3.4.6. Проблемы, связанные с государственной регистрацией вещ­ных прав на недвижимые вещи (недвижимость)

Потребность во введении норм права, устанавливающих государствен­ную регистрацию вещных прав на недвижимые вещи (недвижимость), возникла с развитием в России рыночных отношений.

Различными государственными органами предпринимались попытки выдавать правоустанавливающие документы на недвижимость. В частнос­ти, комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различных уровней выдавали Свидетельства на право собственности на имуществен­ные комплексы, а бюро технической инвентаризации городов (районов) - регистрационные удостоверения на отдельные объекты. Комитеты по управлению имуществом и фонды имущества основывались на положе­ниях Закона РСФСР от 3 июля 1991 г. "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" и Указе Президента РФ от 29 января 1992 г. В соответствии с положениями названных актов комитеты должны были передавать свидетельства о собственности на предприятие для продажи соответствующим фондам имущества.

Однако документы, выдаваемые такими организациями и учреждени­ями, не могли считаться правоустанавливающими, поскольку на момент осуществления таких действий законодательство РСФСР в качестве ос­нования (титула) собственности признавало договоры купли-продажи и иные сделки, установленные законом. В этом же качестве рассматрива­лись планы приватизации предприятий с приложениями - актами оценки имущества при соблюдении обязательной государственной регистрации данного предприятия.

Впервые понятие государственной регистрации возникновения, пе­рехода и прекращения права собственности на недвижимость и сделок с ним было введено новым Гражданским кодексом РФ. Вследствие это-го были законодательно закреплены положения, определяющие моменты возникновения вещных прав, их ограничения, а также вступления в силу сделок с недвижимостью.

А. Правовая интерпретация государственной регистрации

Рассматривая вопрос регистрации договоров в частности, невозмож­но не выделить целый блок правовых норм, устанавливающих необходи­мость государственной регистрации тех или иных фактов, а также поря­док ее осуществления. Анализ действующего законодательства позволяет утверждать, что гражданско-правовая регистрация имеет особенности в зависимости от того, что регистрируется: субъекты гражданских прав, объекты гражданских прав, гражданские права, сделки и другие юриди­ческие факты.

Б. Государственная регистрация субъектов гражданских прав

В настоящее время регистрации подлежат юридические лица и граж­дане, занимающиеся предпринимательской деятельностью без образова­ния юридического лица (индивидуальные предприниматели).

Правовая природа регистрации определяется прежде всего правовой природой самого юридического лица и целями, которые ставит государс­тво, вводя регистрацию юридических лиц. Таких целей несколько:

- осуществление государственного контроля за выполнением условий ведения предпринимательской деятельности. Регистрирующий орган обя­зан проверить, отвечают ли учредительные документы фирмы нормам за­конодательства России. Несоответствие предписанным правилам - одно из немногих и, пожалуй, важнейших оснований отказа в государственной регистрации.

- получение государством статистических сведений, необходимых для регулирования экономики.

Согласно Федеральному закону от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О госу­дарственной регистрации юридических лиц", государственная регистра­ция юридических лиц - это "акт уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляемый посредством внесения в госу­дарственный реестр сведений о создании, реорганизации и ликвидации юридических лиц, а также иных сведений о юридических лицах в соот­ветствии с настоящим Федеральным законом".

В. Государственная регистрация объектов гражданских прав

Гражданский кодекс РФ не предусматривает регистрации объектов гражданских прав, а устанавливает требование о регистрации прав на них. Так, в ст. 131 ПС РФ, которая называется "Государственная регист­рация недвижимости", речь идет о регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Статья 131 ГК устанавливает наиболее общий порядок госу­дарственной регистрации прав на недвижимость, ограничение этих прав, их возникновения, перехода и прекращения, также перечень таких прав.

Право собственности и другие вещные права на недвижимость возни­кают с момента государственной регистрации.

В соответствии с п.2 данной статьи наряду с государственным законом может предусматриваться специальная регистрация или учет отдельных видов имущества. Такая регистрация не имеет правоустанавливающего значения.

Г. Государственная регистрация прав и сделок

Государственная регистрация прав и государственная регистрация сделок неразрывно связаны между собой. Основной разновидностью рас­сматриваемой регистрации в настоящее время является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимостью, предус­мотренная практически во всех современных правопорядках.

