5. 4. Особливості підстав виникнення і припинення права землекористування.

Підстави виникнення права землекористування

Підставами виникнення права землекористування є певні юридичні склади, які мають дуже багато спільного із підставами набуття права власності .

Розглянемо найскладніший із можливих юридичних складів – процедуру виникнення права користування ( постійного або оренди ), ускладненої викупом ( вилученням ) земельної ділянки: Викуп та вилучення регламентується ст.41 Конституції України, ст.51 Закону України « Про власність», п. « г » ст. 140, п. « б » ст. 141, п. « г » ст. 143, ст.ст. 146,149-151 ЗК України. Процедура може бути реалізована без згоди власника / користувача лише з мотивів суспільної не-обхідності.Якщо вилучення та викуп здійснюються з мотивів суспільної необхідності, практично неодмінно відбувається зміна цільового призначення земельної ділянки. Інакше задовольнятиму-ться лише потреби нового землевласника або землекористувача.

Необхідність вилучення або викупу земельної ділянки обумовлює також необхідність поперед-нього погодження.

Стадії набуття права землекористування:

--- вибір земельної ділянки для розміщення об’єктів ( ч.2 ст. 151 ЗК України, постанова КМ України від 31.03.2004 № 427 « Про затвердження Порядку вибору земельних ділянок для розмі-щення об’єктів » ) – передбачає подання клопотання, створення комісії ( фактично- з представни-ків суб’єктів, що в подальшому погоджують проект відведення ), за результатами роботи якої складається акт. При цьому формулювання як ч. 2 ст.151 ЗК України, так і відповідної постанови уряду вказують, що вибір повинен здійснюватися незалежно від того, чи здійснюватиметься вилучення або викуп земельної ділянки;

--- попереднє погодження питань, пов’язаних із вилученням ( викупом ) земельних ділянок ( ст. 151 ЗК України ). Інститут попереднього погодження було запроваджено вперше Основами земельного законодавства СРСР та союзних республік 1968 р. для уникнення ситуацій, коли після здійснення проектування і витрачання на це державних коштів відповідний орган відмовляв у на-данні ділянки, або приймав необґрунтоване рішення про надання, щоб уникнути марнування кош-тів, витрачений на проектування. Зараз попереднє погодження втратило актуальність, принаймні що стосується проектів, що фінансуються за рахунок держави.Одначе, велика кількість норматив-но – правових актів вимагає погодження з різними органами державного контролю місця розташу-вання об’єктів, причому в деяких випадках чітко визначено, що мається на увазі саме попереднє погодження ( напр., п. 4 Порядку надання архітектурно-планувального завдання та технічних умов щодо інженерного забезпечення об’єкта архітектури і визначення розміру плати за їх видачу, зат-вердженого постановою КМ України від 20.12.1999 N 2328 ). Таким чином, є підстави вважати, що попереднє погодження місця розташування об’єкта необхідне в усіх випадках, коли відбува-ється зміна цільового призначення земельної ділянки.

Попереднє погодження складається з таких стадій:

• подача клопотання з доданими матеріалами ( ч.ч. 5, 6 ст.151 ЗК України );

• розгляд і направлення ( « у п’ятиденний строк з дня реєстрації » ) клопотання разом із доданими матеріалами органа державного нагляду для надання вис-новків ( ч.7 ст. 151 ЗК України ); іноді цим же рішенням надаються:

1. дозвіл на виконання проектно-вишукувальних робіт,

2. отримання АПЗ ( архітектурно-планувального завдання),

3. виготовлення проекту відведення.

Вважаємо, що вирішення цих питань на цій стадії є передчасним і супере-чить законодавству.

Це цікаво. Слід зазначити, що фактичне направлення матеріалів для надання висновків« у п’ятиденний строк з дня реєстрації » є малореальним, особливо у випадку із органами місцевого самоврядування, що працюють сесійно. ( як пра-вило сесії бувають раз на квартал, а по земельним питанням щомісячно ). У дея-ких населених пунктах розгляд клопотань здійснює відповідний голова або сек-ретар ради, що безумовно, спрощує процедуру, але формально є незаконним.

--- надання висновків та прийняття рішення про попереднє погодження:

Ч.ч. 7,9-14 ст. 151 ЗК України визначають, які висновки необхідні –

1. органів земельних ресурсів,

2. природоохоронних,

3. територіальних органів виконавчої влади з питань лісового господарства,

4. санітарно-епідеміологічних органів,

5. органів містобудування та архітектури,

6. органів охорони культурної спадщини.

