2. Государственный земельный кадастр и мониторинг земель

Первоначально кадастр означал книгу, содержащую опись облагаемых предметов и представлял собой про­стые действия по учету земель. В разное время ведение земельного кадастра было поручено разным организаци­ям и учреждениям. Как правило, земельно-кадастровая служба находилась в ведении финансовых органов, осу­ществлявших налогообложение. Земельный кадастр имел особенности в содержании и методах ведения, но общим для него являлось получение сведений о земле и землевладениях. Постепенно совершенствовались мето­ды и способы изучения, оценки и учета, классификации земель по видам угодий и качеству.

Согласно ст. 142 Кодекса о земле Государственный земельный кадастр представляет собой совокупность сведений и документов о правовом положении, природ­ном состоянии и хозяйственном использовании земель. Он предназначен для реализации земельного законода­тельства, регулирования земельных отношений, управ­ления земельными ресурсами, проведения землеустрой­ства, оценки и планирования хозяйственной деятельности землепользователей, землевладельцев и собственников земли, охраны земли.

Земельный кадастр имеет ряд значений:

* выступает как государственно-правовое меропри­ятие. Государство устанавливает содержание зе­мельного кадастра, формы кадастровой докумен­тации, порядок ведения учета земель, а также систему контроля за правильностью ведения зе­мельного кадастра;

• это целостная система, определенные методы, приемы учета земель, их оценки, регистрации землевладений и землепользовании по особым обобщенным показателям;

• это институт земельного права, совокупность зе­мельно-кадастровых правовых норм;

• самостоятельная функция управления земельным фондом, имеющая свою правовую основу.

Земельный кадастр - система практических меропри­ятий, включающая действия по правовой регистрации землевладений и землепользовании, учету и оценке зе­мель для рационального использования и охраны, про­ведению работ по улучшению качества земель, организа­ции земельного налогообложения.

Кадастр представляет собой совокупность оформлен­ных в установленном порядке необходимых сведений в регистрационно-правовых, землеустроительных, оценоч­ных, отчетных и других документах и материалах о всех земельных ресурсах республики. Такие документы ха­рактеризуют землю: с точки зрения естественных усло­вий территории, качества земель, их состава по угодь­ям, рельефу, почвам, мелиоративному состоянию; с точки зрения правовой - по праву собственности, владе­ния или пользования; с экономической - эффектив­ность использования земель.

Кодекс о земле содержит раздел XII, посвященный земельному кадастру. Кроме того, Совет Министров Рес­публики Беларусь 31 декабря 1991 г. принял постанов­ление «О порядке ведения государственного земельного кадастра и мониторинга земель».

Земельный кадастр содержит данные о распределе­нии земель по категориям, землевладельцам, землепользователям и видам земель; составе, структуре и состоя­нии земельного фонда республики в разрезе администра­тивно-территориальных единиц; местоположении, разме­рах и границах земельных участков, их качественной характеристике и установленном режиме использования; государственной регистрации прав на земельный участок, учете и оценке земельных участков и др.

Данные государственного земельного кадастра могут собираться, храниться и использоваться в текстовом, графическом и электронном виде.

Ведение государственного земельного кадастра обес­печивается проведением топографо-геодезических, аэрофотогеодезических и картографических работ, почвен­ных, геоботанических и других обследований и изысканий, инвентаризацией, учетом и оценкой земель, регистрацией прав на землю и другими землеустроитель­ными мероприятиями (ст. 143 Кодекса о земле).

Земельное законодательство закрепляет следующие ос­новные принципы государственного земельного кадастра:

1. Объективность и достоверность сведений;

1. Полнота сведений (охват всех земель, входящих в состав земельного фонда; широта информации);

2. Систематическое обновление сведений (непрерыв­ность ведения кадастра, отражение в учетных дан­ных всех изменений);

3. Наглядность и ясность сведений (доступность их соб­ственникам, владельцам и пользователям земли);

4. Документальность данных (отражение сведений по утвержденным формам; получение сведений на основании документов и материалов);

2. Экономичность;

3. Единство системы сведений и централизованное руководство.

