Практические занятия: Оценка недвижимости
ФИО студента ___________________
Практические занятия
«ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ»
Ижевск, 2012 г.
Задание: на сайте агентства недвижимости Имущество плюс (http://www.im-plus.ru) имеется предложение о продаже объекта недвижимости.
Описание объекта недвижимости:
Продается отдельно стоящее здание в центре города по ул.М.Горького, представляет собой 2х этажное здание с прилегающей территорией, которою можно использовать в качестве стоянки. Общая площадь здания 357 кв.м. На данный момент 100% заполнен арендаторами.
Цена предложения: 20 000 000 рублей.
Необходимо оценить данный объект и сравнить цену предложения с полученной вами в результате расчета стоимостью.
Внешний вид объекта недвижимости:
Сведения об объекте оценки
Общие сведения
Таб. 1. Общие сведения об объекте оценки
Объект оценки: |
Здание, общей площадью 357 кв.м и земельный участок |
Место нахождения: |
УР, г. Ижевск, М.Горького |
Имущественные права: |
Права собственности на улучшения, право аренды на земельный участок1 |
Описание местоположения объекта оценки
Таб. 2. Анализ среды местоположения
Наименование показателя |
Значение показателя |
Экологическая обстановка в районе |
удовлетворительная / в пределах нормы |
Эстетичность окружающей застройки |
удовлетворительная / в пределах нормы |
Престижность района, учитывая назначение |
низкая / средняя / высокая |
Зонирование района (преобладающий тип застройки) |
многоэтажное / малоэтажное / жилое / коммерческое |
Близость к объектам социально - бытовой сферы |
приближен /удален |
Близость к объектам развлечений и отдыха |
приближен /удален |
Деловая активность |
высокая / низкая |
Коммерческая активность |
высокая / низкая |
Транспортная доступность: |
|
интенсивность движения транспорта |
высокая / низкая |
ближайшие транспортные дороги |
перечислить |
вид подъездных путей |
грунтовые / асфальтовые |
удаленность от остановок общественного транспорта |
минут |
вид транспорта |
перечислить |
Благоустройство прилегающей территории |
отсутствует / наличие |
Стоянка для автомашин |
отсутствует / наличие |
Искусственное благоустройство |
отсутствует / наличие |
Уличное освещение |
отсутствует / наличие |
Описание объекта оценки
Таб. 3. Описание количественных и качественных характеристик объекта оценки
Назначение: |
|
Использование: |
|
Площадь застройки: |
|
Строительный объем: |
|
Кол-во этажей: |
|
Общая площадь: |
|
Преобладающая высота здания: |
|
Конструктивные элементы и их техническое состояние: |
|
фундамент
стены
перегородки
перекрытия
кровля
полы
проемы
|
. |
Отделка:
|
|
Коммуникации |
|
Техническое состояние |
|
Описание земельного участка
Таб. 4. Описание земельного участка объекта оценки
Площадь: |
350 кв.м |
Площадь застройки: |
180 кв.м |
Имущественные права: |
|
Категория земель: |
|
Разрешенное использование/ назначение: |
|
Топография: |
|
Форма участка: |
|
Наличие коммуникаций: |
|
Транспортная доступность: |
|
Подъездные пути: |
|
Расчет рыночной стоимости объекта оценки Расчет рыночной стоимости затратным подходом
С= (ЗВ – Инак) + Сз/у, где
С – рыночная стоимость;
ЗВ – затраты на воспроизводство;
Инак – накопленный износ (устаревание);
Сз/у – рыночная стоимость земельного участка.