Зазначені органи протягом двох тижнів з дня отримання клопотання надають свої висновки відповідній сільській, селищній, міській раді чи місцевій державній адміністрації, які з урахуванням одержаних висновків протягом десяти днів прий-мають рішення про погодження місця розташування того об’єкта, під який мають право самостійно вилучати земельну ділянку, або мотивоване рішення про відмову. Щодо об’єктів, відносно яких попереднє погодження здійснюється іншими органами ( Радою Міністрів АР Крим, обласними державними адміністраціями, КМ України чи ВР України ), місцева рада або державна адміністрація передають матеріали до цих органів разом із своїми висновками за « інстанцій ним » принципом ( ч.ч. 9-14 ст. 151 ЗК України ).

Фактично перелік погоджувальних органів може бути значно ширшим. Частина « до даткових » ( в порівнянні із ЗК України ) погоджень передбачена законодавством, а частина випливає із існуючої практики ( наприклад, погод-ження із енергопостачальною організацією тощо).

--- отримання комплексного висновку щодо відповідності запропонованого будівництва місто-будівній документації, ДБН, місцевим правилам забудови – ст. 24 Закону України « Про плану-вання та забудову території » ( Закон передбачає, що висновок є підставою для надання дозволу на будівництво у формі надання земельної ділянки, проте не визначеє чітко, коли саме слід отри-мати висновок );

-- подача матеріалів попереднього погодження до органу, що « остаточно » ( надання висновків до нього лише « підготовка матеріалів » ) попередньо погод-жує місце розташування земельної ділянки ( ч.9-14 ст. 151 ЗК України ); цим же рішенням доцільно давати дозвіл на розроблення відповідного проекту від-ведення ( ч.5 ст.123 ЗК України ), хоча у законодавстві прямо не зазначено, що рішення про попереднє погодження є одночасно дозволом на розробку проекту відведення.

Теоретично може бути прийнято два різних рішення.

--- Рішення про попереднє погодження місця розташування є підставою для отримання вихідних даних на проектування об’єктуа та здійснення проектно-вишукувальних робіт ( ч.1 ст. 27 За-кону України «Про планування та забудову території » ).

--- У разі ненадання погодження питання може бути вирішене у судовому порядку ( ч.10 ст.149

та ч.16 ст.151 ЗК України, для прийняття рішення необхідна наявність підстав, передбачених зако-нодавством - ст.41 Конституції України, ст.ст.141-143 ЗК України );

--- проектування об’єкту;

--- замовлення і виготовлення проекту відведення земельної ділянки, термін виготовлення регулюється договором; Типовій договір про розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки затверджено постановою КМ України від 04.03.2004 № 266 ( договір містить лише набір реквізитів, не визначаючи конкретних умов ); Порядок розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок затверджено постановою КМ України від 26.05.2004 № 677;

--- затвердження проекту відведення з:

1. землевласником або землекористувачем;

2. органом земельних ресурсів;

3. природоохоронним органом;

4. санітарно-епідеміологічною службою;

5. органом містобудування і архітектури;

6. охорони культурної спадщини.

Проблемою є співвідношення такого погодження із попереднім погодженням – чи необхідно погоджувати по другому разу? У правозастосовній практиці закріпилася думка, що це не обо-в’язково ( див. « Еталон проекту відведення земельної ділянки юридичним та фізичним особам для будь-яких потреб », затверджений першим заступником голови Держкомзему А.М.Третя- ком 18.06.1999 ).Формально ж законодавство виключень не передбачає, та й об’єкти погоджен-ня є різними – при попередньому погодженні самого проекту відведення як такого ще не існу-вавло;

--- державна землевпорядна експертиза проекту відведення ( Закон України « Про експертизу землевпорядної документації », наказ Держкомзему України від 03.12.2004 № 391 « Про затверд-ження Методики проведення державної експертизи землевпорядної документації » );

--- затвердження проекту відведення; відповідне рішення одночасно є рішенням про надання зе-мельної ділянки ( ч. 6-8 ст.123 ЗК України ) та про припинення права попереднього землевлас-ника ( землекористувача ). Це ж рішення одночасно є дозволом на будівництво ( ч.4 ст.24 Закону України « Про планування та забудову територій » );

--- повне відшкодування вартості земельної ділянки ( при викупі ) та нерухомого майна, ін -ших збитків землевласників та землекористувачів ( ст. 41 Конституції України, ст.ст. 51, 52 За-

кону України « Про власність », ст.ст. 156, 157 ЗК України, постанови КМ України № 284 від 19 квітня 1993 року « Про Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі та земле-користувачам » );

--- відшкодування втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва ( ст. ст. 207-209 ЗК України, постанови КМ України від 17.11.1997 № 1279 « Про розміри та Порядок виз-начення втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва, які підлягають відшко-дуванню » ), вирішення інших « майново-правових питань » ( пайова участь, витрати на озеле-нення тощо);

--- перенесення проекту відведення в натурі ( ст. 125 ЗК України, Інструкція про порядок скла-дання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, затверджена Нака-зом Держкомзему України від 04.05.1999 № 43 );