Земельный кадастр содержит ряд сведений о земле, характеризующих данные о собственниках, владельцах и пользователях земли. Земельная регистрация - это государственное мероприятие по оформлению права соб­ственности, владения или пользования землей юриди­ческих и физических лиц в соответствующих земельно-регистрационных документах.

В качестве основной земельно-регистрационной едини­цы выступает землевладение или землепользование как точ­но установленная и отграниченная на местности юридичес­ки оформленная часть земельных ресурсов Республики Беларусь, предоставленная собственнику, владельцу или пользователю земли для определенных хозяйственных или иных целей. В современном кадастре первоочередное вни­мание должно уделяться не общим, сводным данным о зем­ле, а подробной информации о конкретном земельном учас­тке. Общепризнанно, что у государства должна быть ключевая роль в создании и ведении земельного кадастра. В Республике Беларусь государственный земельный кадастр ведется специально уполномоченным государственным ор­ганом по единой для всей республики системе за счет средств государственного бюджета (ст. 144 Кодекса о земле).

Земельный кадастр в государствах бывшего Союза ССР использовался, в основном, для оценки сельскохо­зяйственных земель и контроля за сельскохозяйствен­ным производством. Он не отражал действительной сто­имости земли или недвижимости. В настоящее время в Республике Беларусь проводятся работы по пересмотру кадастровых сведений, разработана и утверждена Вре­менная методика кадастровой оценки земель населен­ных пунктов.

Объектом (единицей) оценки является застроенный или незастроенный земельный участок, зарегистрирован­ный в государственном земельном кадастре и являющийся объектов налогооблажения. Данные о земельных ресурсах включают регистрацию землевладений, земельной собственности и землепользовании. Она ведется по еди­ной системе и юридически оформляет права на конкрет­ный земельный участок (на право собственности, владе­ния и пользования землей). При регистрации производится запись сведений о хозяйственном назначе­нии, местоположении и размерах землевладений и земле­пользовании.

Вторая часть кадастра - учет земель. Он охватывает весь земельный фонд и направлен на получение, систе­матизацию и анализ сведений о количестве и качестве земель. Данные регистрации землевладений и землеполь­зовании служат основанием для записи размеров участ­ка каждого владельца или пользователя. Земли государ­ственного запаса учитываются по их местоположению как отдельно расположенные земельные массивы с соот­ветствующей характеристикой.

Третий раздел земельного кадастра - бонитировка почв - специальная классификация и оценка почв по природным свойствам. В переводе с латинского бонитировка означает «доброкачественность». Бонитет почвы - показатель ее качества, сравнительного естественного плодородия. Бони­тировка выступает в качестве сравнительной оценки каче­ства почв по природным (естественным) и устойчиво приоб­ретенным в процессе окультуривания свойствам.

Бонитировка почв устанавливает их относительную пригодность для возделывания сельскохозяйственных культур или их групп.

Исследованиями выявлено, что в Беларуси при ог­ромном разнообразии почв преобладают дерново-подзо­листые (более 45 % всех земель). Они характеризуются низким содержанием гумуса, невысоким естественным плодородием. Широко распространены дерново-подзолис­тые заболоченные почвы (14,4%). Наименьшую площадь в республике занимают дерново-карбонатные почвы (0,2). Это наиболее плодородные почвы, которые по бонитировочной шкале оцениваются в 100 баллов.

Четвертая составная часть земельного кадастра - экономическая оценка земель - оценка качества земли как главного средства сельскохозяйственного производ­ства. Такая оценка осуществляется с помощью системы натуральных и стоимостных оценочных показателей, проводится в двух аспектах:

1. общая оценка земель;

2. частная оценка (оценка земель по эффективности возделывания отдельных культур).

Земельно-кадастровой документацией являются:

1. документы, характеризующие правовой режим, ко­личество, качественное состояние и местоположение земель, предоставленных в собственность, владение и пользование юридическим и физическим лицам;

2. государственная земельно-кадастровая книга зе­мель, находящихся в ведении сельского, поселко­вого исполнительного и распорядительного органа;

3. государственная земельно-кадастровая книга рай­она, города (кроме г. Минска);

4. государственный земельный кадастр области (г. Минска);

5) государственный земельный кадастр республики.

