Глава 11. Договор ипотеки (залога недвижимости)

Рассмотрим договорные правоотношения ипотеки. Данный вид правоотношений появился в гражданском законодательстве относительно недавно, с принятием и введением в действие части 1 ГК РФ. В ГК РФ речь идет об ипотеке, не как способе решения жилищного вопроса, а как о залоге недвижимого имущества. Начиная с средины 90-х годов было ясно, что новое жилье недоступно для большинства граждан из-за высоких цен. Государство попыталось решить данную проблему с помощью кредитования, поскольку большинство европейских стран успешно использовали ипотеку для обеспечения своих граждан современным жильем. В России был принят Закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Однако решение жилищного вопроса лишь чуть-чуть сдвинулось с места. Заметим, что ипотекой тогда воспользовалось чуть менее 2% россиян. Банковская система предлагала ипотечный кредит под 18% годовых сроком на 3 года, максимум на 5 лет. Если учесть, что покупатель должен еще и застраховать свое заложенное имущество, получается, что официально семья должна была иметь очень большой доход в месяц для того, чтобы позволить себе ипотеку.

Сейчас ситуация с ипотекой несколько улучшилась, но по-прежнему процентные ставки высоки и многим гражданам просто не по карману. Кредит теперь предлагается на срок до 25 лет. Процентная ставка снизилась до 10 - 12% годовых, более того, банки рассматривают возможность снижения процентных ставок до 8%. Правительство РФ занимается вопросом удешевления строительства нового жилья, между тем массовое ипотечное кредитование по-прежнему сдерживается бедностью населения.

Приобретая жилое помещение в ипотеку, граждане выплачивают за 10 - 15 лет двойную стоимость этого жилья.

Однако в ипотечных правоотношениях произошли некоторые изменения. Существуют федеральные целевые программы и программы на уровне субъектов РФ, которые поддерживают военнослужащих, другие категории граждан (например, молодые семьи). Для них вступление в ипотечные правоотношения является фактически единственным способом решения жилищного вопроса. Государство финансирует данные программы и для покупателей жилого помещения это очень выгодно. Для участников такой программы самым лучшим вариантом приобретения жилого помещения в рассрочку станет как раз ипотека.

Вместе с тем ипотеку не всегда рассматривают как способ приобретения жилья. Заметим, что ипотека всегда выступает своего рода материальной гарантией надлежащего исполнения в будущем какого-либо договора должником. Как правило, договор ипотеки заключается для исполнения двух обязательств, займа и кредита. Сам договор ипотеки должен содержать в себе (в условиях в тексте договора) не только ссылки, позволяющие точно определить (идентифицировать) исполнение каких-либо обязательств (их конкретную сумму), но и данные о сторонах (между кем и кем), заключающих настоящий договор об ипотеке. Поэтому в сам текст договора ипотеки включают реквизиты и часть условий предмета договора займа или кредита, в обеспечение исполнения которых заключен договор залога недвижимости (ипотеки), а в ряде случаев в текст договора ипотеки могут включать и часть основных условий кредитного договора. В приведенных нами примерах в первом и во втором случае ипотеку применяют для обеспечения исполнения обязательств по кредитным договорам, но сами условия кредитных договоров были различными, что и сказалось на условиях самих договоров.

Перейдем к рассмотрению непосредственно условий договора ипотеки. Под ипотекой следует понимать не только получение кредита в банке на покупку жилья, но одновременно и залоговые правоотношения. Предметом залога в ипотеке может выступать недвижимое имущество. Поэтому в Приложении к настоящей главе мы приводим несколько вариантов договоров ипотеки. Один из них относится к залогу жилого помещения собственником, а второй договор связан с ипотекой с целью приобретения жилого помещения.

Согласно ст. 10 Закона РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге", в любом договоре залога должны содержаться условия, предусматривающие вид залога, существо обеспеченного залогом требования, его размер, сроки исполнения обязательства, состав и стоимость заложенного имущества, а также любые иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие. Договор о залоге должен совершаться в письменной форме. Договор о залоге, обеспечивающем обязательства, возникающие из основного договора, подлежащего нотариальному удостоверению либо нотариально удостоверенному по соглашению сторон, должен быть также удостоверен в органе, удостоверившем основной договор. Фактически это означает, что если кредитный договор с банком был нотариально удостоверен, то сам договор об ипотеке также должен быть нотариально заверен.