Расчет рыночной стоимости земельного участка
Таб. 5. Описание сходных объектов
Элементы описания |
Сходные объекты |
||
№ 1 |
№ 2 |
№ 3 |
|
Категория земель |
земли населенных пунктов |
земли населенных пунктов |
земли населенных пунктов |
Разрешенное использование |
под коммерческую застройку |
под коммерческую застройку |
под коммерческую застройку |
Имущественные права |
право аренды |
право аренды |
право аренды |
Место нахождения |
г. Ижевск, Устиновский район, в 120 м по направлению на север от автозаправочной станции по ул. Союзной, 165 |
г. Ижевск, Индустриальный район, в 90 м по направлению на северо-восток от дома № 61 по улице 3-я Лучистая
|
г. Ижевск, Воткинское шоссе |
Вид предложения |
аукцион |
аукцион |
публичная оферта |
Цена предложения, руб. |
3 045 365 |
347 000 |
150 000 |
Дата предложения |
ноябрь, 2012 |
ноябрь, 2012 |
октябрь, 2012 |
Общая площадь, кв. м |
7299 |
2 371 |
500 |
Улучшения |
отсутствуют |
отсутствуют |
отсутствуют |
Коммуникации |
возможно подключение ко всем коммуникациям |
возможно подключение ко всем коммуникациям |
возможно подключение ко всем коммуникациям |
Источник информации |
http://www.izh.ru/izh /info/48219.html |
http://www.izh.ru/izh /info/48215.html |
www.irr.ru, тел. 8-906-906-90-12 |
Таб. 6. Расчет рыночной стоимости земельного участка
Элементы сравнения |
Характеристика |
Сходные объекты |
|||
№ 1 |
№ 2 |
№ 3 |
|||
Цена, руб./кв./м |
|
|
|
|
|
Имущественные права |
Имущественные права Корректировка [%] |
|
|
|
|
Разрешенное использование Корректировка [%] |
|
|
|
||
Условия продажи |
Дата предложения Корректировка [%] |
|
|
|
|
Вид предложения Корректировка [%] |
|
|
|
||
Место нахождения |
Престижность Корректировка [%] |
|
|
|
|
Скорректированная стоимость, руб./кв. м |
|
|
|
||
Физические характеристики |
Общая площадь, кв. м Корректировка [%] |
|
|
|
|
Скорректированная стоимость, руб./кв. м |
|
|
|
||
Среднеарифметическое значение, руб./кв. м |
|
|
|||
Рыночная стоимость, руб./кв. м |
|
|
|||
Рыночная стоимость, руб., с учетом округл. |
|
|
|||
Расчет затрат на воспроизводство
Таб. 7. Расчет затрат на воспроизводство объекта оценки по сборникам Ко-Инвест
№ |
Наименование показателей |
Здание-аналог Ко Инвест "Общественные здания 2008" |
п/п |
||
1 |
2 |
3 |
1 |
Справочный показатель, руб./куб.м. |
3 3335 |
2 |
Первая группа поправок, выраженная в тыс. рублей на 1 куб. м. здания |
|
|
- поправка на отсутствие какой-либо наружной стены |
- |
|
Общий корректирующий коэффициент по первой группе поправок (+ удорожания; - удешевление) |
|
3 |
Вторая группа поправок, выраженная в виде корректирующих коэффициентов |
|
|
- на разницу в объеме |
- |
|
- на изменение цен после издания справочника с учетом регионального изменения цен |
1, 387 |
|
Общий корректирующий коэффициент по второй группе поправок (произведение перечисленных коэффициентов) |
|
4 |
Скорректированный показатель стоимости ((стр. 1 + стр 2) х стр. 3) |
|
5 |
Строительный объем, куб. м |
|
6 |
Коэффициент, учитывающий НДС (18%) |
|
7 |
Коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя |
|
8 |
Затраты на воспроизводство с учетом прибыли предпринимателя, рублей (стр. 4 х стр. 5 х стр. 6 х стр. 7) |
|
Определение накопленного износа (устаревания)
Физический износ
Таб. 8. Расчет физического износа объекта оценки
№ п/п |
Конструктивный элемент |
Удельный вес, % |
Степень износа установленная при обследовании, % |
Удельный износ, % |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 =3х4 |
1 |
Подземная часть, включая фундамент |
9,02% |
|
|
2 |
Стены наружные |
17,98% |
|
|
3 |
Внутренние стены и перегородки |
2,99% |
|
|
4 |
Перекрытия и покрытия |
10,00% |
|
|
5 |
Кровля |
4,02% |
|
|
6 |
Проемы |
10,00% |
|
|
7 |
Полы |
7,98% |
|
|
8 |
Отделка |
7,98% |
|
|
9 |
Прочие конструкции |
17% |
|
|
10 |
Инженерные системы |
13,03% |
|
|
|
Итого |
100% |
|
|
Функциональный износ (устаревание)
Внешний (экономический) износ
Расчет накопленного износа производится мультипликативным методом и приведен в Таб. 9.
Таб. 9. Расчет накопленного износа объекта оценки
№ п/п |
Наименование |
Значение |
1 |
Физический износ, % |
|
2 |
Функциональный износ, % |
|
3 |
Внешний износ, % |
|
4 |
Накопленный износ, % |
|
Расчет затрат на воспроизводство с учетом накопленного износа (устаревания) объекта оценки приведен в Таб. 10.
Таб. 10. Расчет затрат на воспроизводство с учетом износа (устаревания) объекта оценки
№ п/п |
Наименование показателя |
Значение показателя |
1 |
Затраты на воспроизводство, руб. |
|
2 |
Накопленный износ, % |
|
3 |
Затраты на воспроизводство с учетом накопленного износа (устаревания), руб. |
|
4 |
Затраты на воспроизводство с учетом накопленного износа (устаревания), руб., с учетом округл. |
|