--- внесення відомостей в базу даних державного земельного кадастру ( Закон України « Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень », Накази Держкомзему Ук-раїни від 07.02.2003 № 174 « Про затвердження Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель », Наказ Держкомзему України від 04.05.1999 № 43;

--- оформлення правовстановлюючого документу (державного акту, договору оренди земельної ділянки ) ( ст.125, 126 ЗК України, Наказ Держкомзему Украї-ни від 04.05.1999 № 43 );

--- підписання оформлених бланків державних актів ( начальником органу зе-мельних ресурсів, керівником органу виконавчої влади або місцевого самовряду-вання ), укладання договору оренди земельної ділянки ( постанова КМ Укра-ї-ни від 02.04.2002 № 449 « Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку та державного акта на право постійного користування земельною ділянкою », Наказ Держкомзему України від 04.05.1999 № 43 );

--- реєстрація правовстановлюючого документу державним реєстратором центру ДЗК ( Закон України « Про оренду землі » ст.125, 126 ЗК України, Наказ Держкомзему України від 04.05.1999 № 43, Наказ Держкомзему України від 07.02.2003 № 174 « Про затвердження Тимчасового поряд-ку ведення державного реєстру земель »;

--- видача державного акту державним реєстратором ( ст.125 ЗК України, Наказ Держкомзему України від 04.05.1999 № 43 );

--- реєстрація речового права на земельну ділянку відповідно до Закону України « Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень » ( на практиці фактично не здійснюється ).

Підстави припинення права землекористування

Підстави припинення права землекористування передбачені ст.ст.141–144, 149–151 ЗК Ук-раїни, ст. ст.31,32 Закону України « Про оренду землі ».

У загальному вигляді підстави припинення права користування земельною ділянкою передбаче-ні ст. 141 ЗК України:

« Підставами припинення права користування земельною ділянкою є:

А) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою;

Б) вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом;

В) припинення діяльності державних чи комунальних підприємств, установта організацій,

Г) використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам;

Д) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

Е) систематична неспата земельного податку або орендної плати ».

Припинення права постійного користування у випадку добровільної відмови регламентується

ч.ч. 3, 4 ст. 142 ЗК України:

1. Припинення права постійного користування земельною ділянкою у разі добровільної відмови землекористувача здійснюється за його заявою до власника земельної ділянки.

2. Власник земельної ділянки на підставі заяви землекористувача приймає рішення про припинення права користування земельною ділянкою, про що повідомляє органи державної реєстрації.

Процедура припинення права землекористування у випадку «використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам » ( п. «Г» ст. 141 ЗК України; у п. « Б » ст.143 ЗК України дана підстава сформульована дещо інакше: « не усунення допущених порушень законодав-ства ( забруднення земель радіоактивними і хімічними речовинами, відходами, стічними водами, забруднення земель бактеріально-паразитичними і карантинно-шкідливими організмами, засмі-чення земель забороненими рослинами, пошкодження і знищення родючого шару грунту, об’єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем, порушення встановленого режиму викорис-тання земель, що особо охороняються, а також використання земель способами, які завдають шкоди здоров’ю населення ) в терміни, встановлені вказівками спеціально уповноважених орга-нів виконавчої влади з питань земельних ресурсів

Процедура припинення права землекористування у випадку використання земельної ділянки не за цільовим призначенням розглянута в п. « Д » ст.141 та п. « а » ст. 143 ЗК України,

Процедура припинення права землекористування у випадку систематична неспата земельного податку або орендної плати визначена у ст.144 ЗК України:

« 1. У разі виявлення порушення земельного законодавства державний інспектор по ви-

користанню та охороні земель складає протокол про порушення та видає особі, яка допусти-

ла порушення, вказівку про його усунення у 30-денний строк. Якщо особа, яка допустила по-

рушення земельного законодавства, не виконала протягом зазначеного строку вказівки дер-

жавного інспектора щодо припинення порушення земельного законодавства, державний інс-

пектор по використанню та охороні земель відповідно до закону накладає на таку особу ад-

міністративне стягнення та повторо видає вказівку про припинення правопорушення чи усу-

нення його наслідків у 30-денний строк.

2. У разі неусунення порушення земельного законодавства у 30-денний строк держав-

ний інспектор по використанню та охороні земель звертається до відповідного органу вико-навчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про припинення права ко-ристування земельною ділянкою.

3.Рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про припи-нення пава користування земельною ділянкою може бути оскаржене землекористувачем у судовому порядку ».

Наведений перелік, згаданий у ЗК України, не є вичерпним. Так, строкові види права землеко-ристувачня припиняються по закінченню строку користування; право користування зазвичай при-пиняється поєднанням в однй особі власника та землекористувача, зі смертю землекористувача, із загибеллю земельної ділянки.

189