1.1.3 Физический (эксплуатационный) компонент

Недвижимость фирмы — это совокупность вещных объектов, которые по своим проектным характеристикам и текущему состоянию:

• в существенной мере влияют на качество, уровень комфортности и безопасности основной деятельности;

• требуют ответственного эксплуатационного содержания, установленного законами, распорядительными документами градостроительного регулирования, в том числе: строительного, экологически безвредного для окружающей среды и др.;

• требуют регулярного анализа и действий по текущему и капитальному ремонту, восстановлению и реставрации (для объектов-памятников), различным проектно-строительным улучшениям.

Воспроизводство основных фондов может осуществляться путем нового строительства, реконструкции, модернизации и капитального ремонта. Новое строительство объектов недвижимости направлено на полное возмещение физического и морального изнашивания ветхих и устаревших фондов, а также служит основным средством их расширения. Возмещение износившихся по своему физическому состоянию фондов является элементом простого воспроизводства, а возмещение дополнительно морального износа и расширение фондов составляют основу расширенного воспроизводства [1]. Т.о., воспроизводство — это непрерывный процесс возобновления основных фондов и предотвращения его преждевременного износа.

Этот процесс включает в себя снос ветхих зданий и строительство новых, реконструкцию, капитальный ремонт и модернизацию объектов недвижимости, проведение их ремонтов и технического обслуживания. В таблице 1.1 представлены ремонтно-строительные мероприятия для различных форм воспроизводства.

Таблица 1.1 – Ремонтно-строительные мероприятия для различных форм воспроизводства

Формы воспроизводства	Ремонтно-строительные мероприятия
1 Новое строительство	Полное возмещение физического и морального нзносов ветхих фондов (используется стоимость замещения — от англ. replacement cost)
2 Реконструкция	Частичное возмещение физического и морального износов, возможное изменение функционального назначения и объемно-планировочного решения
3 Модернизация	Полное или частичное устранение морального и физического износов без изменения объемно-планировочного решения здания и его назначения
4 Капитальный ремонт	Частичное возмещение физического износа фондов путем полной или частичной замены элементов конструкций
5 Текущий ремонт и обслужи-вание	Предупреждение преждевременного износа конструкций

В конечном счете, все перечисленные требования находят отражение в соответствующих планах и сметах ресурсных затрат (финансовых и материально-технических), в договорах с коммунальными службами и ремонтно-строительными фирмами. Данное направление деятельности получило в западной практике название Maintenance Management — технический менеджмент, управление эксплуатационным содержанием недвижимости.

Обратим внимание на новый организационный аспект при комплексном рассмотрении трех вышеназванных компонентов управления недвижимостью. Здесь очевидную интегрирующую роль играет правильная оценка требуемых ресурсов и горизонтов управления. Именно специалисты в области оценки и управления недвижимостью должны уметь в комплексе оценить проблему и подготовить предложения, программу и сбалансированные планы действий с недвижимостью руководству фирмы. Рисунок 1.1 иллюстрирует возможности и логику интегрирования трех вышеназванных компонентов в оценке и управлении недвижимостью. При этом видно, что главным направлением такого интегрирования являются финансовые аспекты управления [3].

Действительно, стратегические задачи функционального управления, связанные с новым строительством и иными преобразованиями, коммерциализацией использования излишков, — все эти задачи и их решения имеют четко выраженную финансовую трактовку долго- и среднесрочной перспективы развития организации. Эксплуатационные аспекты управления также имеют ярко выраженный финансово-затратный характер, а программы эксплуатационного содержания имущественного комплекса собственника, плановых ремонтных и реставрационных работ соответственно распределены во времени, как правило, в рамках текущего периода и среднесрочной перспективы. В свою очередь, стоимостная оценка недвижимости носит преимущественно оперативный характер. Интеграция всех вышеназванных компонентов управления потребует достаточно сложных решений.