Мониторинг земель представляет собой систему на­блюдения за состоянием земель для своевременного вы­явления изменений, их оценки, предупреждения и уст­ранения последствий негативных процессов.

Задачи мониторинга - выявление изменений в зе­мельном фонде, оценка этих изменений и их послед­ствий, обеспечение собственников, владельцев, пользо­вателей земли, контрольных органов данными о земле, выработка рекомендаций для устранения негативных последствий хозяйственной деятельности.

Объектом мониторинга земель являются все земли Республики Беларусь.

Содержание и порядок осуществления мониторинга земель устанавливаются Советом Министров Республи­ки Беларусь.

Как и земельный кадастр, мониторинг предназначен для:

1. обеспечения Советов депутатов, заинтересованных предприятий, учреждений, организаций и граждан сведениями о земле;

1. обоснования размеров платы за землю;

2. оценки хозяйственной деятельности;

2. осуществления других мероприятий, связанных с использованием земель.

3. РАСПРЕ ДЕЛЕНИЕ И

ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ

Предоставление земель во владение или пользование одна из основных функций и часть содержания государ­ственного управления земельным фондом, проявление права государства распоряжаться ею.

Порядок такого предоставления и изъятия утверж­ден Верховным Советом Республики Беларусь 5 июня 1991 г.

Деятельность органов государства базируется на сле­дующих основных принципах:

1) предоставление земель может осуществляться органами государства в пределах их компетенции;

2. предоставление земельного участка, находящегося во владении и пользовании, иному лицу про­изводится после его изъятия;

3. земельные участки предоставляются с обязательным указанием целей и условий пользования землей;

4. при предоставлении земель должны быть учтены приоритеты сельскохозяйственного и лесохозяйственного землепользования;

5. предоставление и изъятие земель должно обеспе­чивать устойчивость земельных отношений;

6. деятельность органов государства, разрешающих вопросы предоставления и изъятия земель, дол­жна обеспечивать охрану как земель, так и дру­гих объектов природы;

7. земельные участки должны предоставляться (и изыматься) в оптимальных размерах;

8. собственникам земель, землевладельцам принад­лежит право выбора земельного участка, предос­тавляемого взамен изымаемых земель.

Предоставление и изъятие земель тесно взаимосвязаны.

Под предоставлением и изъятием понимается сово­купность действий государственных органов, направ­ленных:

• либо на возникновение права владения или пользования земельными участками у конкретных лиц (и соответственно на изъятие земли у прежних пользователей или из государственного запаса);

• либо на прекращение права пользования участ­ками (и соответственно на передачу их другим лицам или возврат в государственный запас).

Предоставление земельных участков, принадлежа­щих физическому или юридическому лицу на праве соб­ственности, осуществляется в порядке отвода на осно­вании решений Президента Республики Беларусь, Совета Министров Республики Беларусь, соответствующих ис­полнительных и распорядительных органов. В решени­ях указываются цель, для которой они отводятся или передаются, и условия отвода.

Согласно Кодексу о земле (ст. 25) сельские (поселко­вые) исполнительные и распорядительные органы предо­ставляют земельные участки из земель сельских насе­ленных пунктов, городских, рабочих, курортных поселков.

Городские (городов областного подчинения и города Минска) исполнительные и распорядительные органы предоставляют земельные участки из земель этих горо­дов, а также из земель, переданных в их ведение насе­ленных пунктов, за исключением случаев предоставле­ния таких участков по решению Президента Республики Беларусь или по его поручению - Совета Министров Республики Беларусь.

Районные исполнительные и распорядительные орга­ны предоставляют земельные участки по согласованию с сельскими (поселковыми) органами:

• из земель запаса независимо от размера земель­ных участков;

• из земель лесного фонда для служебных земель­ных наделов, а также во временное пользование для сельскохозяйственных целей колхозам, сов­хозам, другим юридическим лицам и гражданам;

• из земель городов районного подчинения и город­ских поселков, переданных в ведение районным исполнительным и распорядительным органам;

• из земель всех категорий, в том числе сельскохо­зяйственных земель независимо от уровня их кадастровой оценки для строительства школ, боль­ниц, культурно-бытовых учреждений, культовых сооружений, кладбищ, для ведения личного под­собного или крестьянского (фермерского) хозяй­ства, для строительства и обслуживания жилого дома и дачного строительства, ведения коллек­тивного садоводства и огородничества и других сельскохозяйственных нужд.