В России Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государс­твенной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (да­лее - Закон N 122-ФЗ) действует с 1998 г. При этом права на недвижимость, возникшие до введения в силу названного акта, признаются независимо от их регистрации и могут быть зарегистрированы по желанию их обла­дателя. Однако государственная регистрация возникших после введения в действие Закона N 122-ФЗ ограничений (обременении) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует регистрации прав на данный объект, возникших до введения Закона N 122-ФЗ в действие.

В то же время письмом Минюста РФ от 16 августа 1999 г. N 6677-ЙК разъяснено, что государственная регистрация прав, возникших до введе­ния в действие Закона N 122-ФЗ, независимо от желания правообладателя требуется в случаях, когда подлежат обязательной государственной регис­трации возникшие после введения в действие Закона N 122-ФЗ ограниче­ния (обременения) таких прав, в том числе, когда подлежат обязательной государственной регистрации сделки, связанные с ограничением (обреме­нением) этих прав.

Таким образом, если после введения в действие Закона N 122-ФЗ лицо заключает, например, договор об ипотеке или договор доверительного уп­равления, то права, возникшие до введения в действие Закона N 122-ФЗ, требуют государственной регистрации. Однако в случае, когда лицо пос­ле введения в действие Закона N 122-ФЗ заключает, например, договор купли-продажи или дарения, то права, возникшие до введения в действие данного акта, могут быть зарегистрированы по желанию их обладателей. Обязательной государственной регистрации, согласно п. 2 ст. 4 Зако­на N122-ФЗ, подлежат права на недвижимое имущество, правоустанав­ливающие документы на которое оформлены после введения в действие Закона N 122-ФЗ.

Д. Правовая интерпретация государственной регистрации догово­ров

В статье 2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) госу­дарственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется как акт признания и подтверждения государством возник­новения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Законодатель определяет, какие сделки подлежат регистрации: договор продажи жилого дома, квартиры, части дома или квартиры, предприятия, дарения недвижимого имущества, отчуждение имущества под выплату ренты, аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее одно­го года. Приведенный перечень не охватывает всех видов сделок, заклю­чаемых на рынке недвижимости. Например, для договора купли-продажи недвижимости нормы Гражданского кодекса РФ прямо не требуют госу­дарственной регистрации.

Большое распространение в отношениях между юридическими лица­ми и гражданами получил договор о долевом участии в строительстве жилья (договор долевого строительства). В ряде регионов рекоменду­ют, а в некоторых и обязывали регистрировать названные договоры. Та­кая практика не имеет нормативного обоснования. Ведь само гражданс­кое законодательство отнесено к исключительному ведению РФ, поэтому отдельные ее субъекты не вправе принимать нормативные акты, регули­рующие гражданские отношения (в частности, возникает вопрос о граж­данско-правовых последствиях нарушения установленного требования). Кроме того, нормы Гражданского кодекса нигде не содержат общего пра­вила о регистрации договоров с недвижимым имуществом (в отличие от регистрации прав) и не устанавливают обязанность регистрировать до­говор о долевом строительстве. Поэтому не случайно в Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 16 февраля 2001 года, Высший Арбитражный Суд РФ обратил внимание, что изданный субъектом РФ или его органом нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых Федеральным законом такая регистрация не установлена, не применяется (п.1). Согласно пункту "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федера­ции. Пункт 1 статьи 131 и пункт 1 статьи 164 ГК РФ устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предус­мотрена ГК РФ и иными федеральными законами (пункт 2 статьи 3 ГК РФ). Пункт 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регист­рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) устанавливает, что государственная регис­трация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограниче­ния (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое иму­щество в соответствии с ГК РФ.

В зависимости от значения, которое законодатель придает государс­твенной регистрации договора, нарушение требования о регистрации вле­чет недействительность договора или свидетельствует о не заключении его. Для признания договора заключенным соглашение сторон должно содержать все конститутивные элементы, требуемые нормами закона. К таким элементам следует относить существенные условия договора (ч.1 ст.432 ГК РФ); передачу вещи для реальных договоров (ч.2 ст.433); госу­дарственную регистрацию договора, если в соответствии с законом нару­шение требования о регистрации не влечет недействительность сделки (ч.З ст.433); а также письменную форму, если стороны договорились за­ключить договор в такой форме, хотя законом она не требовалась (п.2 ч.1 ст.434 ГК РФ). Отсутствие одного или нескольких элементов свидетельс­твует, что договор не заключен. Исполнение одной или всеми сторонами такого договора влечет за собой определенные последствия, которые оши­бочно было бы сводить к последствиям недействительности сделок.