Статья 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" определяет подробно содержание договора ипотеки. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Поскольку предметом ипотеки является недвижимое имущество, право на которое подлежит государственной регистрации, в договоре следует указывать наименование объекта (если оно имеется), вид объекта недвижимости (здание, помещение, земельный участок и т.д.), площадь и местонахождение, в точном соответствии с данными свидетельства о государственной регистрации права на предмет ипотеки. Если предметом ипотеки являются отдельные помещения, для его идентификации достаточным будет приведение в договоре каждого помещения с указанием его номера, площади и иных реквизитов. Указывается адрес нахождения недвижимого имущества, позволяющий идентифицировать только данное помещение, например г. Энгельс Саратовской области, Сазанский проезд, д. 3.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

В договоре следует указать право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю (собственность, аренда), и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Учитывая, что форма свидетельства о государственной регистрации права содержит также номер и дату записи о государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в договоре необходимо привести эти данные.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. В случае залога, не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

По общему правилу предмет ипотеки оценивается по соглашению сторон, причем стороны могут оценить как рыночную, так и иную стоимость объекта оценки, которая указывается в договоре в денежном выражении. Довольно часто стороны указывают в договоре об ипотеке несколько разных оценок предмета ипотеки (оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку, оценку органов технической инвентаризации и др.). Судебная практика исходит из того, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки, такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке. В случае залога, не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, Законом устанавливается дополнительное требование - осуществляется оценка именно рыночной стоимости этого имущества.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Существенным при заключении договора об ипотеке является приведение в нем всех основных условий договора займа или кредитного договора, в обеспечение которых заключается договор об ипотеке. Это обусловлено тем, что сам договор об ипотеке имеет акцессорный (дополнительный) характер по отношению к основному обязательству. В договоре об ипотеке следует указывать не только реквизиты договора: номер, дату и место его заключения, стороны договора, но также положения, определяющие порядок выдачи и возврата займа или кредита, сумму договора, проценты по договору и т.д. Так, если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. Представляется разумным по возможности полностью перенести данные положения из договора займа или кредитного договора в договор об ипотеке, не меняя формулировок и порядка изложения.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это в обязательном порядке указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Условия договоров, приведенных нами в качестве образца к настоящей главе, существенно различаются. Мы приводим их в качестве примера правоотношений ипотеки.

Договор залога приватизированной квартиры

г. ___________________________ "___" _____________ 20__ г.

Коммерческий банк _______________________________, именуемый в

дальнейшем "Залогодержатель", в лице ____________________________,

(должность, Ф.И.О.)

действующего на основании Устава, и ______________________________

(полное наименование

__________________________________________________________________

юридического или физического лица,

_________________________________________________________________,

зарегистрированного в качестве предпринимателя)

именуемый в дальнейшем "Залогодатель", в лице ___________________,

(должность, Ф.И.О.)

действующего на основании Устава, заключили договор о следующем.

1. Настоящий договор является неотъемлемой частью кредитного договора N _______________ от "___" ____________ 20__ г.

2. По кредитному договору N ____________ от "__" ___________ 20__ г.

3. Залогодатель передает Залогодержателю в залог под обеспечение обязательства по кредитному договору N __________ от "__" _______ 20__ г. приватизированную (трех)комнатную квартиру полезной площадью _______ кв. м, в том числе жилой площадью ________ кв. м по адресу: _____________________________________________________________________________________________________________________________________.

4. Квартира расположена в (шести)этажном доме на _______ этаже кирпичного дома (блочного, панельного) и состоит из трех комнат: жилая запроходная с балконом _____ кв. м, жилая проходная _____ кв. м, жилая изолированная _____ кв. м, кухня _____ кв. м. Санузел раздельный. Дом построен в 20__ г. Капитальный ремонт (не) производился.

Балансовая стоимость _______________________________________________ руб.

Фактическая стоимость ______________________________________________ руб.

(Если дом кооперативный, то указать "пай в размере _______________________________________________________ выплачен полностью".)

5. Квартира приватизирована (зарегистрирована в Управлении приватизации жилого фонда Мосжилкомитета "___" ____________ 20__ г. N ________).

6. В закладываемой квартире по адресу: _________________________________, лиц прописанных не имеется; лиц прописанных и проживающих не имеется. (Если есть прописанные (прописанные и проживающие), необходимо перечислить всех лиц с указанием полных паспортных данных; с какого времени прописаны; степень родства (вариант - п. 11.2).)

7. По соглашению сторон заложенная квартира оценена в __________________________________________________ руб. (цифрами и прописью).

8. По соглашению сторон заложенная квартира страхованию не подлежит (вариант - п. 12.5).

9. По соглашению сторон последующий залог квартиры не допускается (вариант - п. 11.2).

10. По соглашению сторон сдача заложенной квартиры в субаренду не допускается (вариант - п. 11.2).

11. Залогодатель вправе:

11.1. Владеть и пользоваться заложенной квартирой в соответствии с ее назначением.

11.2. Распоряжаться заложенной квартирой путем ее отчуждения (продажи, дарения) с переводом на приобретателя долгового обязательства, обеспеченного залогом, либо путем сдачи в аренду, либо путем сдачи в залог (вариант - п. 12.10, п. 10, п. 9).