К компетенции областных исполнительных и распо­рядительных органов по согласованию с районными ис­полнительными и распорядительными органами отнесе­но предоставление земельных участков из земель всех категорий во всех случаях, кроме тех, когда предостав­ление земельных участков осуществляют сельские (по­селковые), городские (городов областного подчинения и города Минска), районные исполнительные и распоря­дительные органы.

Они также вправе разрешить вопрос о предоставле­нии земельного участка в случае необоснованного отказа районного исполнительного и распорядительного орга­на, предоставить земельные участки сельским (поселко­вым), городским (городов областного подчинения и горо­да Минска) исполнительным и распорядительным органам для строительства и обслуживания жилых до­мов, коллективного садоводства.

Изъятие ценных сельскохозяйственных земель с ка­дастровой оценкой выше 40 баллов, земель опытных полей научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для несельскохозяйственных нужд, земель за­казников республиканского значения, курортов, а также лесов с особым режимом лесопользования (лесопарки, го­родские леса, лесопарковые части зеленых зон, противоэрозионные леса) для целей, не связанных с ведением лес­ного хозяйства, производится по решению Президента.

Республики Беларусь или по его поручению - Совета Ми­нистров Республики Беларусь.

Передача земельных участков в собственность юриди­ческих лиц Республики Беларусь осуществляется в по­рядке, определяемом Президентом Республики Беларусь.

Решение исполнительного и распорядительного орга­на об отказе в предоставлении земельного участка мо­жет быть обжаловано в вышестоящий орган или суд (ст. 26 Кодекса о земле).

Предоставление земельного участка, находящегося в пользовании, пожизненном наследуемом владении или частной собственности, другому землепользователю, зем­левладельцу производится только после изъятия этого участка в порядке, определяемом Президентом Респуб­лики Беларусь, а предоставление земельного участка, находящегося в частной собственности, - после выкупа этого участка у собственника, за исключением случаев, когда в соответствии с действующим законодательством выкуп не производится.

Изъятие и предоставление земель как два самостоя­тельных юридически значимых процесса возникают по поводу одного и того же объекта, тесно взаимосвязаны и потому регламентированы в едином Положении, которое утверждено постановлением Верховного Совета от 5 июня 1991 г., В новом Кодексе о земле 1999 г. уста­новлено, что порядок возбуждения и рассмотрения хода­тайств о предоставлении земельных участков будет оп­ределяться Президентом Республики Беларусь.

Основными стадиями процессов по изъятию и предо­ставлению земельных участков являются:

1) предварительное согласование места размещения объекта;

2) предоставление земельного участка, по которому достигнуто соглашение;

3) отвод земельного участка в натуре;

4) документальное оформление предоставления уча­стка и его регистрация.

Без оформления материалов по предварительному со­гласованию места расположения производится отвод зе­мельных участков кооперативам для коллективного са­доводства, животноводства и огородничества, а также гражданам для ведения крестьянского хозяйства, лич­ного подсобного хозяйства, традиционных народных промыслов, строительства и обслуживания жилого дома, дачного строительства, индивидуального садоводства, огородничества и животноводства.

На первой стадии согласовывают наиболее целесооб­разный вариант места размещения объекта, размеры на­мечаемых к отводу земельных участков, условия их от­вода с соответствующими землевладельцами, исполни­тельными и распорядительными органами, районными (городскими) органами землеустройства, архитектуры и градостроительства, охраны природы, санитарного над­зора, пожарного надзора, другими заинтересованными организациями и службами.

Предварительное согласование проводят исполни­тельные и распорядительные органы всех ступеней в со­ответствии с их компетенцией.

