны, а также офисы компаний, предоставляющих услуги потребителям. Многие из ТЦ не соответствуют современным стандартам конфигурации торговых площадей и нуждаются в реконструкции. Следующая группа торговых центров, представленных в г. Владивостоке – многофункциональные ТЦ. К ним относятся Торгово-офисные центры (ТОЦ) и торгово-развлекательные центры (ТРЦ).

Данные центры помимо торговой функции выполняют административную функцию, когда на территории торгового центра представлены офисы компаний, и развлекательную функцию, когда на территории торгового центра расположен кинотеатр, различные центры развлечений и отдыха. В последнее время для покупателя торговый центр – это место отдыха, шоппинга, разнообразных развлечений, досуга, общения, торгово-развлекательные центры становятся все более популярными и представляют собой современный формат ТЦ.

Общий показатель по городу с учетом всех ТЦ равен 520 кв. м. на 1000 человек. Принимая во внимание тот факт, что сбалансированная обеспеченность крупных российских городов площадями в ТЦ равна 1000–1500 кв. м на 1000 чел., уровень нашего показателя является невысоким.

По мнению экспертов, дефицит качественных торговых площадей во Владивостоке, вкупе с тщательно проработанной концепцией второй очереди ТРЦ «Малый ГУМ», позволят новому торговому объекту стать одним из самых востребованных в городе, уверены представители УК ТРЦ.

Рисунок 3 - Распределение предложения торговых площадей по районам г. Владивостока, 3-ий квартал 2016 года

Как видно на рисунке 3, лидером по объему площадей является «Вторая речка». На него приходится 32,66% торговых площадей города. Учитывая тот факт, что в микрорайоне проживает около 93 000 человек, на 1000 жителей района приходится 833 кв. м торговых площадей. Всего на территории района расположено 15 торговых центров.

Самыми крупными по площади и соответственно по охвату потребительской аудитории являются два окружных современных торговых центра – «Гранд» и «Европейский пассаж», общей площадью 24 000 кв. м., что составляет 31% от общего количества площадей советского района. Среди районных торговых центров – 11 объектов, общая площадь которых составляет 49 300 кв. м – 64%.

Кроме того, большинство деятелей рынка ТЦ во Владивостоке уверены в том, что существует огромный потенциал развития этого рынка. Главное соблюдать все новейшие требования и законы проектирования ТЦ, найти хороших ритейлеров, правильно сформировать его концепцию.

Подводя итог, можно сделать следующие выводы:

1) Рынок коммерческой недвижимости г. Владивостока начал развиваться сравнительно недавно (5–6 лет назад) и пока не миновал стадии начального становления;

2) В городе работает более 96 торговых центров, которые, не отличаются высоким уровнем организации торговли. Среди более или менее соответствующих стандартам торговых комплексов можно выделить «Clever House», «Центральный», «Максим», «Европейский», «МГУМ», «Черемушки».

3) Рынок коммерческой недвижимости г. Владивостока очень интересен для девелоперов. Здесь нет действующих качественных объектов торговой недвижимости, при этом уровень дохода населения находится на высоком уровне, а оборот розничной торговли растет из года в год.

4) В г. Владивостоке общий показатель кв. м, приходящихся на 1000 жителей города, с учетом всех ТЦ равен 520 кв. м., который не достигает норматива в 1000–1500 кв. м.

Далее проведем анализ рынка аренды нежилых помещений г. Владивосток за 3 квартал 2016 г.

Средняя ставка аренды на офисные помещения в офисных зданиях (наблюдаемый перечень) в 3-ем квартале 2016 года составила 830 руб./кв.м./мес., во 2-ом квартале 2016 ставка была 861 руб./кв.м./мес., уменьшение на 3,60%. (Таблица 2), объем предложения в офисных зданиях во втором квартале составил 37,117 тыс. кв.м. и вырос на 28,34 % в сравнении с предыдущим кварталом.

Таблица 2 - Ставки аренды на офисные помещения по районам г. Владивосток и % изменения за квартал, руб./кв.м./месяц¹

	3 квартал 2016 год				2 квартал 2016
Районы	Минимальная	Средняя	Максимальная	Средняя		% изм.
64, 71 микрорайоны	250	484	750	710		-31,81%
Баляева	200	631	875	711		-11,24%
БАМ	350	858	2 600	676		27,07%
Борисенко	500	779	1 500	756		3,02%
Весенняя	450	500	550	550
Вторая речка	200	728	1 500	743		-2,09%
Гайдамак	377	684	1 000	696		-1,67%
Заря	217	633	1 050	741		-14,56%
Луговая	230	685	1 452	730		-6,21%
Некрасовская	375	836	1 174	814		2,71%
Океанская	108	352	500	633
Патрокл	500	500	500	550		-9,09%
Первая речка	214	761	1 350	820		-7,12%
Снеговая	100	542	800	514		5,49%
Снеговая падь	979	1 094	1 167	422
Столетие	350	725	2 700	710		2,11%
Тихая	143	453	1 000	535		-15,30%
Толстого (Буссе)	659	740	800	685		7,95%
Третья рабочая	200	787	1 240	659		19,48%
Трудовая	300	655	1 400	597
Фадеева	300	602	1 000	532		13,15%
Центр	100	808	1 900	830		-2,60%
Чуркин	120	672	1 333	697		-3,64%
Эгершельд	300	717	1 500	751		-4,49%
Ставка аренды в офисных помещениях г. Владивостока	100	750	2 700	765		-2,02%
Ставка аренды в офисных зданиях	400	830	1 700	861		-3,60%

Рисунок 4 - Ставки аренды на офисные помещения по районам г. Владивосток, руб./кв.м./мес.

