Поиск помещения, юридические аспекты оформления недвижимости

В больших городах и промышленных центрах, а особенно в столице, всегда существовал острый дефицит недвижимости, которая была бы пригодной для организации ресторанного бизнеса. На поиски такого помещения уходит довольно много времени, в большинстве случаев на это уходит до полгода, а то и больше. Покупка помещения будет более выгодной чем его аренда, хотя и затраты на покурку довольно значительные.  Покупая помещение вам обязательно надо зарегистрировать право собственности на него, а при аренде необходимо составить договор аренды. Чтобы зарегистрировать права собственности вам надо будет затратить где-то месяц времени. Кроме того, чтобы собрать необходимые документы придется затратить еще месяц, а в некоторых случая и больше.  Если вы собрались арендовать помещение, то довольно часто собственник склонен заключать договор аренды сроком на 11 месяцев. Интерес собственника состоит в том, что такой договор не надо регистрировать в установленном законе порядке, а спустя это время он может разорвать с вами договор или существенно повысить плату за аренду. За такое короткое время ваш ресторан вряд ли окупится, а о прибыли и говорить нечего. Только в исключительных случаях бывает так, что вам удастся вернуть свои вложения. Поэтому, если вы заключаете договор аренды, то срок его действия должен быть хотя бы пять лет.  Прежде чем покупать помещение или заключать договор аренды необходимо, чтобы со всеми документами познакомился юрист, который специализируется на коммерческой недвижимости. Очень часто случается так, что помещение имеет различные обременения, перепланировки, реконструкции, а также ряд других проблем, которые впоследствии послужат препятствием для государственной регистрации.  Очень часто при планировании затрат на открытие ресторана, кафе, бара или подобного заведения, забывают учесть расходы на выплату вознаграждения агенту по недвижимости, а также за аренду помещения на срок до открытия вашего заведения. В этот срок будет входить время, затраченное на ремонт помещения, монтаж технологического оборудования, получение различных разрешительных документов, и этот срок может тянуться от 3-х до 12-ти месяцев.  Почти во всех случаях помещения под ваше заведение будет нуждаться в переустройстве для того, чтобы отвечать различным требованиям, которые предъявляются к предприятиям общественного питания. Такая перепланировка в обязательном порядке согласовывается в соответствующих инстанциях. На такие согласования уходит в среднем от 3-х до 6-ти месяцев. Прежде чем начинать перепланировку следует сделать проект, который надо будет согласовывать в разных инстанциях. Имея согласованный проект можно смело приступать к перепланировке помещения.

Проекты, которые могут потребоваться для начала ресторанного бизнеса

Если вы делаете первые шаги в ресторанном бизнесе, то в этом случае лучше всего будет, если у вас будет свой дизайнер, который поможет составить вам дизайн-проект. В большинстве случаев организация ресторана начинается как раз из дизайн-проекта. Кроме дизайн-проекта вам также понадобится следующая документация:  1. Технологический проект. В этом документе показывается планировка всех помещений, размещается все технологическое оборудование, а также описывается технологический процесс работы заведения.  2. Техническое заключение на помещение или сооружение. Здесь описываются особенности здания или помещения. Состояние потолков, стен, и инженерных коммуникаций с позиции возможности устройства в этом помещении вашего предприятия.  3. Проект реконструкции фасада (архитектурная часть). В этом проекте будут показаны все изменения, которые вы намерены сделать – замена дверей или окон, заделка дверных и оконных проемов, устройство новых проемов, делаете новую облицовку или красите фасад. При этом все эти изменения будут относиться ко всем стенам сооружения, а не только к фасаду здания, который выходит на главную улицу.  4. Проект переустройства внутренних помещений (архитектурная часть). Здесь отображаются планировка помещений и различные конструктивные особенности стен, потолков и пола.  5. Проект Электроснабжения предприятия.  6. Проект Водоснабжения и канализации (ВК).  7. Проект Вентиляции, кондиционирования и отопления (ОВ).  Проектная документация выполняется проектными организациями, которые имеют лицензии на выполнение проектных работ. Выполненные проекты согласовываются в различных инстанциях – у санитарного врача, пожарных, архитектора и т.д. На выполнение любого переустройства необходимо иметь соответствующие разрешения.  Проектная документация изготовляется в следующей последовательности:  1. Техническое заключение  2. Технологический проект и проект переустройства. На этом этапе свою работу должен начать дизайнер  3. Проекты электроснабжения, ВК и ОВ.  Вся перечисленная документация в обязательном порядке согласовывается с соответствующими инспектирующими органами. Не подлежит согласованию только проект по дизайну помещений.  Иногда, чтобы сэкономить, владелец ресторана самостоятельно выполняет дизайн-проект, или, в крайнем случае, поручает эту работу непрофессионалам. Составление дизайн-проекта довольно затратная позиция. Так к примеру, при организации ресторана в Киеве, составление дизайн-проекта обойдется заказчику в 30-50$ за кв. м. проектируемой площади. Но на этой позиции не следует экономить. Хорошо выполненный дизайн по достоинству оценят посетители. Такой дизайн создает гармонию, своеобразную атмосферу ресторана, которая будет очень важной составляющей, которая будет привлекать, и удерживать посетителей.