1.1.1 Функциональный компонент

Функциональный компонент управления недвижимостью — это ресурсный компонент в стратегическом планировании и организации управления фирмой.

Стратегическое управление в сочетании с системой контроллинга является на сегодняшний момент наиболее результативным типом организационной структуры управления.

Контроллинг — новое явление в теории и практике современного управления, возникшее на стыке экономического анализа, планирования, управленческого учета и менеджмента.

Контроллинг (от англ. to control — контролировать, управлять) ориентирует управленческий процесс на достижение главной стоимостной (монетарной) цели предприятия — оптимизацию финансового результата через максимизацию прибыли и ценности капитала при гарантированной ликвидности [1].

Единое стратегическое управление как метод является синтезом сочетания стратегического подхода к постановке задач и программно-целевого подхода к их реализации.

Стратегический подход отличается от долгосрочного подхода (долгосрочного планирования) тем, что он ориентирует предприятие не на существующие условия, а на те, которым еще только предстоит сложиться. Иными словами, если долгосрочное планирование основывается на экстрополяции, то в соответствии со стратегическим подходом ставится задача прогнозирования (предвидения) изменений и заблаговременного приспособления к ним.

Действительно, поскольку объекты недвижимости являются обеспечивающим ресурсом, следует с учетом долгосрочной перспективы решать: какие ресурсы недвижимости (земельные владения, производственные и офисные площади, технологические сооружения и объекты инфраструктуры) и в каком количестве необходимы для достижения стратегических целей организации.

Отсюда управленческая задача номер один: оптимизация, с учетом текущего состояния и перспектив развития, размеров, состава и структуры используемой недвижимости, включая:

• выявление возникающих несоответствий, недостающих объемов и функционального качества объектов недвижимости. В результате такого анализа формулируются задачи нового строительства и приобретений, модернизации технологий и помещений, конверсии и т.д.;

• выявление излишков недвижимости для их возможной реализации или перепрофилирования направлений их использования. Как итог формулируются задачи продажи, сдачи в аренду, других форм коммерческого использования оказавшихся непрофильными объектов недвижимости.

1. 1. 2 Финансовый компонент

Мы уже указывали на тот факт, что объекты недвижимости как определенный финансовый актив занимают важное место в бухгалтерских документах организаций. Соответственно их структурные и объемные показатели, текущее состояние, стоимостные оценки и другие характеристики в значительной мере влияют на систему показателей финансовой деятельности организации, например на:

• размеры налогооблагаемой (имущественной) базы и налоговых платежей в бюджеты различных уровней;

• себестоимость продукции и услуг и другие показатели эффективности хозяйственной деятельности;

• финансовое состояние организации;

• оценочную стоимость бизнеса (фирмы);

• долю в доходной части бюджета организации (например, по результатам сдачи производственных площадей в аренду);

• долю в расходной части бюджета организации (в том числе, по объемам затрат на содержание и развитие имущественного комплекса фирмы) и др.

Разнообразие аспектов, масштабы и значимость финансовых характеристик недвижимости — все это позволяет говорить (там, где эти аргументы присутствуют) о целесообразности выделения в рамках подразделений финансового менеджмента специалистов по комплексу названных финансовых аспектов управления недвижимостью[3]. Кроме того, здесь же лежат проблемы эффективного управления инвестиционными проектами развития фирмы и отдельных направлений ее коммерческой деятельности.