Средняя ставка аренды на офисные помещения в целом по г. Владивосток в 3-ем квартале 2016 года составила 750 руб./кв.м./мес., во 2-ом квартале 2016 года ставка была 765 руб./кв.м./мес., уменьшение на 2,02%.

Среднее значение ставки аренды в Торговых центрах составило 1 207 руб./кв.м./месяц, уменьшение в сравнении со 2-ым кварталом 2016 года на 10,0%.

Таблица 3 - Средняя ставка аренды на торговые помещения по районам г. Владивосток, руб./кв.м./мес.

	3 квартал 2016 год				2 квартал 2016
Районы	Минимальная	Средняя	Максимальная	Средняя		% изм.
64, 71 микрорайоны	465	720	900	799		-9,94%
Авангард				640
Баляева	333	742	2 200	618		20,02%
БАМ	380	1 242	3 125	993		25,00%
Борисенко	167	588	1 000	732		-19,60%
Вторая речка	200	957	7 500	909		5,35%
Гоголя				1 200
Гайдамак	250	691	1 263	417
Заря	750	750	750	817		-8,25%
Луговая	250	1 581	4 000	1 401		12,79%
Некрасовская	323	935	2 000	1 175		-20,45%
о Русский	253	253	253	1 347
Океанская	600	675	750	406
Патрокл	500	500	500	596		-16,10%
Первая речка	400	1 120	2 500	1 142		-1,91%
Пригород	1 000	1 000	1 000	900
Садгород	731	731	731	400
Седанка	500	833	1 500	477
Снеговая	350	892	3 750	753		18,44%
Снеговая падь	600	1 164	1 900	1 554		-25,13%
Столетие	288	1 304	3 953	1 439		-9,42%
Тихая	100	717	1 600	443
Толстого (Буссе)	643	1 181	1 500	1 083		9,01%
Третья рабочая	500	1 075	2 857	1 285		-16,32%
Трудовая	686	721	750	750		-3,81%
Фадеева	232	611	1 000	738		-17,22%
Центр	205	1 243	4 167	1 174		5,83%
Чайка
Чуркин	300	1 063	6 000	1 096		-2,99%
Эгершельд	338	864	2 250	768		12,49%
Общий итог	100	1 014	7 500	1 008		0,56%

Рисунок 5 - Средняя ставка аренды на торговые помещения по районам г. Владивосток, руб./кв.м./мес.

Отметим, что в рамках данного проекта, средняя арендная ставка на торговые помещения в новом Торговом центре будет составлять 1164 руб./кв.м.в мес. или 13 968 руб.кв.м.год.

Среднее значение ставки аренды в торговых помещениях в целом по г. Владивостоку составило в 3-ем квартале 2016 года 1 014 руб./кв.м./мес. (во 2-ом квартале 2016 года 1 008 руб./кв.м./мес.) и увеличилось на 0,56%.

Таблица 4 - Средняя ставка аренды на нежилые ПНН помещения по районам г. Владивосток и изменение за квартал, руб./кв.м./мес.

	3 квартал 2016 год				2 квартал 2016
Районы	Минимальная	Средняя	Максимальная	Средняя		% изм.
64, 71 микрорайоны.	280	587	1 000	440
Баляева	200	523	1 057	518		1,04%
БАМ	125	464	800	578		-19,71%
Борисенко	150	453	1 000	753
Вторая речка	200	536	1 000	572		-6,33%
Гайдамак	750	750	750	867		-13,46%
Заря	641	804	1 000	559
Луговая	222	1 168	5 000	794
Некрасовская	346	906	1 500	625
о. Русский
Океанская	417	437	450	296
Патрокл	500	500	500	683		-26,83%
Первая речка	175	803	1 333	837		-4,05%
Пригород
Садгород	200	250	300	385
Седанка	1 500	1 500	1 500	407
Снеговая	179	310	500	160
Снеговая Падь	1 100	1 100	1 100
Спутник				531
Столетие	100	643	1 667	508		26,53%
Тихая	70	485	1 000	834
Толстого (Буссе)	678	944	1 833
Третья рабочая	111	592	1 111	877
Трудовая	150	451	1 000	317
Центр	114	838	3 333	854		-1,89%
Чайка	278	278	278	326
Чуркин	86	520	1 333	483		7,60%
Эгершельд	250	657	1 600	573		14,58%
Общий итог	70	690	5 000	664		3,98%

Рисунок 6 - Средняя ставка аренды на нежилые ПНН помещения по районам г. Владивосток, руб./кв.м./мес.

Ставка аренды на нежилые помещения неопределенного назначения (ПНН) увеличилась на 3,98% и составила 690 руб./кв.м./мес., против 664 руб./кв.м. во 2-ом квартале 2016 года.

Отметим, что в рамках данного проекта, средняя арендная ставка на нежилые ПНН помещения в новом Торговом центре будет составлять 1100 руб./кв.м.в мес. или 13200 руб.кв.м.год.