Следствием нарушения требования о государственной регистрации (если регистрация - конститутивный элемент соглашения) является при­знание договора незаключенным. При отсутствии государственной регис­трации как условия его действительности договор считается заключен­ным, но так как нарушено требование Закона о регистрации, он является ничтожным и не порождает тех последствий, на которые был направлен (см.ч.1ст.167ГКРФ).

Разграничение незаключенных и недействительных договоров имеет важное практическое значение. Пока договор не исполнен хотя бы частич­но одной из сторон, незаключенный договор, а равно недействительная сделка не влекут каких-либо последствий. При исполнении недействи­тельного вследствие нарушения требования о государственной регис­трации договора применяются правовые последствия, определенные в ст. 166-167 ГК РФ. Если хотя бы частично был исполнен договор, который не считается заключенным, возникает обязательство из неосновательного обогащения и соответственно применяются юридические последствия, установленные в ст. 1104-И 08 ГК РФ.

Е. Анализ системы регистрации прав на недвижимость

Каждая регистрационная система должна обеспечить надежность и гласность гражданского оборота недвижимости. В условиях рыночной экономики при отсутствии соответствующих гарантий надежности и гласности со стороны публичной власти данный вопрос решается путем предоставления участниками рынка дополнительных частных правовых услуг, что, в конечном счете влияет на стоимость сделки с недвижимос­тью, определяет продолжительность ее осуществления и надежность со­вершения.

Принципы построения российской системы государственной регист­рации прав соответствуют мировому опыту. Для нее характерны следую­щие особенности:

а) установлена государственная регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимость, а также их ограничений (п. 1 ст. 131 и ст. 164 ГК РФ; ст.4 Закона о регистрации). Недействительна, т. е. нич­тожна сделка с недвижимостью в случае несоблюдения требования о го­сударственной регистрации (п.1 ст. 165 ПС РФ);

б) сделка с недвижимостью считается зарегистрированной, а правовые последствия в результате этого наступившими со дня внесения записи о праве на недвижимость или сделки с ней в Единый государственный ре­естр прав (п.7 ст. 16 Закона о регистрации);

в) сведения о государственной регистрации прав на недвижимость яв­ляются открытыми (п.4 ст. 131 ГК РФ, ст.7 Закона о регистрации);

г) государственная регистрация является единственным доказательс­твом существования зарегистрированного права, оно может быть оспоре­но только в суде (п.1 ст.2 Закона о регистрации);

д) государственная регистрация ведется в Едином государственном ре­естре прав на всей территории России по единой системе (п.1 ст. 131 ГК РФ, п.2 ст.2 Закона о регистрации);

1. е) каждый объект недвижимости идентифицируется в Едином госу­дарственном реестре прав (ст. 12 Закона о регистрации);

ж) записи в Единый государственный реестр прав вносятся при от­сутствии противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистри­рованными правами на данный объект недвижимого имущества (п.1 ст. 13 Закона о регистрации).

Государственной регистрации подлежат следующие права на недви­жимость и их ограничения (обременения):

-право собственности,

-право хозяйственного ведения,

-право оперативного управления,

-право пожизненного наследуемого владения,

-право постоянного пользования,

-ипотека, сервитуты,

-доверительное управление,

-аренда,

-а также иные права в случаях, предусмотренных законодательными актами.

При этом регистрация является обязательной, что подтверждается многими нормами Гражданского кодекса РФ.

Государственная регистрация прав, возникших до введения в действие Закона о регистрации, осуществляется по желанию правообладателей. При отсутствии такового правообладатель может не обращаться в уч­реждение юстиции по регистрации прав в целях регистрации. Однако в случаях, когда после введения в действие Закона о регистрации возникли ограничения (обременения) прав или иных сделок с объектами недвижи­мости, подлежащих обязательной государственной регистрации, соглас­но п..2 ст.6 Закона о регистрации требуется государственная регистрация прав, возникших до введения в действие данного закона (см. об этом гл. III).