Важной новеллой земельного законодательства яв­ляется установление предельных сроков проведения действий и рассмотрения материалов для дачи заключений. Решение о согласовании места размещения объекта и, размеров намечаемой к изъятию площади действительно в течение трех лет, но этот срок может быть продлен принявшим решение органом.

После проведения проектно-изыскательских работ, утверждения проекта на строительство процесс переходит во вторую стадию - предоставление земельного участка.

Предоставление земельных участков производится на основании проектов отвода земель, которые разрабаты­ваются институтом «Белгипрозем» и его филиалами или соответствующими землеустроительными органами.

Когда земельные участки предоставляются из земель городов, городских и рабочих поселков, проекты отвода вправе разрабатывать соответствующие органы архитек­туры и градостроительства. Для этих целей между буду­щим землевладельцем или землепользователем с одной стороны и соответствующей организацией - про­ектировщиком - с другой заключается договор.

Проект отвода земельного участка оформляется на объект в целом независимо от количества землевладель­цев и землепользователей. Если объект нужно размес­тить в нескольких районах, такой проект разрабатыва­ется по каждому из них.

Заявления на предоставление земли граждане подают в соответствующий орган (по месту нахождения участка).

О ходе рассмотрения заявлений граждане должны быть уведомлены в месячный срок со дня подачи заявления.

Законодательно определено, что разработка проектов отвода земельных участков для ведения крестьянского хозяйства, личного подсобного хозяйства, индивидуаль­ного садоводства, огородничества и животноводства про­изводится по заявлениям местных исполнительных и распорядительных органов и за счет средств бюджета, выделяемых на землеустройство.

Граждане, занимающиеся индивидуальным строи­тельством (жилых домов, садовых домиков, дач), зака­зывают такие проекты за свой счет.

Разработанный проект согласовывается с землевладель­цем или землепользователем, соответствующими органами и службами и представляется на рассмотрение территори­альному исполнительному и распорядительному органу.

Решение соответствующего территориального органа содержит указание на целевое назначение участка, его раз­меры, местоположение субъекта, которому отводится зе­мельный участок, обязанности этого субъекта по возмеще­нию убытков и потерь, связанных с отводом земли.

Третья стадия процесса предоставления земель - отвод земли в натуре. Для этого устанавливаются его границы.

Установление границ осуществляется соответствую­щими государственными землеустроительными органами или органами архитектуры и градостроительства. При установлении границ присутствуют гражданин или пред­ставитель предприятия, которому отводятся земли, зем­левладелец или землепользователь, из земель которого изымается земельный участок, а в случае необходимости - и смежные пользователи или владельцы земли. Земель­ный участок отграничивается межевыми знаками.

Четвертая стадия процесса состоит в юридическом оформлении, выдаче документа и его регистрации.

Собственникам земли, землевладельцам и землеполь­зователям, имеющим несколько чересполосных земельных участков, государственный акт выдается:

• один, если все чересполосные земельные участки расположены в пределах территории одного исполнительного и распорядительного органа;

• на каждый земельный участок (группу участков), если они расположены на территориях несколь­ких исполнительных и распорядительных орга­нов или предоставлены для разных целей.

При размещении объекта по смежеству с землями населенных пунктов их включают в черту этих населенных пунктов с последующей выдачей государственного акта соответствующим органом. Право временного пользования земельным участком удостоверяется удос­товерением на право временного пользования землей.

Государственные акты, а также удостоверения выда­ются и регистрируются:

• сельскими (поселковыми) исполнительными и рас­порядительными органами - при предоставлении земельного участка из земель сельских населен­ных пунктов, городских, рабочих и курортных поселков;

• городскими исполнительными и распорядительными органами - при предоставлении земельного участка из земель городов;

• районными исполнительными и распорядительными органами - при предоставлении земельного участка из земель городов районного подчинения и городских поселков, переданных в их ведение, а также земель других категорий.

Граждане Республики Беларусь, имеющие земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома, ведения личного подсобного хозяйства, предоставленные им до принятия Кодекса о земле 1999 г., и не получив­шие документов, удостоверяющих их право на земельные участки, владеют и пользуются этими земельными участ­ками до получения соответствующих документов.