11.3. В любое время до момента реализации заложенной квартиры прекратить обращение взыскания на заложенную квартиру посредством исполнения обеспеченного залогом обязательства.

12. Залогодатель обязан:

12.1. Нотариально удостоверить настоящий договор.

12.2. Представить на регистрацию предмет залога в территориальное Бюро технической инвентаризации (БТИ).

12.3. Предъявлять Залогодержателю необходимые финансовые документы о своей производственно-хозяйственной деятельности.

12.4. Принимать меры, необходимые для сохранения заложенной квартиры (вариант - включая текущий и капитальный ремонт).

12.5. Застраховать за свой счет квартиру на ее полную стоимость (вариант - п. 8).

12.6. Уведомить Залогодержателя о сдаче заложенной квартиры в аренду (вариант - п. 11.2).

12.7. Не препятствовать Залогодержателю контролировать выполнение условий договора Залогодателем.

12.8. Вести книгу записи залогов и по требованию Залогодержателя представлять ее ему для ознакомления.

12.9. Поставить в известность Залогодержателя, что передаваемая ему в залог квартира им ранее не закладывалась (вариант - и не будет перезаложена до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства в полном объеме).

12.10. Не отчуждать заложенную квартиру (продавать, дарить) третьим лицам без согласия Залогодержателя (вариант п. 11.2).

12.11. Выписать всех прописанных (прописанных и проживающих) лиц из заложенной квартиры к (дате) (вариант - не прописывать никаких лиц в заложенную квартиру).

13. Залогодатель вправе:

13.1. Проверять по документам и фактически наличие и условия содержания заложенной квартиры.

13.2. Требовать от Залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения заложенной квартиры.

13.3. Требовать от любого лица прекращения посягательства на заложенную квартиру, угрожающего ее утратой, либо повреждением, либо потерей товарного вида.

13.4. Потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, если квартира будет утрачена не по вине Залогодержателя и Залогодатель с согласия Залогодержателя не заменит ее другой (равной по стоимости, в том же районе, на таком же этаже и т.п.).

13.5. Обратить взыскание на заложенную квартиру до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства в случае нарушения Залогодателем следующих обязанностей:

застраховать за свой счет заложенную квартиру на полную стоимость;

принимать меры, необходимые для сохранения заложенной квартиры, включая капитальный и текущий ремонт.

14. Залогодержатель обязан:

по требованию Залогодателя выдавать ему (вариант - в 10-дневный срок) документ о полном (частичном) исполнении обязательства.

15. Обращение взыскания на заложенную квартиру производится по решению суда.

16. Реализация заложенной квартиры, если на нее не будет обращено взыскание, осуществляется в соответствии с дополнительным договором, подписанным сторонами.

17. Переход права собственности на заложенную квартиру от Залогодателя к Залогодержателю регистрируется территориальным БТИ в реестре о залоге на основании решения суда об обращении взыскания на заложенную квартиру.

18. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в территориальном БТИ по месту нахождения квартиры.

19. При регистрации залога сторонами выдаются на срок действия договора свидетельства о регистрации залога приватизированной квартиры.

20. Залог приватизированной квартиры обеспечивает требования Залогодержателя по кредитному договору в том объеме, какой он имеет к моменту удовлетворения, включая проценты, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, неустойку (штраф, пени), а также возмещение расходов по взысканию.

21. Договор составлен в четырех экземплярах. По одному для Залогодателя, Залогодержателя, территориального БТИ, нотариата.

22. Право залога по договору прекращается:

22.1. При прекращении обеспеченного залогом обязательства по кредитному договору.

22.2. При переходе прав на заложенную квартиру к Залогодержателю.

22.3. В случае гибели заложенной квартиры не по вине Залогодержателя.

22.4. В иных случаях, предусмотренных законом.

23. Юридические адреса и реквизиты сторон.

Залогодержатель Залогодатель

Подпись Подпись

МП МП

Договор об ипотеке квартиры (жилого дома)

(ипотека имеющегося у Залогодателя имущества)

Совершено (настоящий договор об ипотеке заключен) между

сторонами - участниками, указанными ниже, подписано в ____________

(город,

__________________________________________________________________

поселок и т.п.)

__________________ ___ года в _______________________ экземплярах:

(число, месяц) (количество)

по __________ для каждой из сторон договора, причем все экземпляры

(сколько)

имеют равную правовую силу.

_________________________________________________, именуемый в

(наименование организации, банка и т.п.)

дальнейшем "Залогодержатель", в лице _____________________________

(должность, фамилия,

_________________________________________________________________,

имя, отчество)

действующего на основании _______________________________________,

(устава, положения, доверенности)

с одной стороны, и ______________________________________________,

(фамилия, имя, отчество)

именуемый в дальнейшем "Залогодатель", действующий от своего

имени, с другой стороны, заключили настоящий договор о

нижеследующем: