4. Характеристика

--- право постійного користування земельними ділянками

« - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку » ( ч.1 ст. 92 ЗК України ).

Право постійного користування земельними ділянками є речовим правом виключного, постійного, оплатного характеру.

Право постійного користування земельною ділянкою характеризується обмеженим суб’єктно – об’єктним складом:

- об’єкт – лише земельні ділянки державної або комунальної власності;

- суб’єктами можуть бути лише юридичні особи, засновані на державній або комунальній власності та громадські організації організації інвалідів України, їх підприємства ( об’єднання ), установи та організації ( ст. 92 ЗК України ). Між тим, існує зараз право постійного користування інших суб’єктів, що виникло до набрання чинності ЗК України від 25.10.2001,

зберігається. Щодо кола потенційних користувачів окремими земельними ді-лянками можуть існувати спеціальні обмеження – наприклад, відносно земель-них ділянок водного фонду вони передбачені ст.ст. 59, 85 ВК України ( право надається « державним водогосподарським організаціям »); земель лісогоспод-дарського призначення – ст.17 ЛК України та ст. 57 ЗК України ( право може надаватися державним або комунальним лісогосподарським підприємствам або іншим державним або комунальним « підприємствам, установам та організа-ціям, у яких створені спеціалізовані лісогосподарські підрозділи »).

Моментом виникнення права постійного землекористування є видача та реєстрація відповідного державного акту ( ст.ст.125, 126 ЗК України ).

Це цікаво. На думку деяких дослідників, існування права постійного користування з обмеженим суб’єктним складом знаходиться у суперечності із обов’язками України щодо адаптації вітчизняного законодавства до законодав-ства ЄС. Зокрема, з точки зору законодавства ЄС про конкуренцію ( ст. 86.1 Угоди про заснування ЄС ) надання права постійного користування мо-

же розглядатися як державна допомога.Така допомога може надаватися, але в об-межених випадках і для конкретної, виправданої мети.

--- оренда земельних ділянок

« - це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділян-

кою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності » ( ст. 1 За-кону України « Про оренду землі », ст.93 ЗК України ).

Оренда є зобов’язальним правом виключного, строкового, оплатного, первинного або вторинного ( суборенда ) землекористування.

Існують заборони щодо оренди окремих різновидів земель. Так, повністю заборонена оренда земельних ділянок , на яких розташовані поховання ( ч.2 ст.28 Закону України « Про поховання та похоронну справу » ).

Моментом виникнення права оренди землі є момент державної реєстрації договору оренди ( ст. ст. 125, 126 ЗК України, ст.18 Закону України « Про оренду землі ».

--- користування земельними ділянками для проведення розвідувальних робіт

Законодавчого визначення цього права немає, але виходячи із формулювань ст.97 ЗК Украї-ни слідує, що таке право існує і відрізняється від інших, « законодавчо визнаних » видів права зем-лекористування ( зокрема, від оренди та постійного землекористування ):

« Стаття 97.

Обов’язки підприємств, установ та організацій, що проводять розвідувальні роботи

1. Підприємства, установи та організації, які здійснюють геологознімальні, пошукові, гео-

дезичні та інші розвідувальні роботи, можуть проводити такі роботи на підставі угоди з власни-ком землі або за погодженням із землекористувачем.

2. Строки і місце проведення розвідувальних робіт визначаються угодою сторін.

3. Проведення розвідувальних робіт на землях заповідників, національних дендрологічних, бо-

танічних, меморіальних парків, поховань і археологічних пам’яток дозволяється у виняткових

випадках за рішенням Кабінету Міністрів України.

4. Підприємства, установи та організації, які проводять розвідувальні роботи, зобов’язані від-

шкодувати власникам землі та землекористувачам усі збитки, в тому числі неодержані доходи, а також за свій рахунок приводити займані земельні ділянки у попередній стан.

5.Спори, що виникають при проведенні розвідувальних робіт, вирішуються у судовому порядку ».

Виходячи із вищесказаного, право користування земельними ділянками для проведення роз-

відувальних робіт можна визначити як зобов’язальне право невиключного строкового володін-ня та користування земельною ділянкою для проведення розвідувальних робіт.

Таке користування може бути первинним або вторинним, оплатним або безоплатним.

Проблема. Деякі органи земельних ресурсів вимагають від підприємств, що здійснюють

розвідувальні роботи, укладання договорів оренди землі, розуміюи ст.97 ЗК України таким

чином, що вона начебто веде мову про оренду земельних ділянок.З цим погодитися не мож-

на. Ст. 97 ЗК України наводить зовсім інший ( набагато коротший ) перелік істотних умов

договору про використання земельнї ділянки, ніж передбачено для договору оренди землі

( ст. 15 Закону України « Про оренду землі »; крім того, розвідувальні роботи можуть бути

проведені і « за погодженням з землекористувачем » ( ч.1 ст.97 ), що виключає оренду землі.

--- права землекористування, що виникли відповідно до нечинного ниі законодавства, а

діючим законодавством не передбачені:

Згідно п. 5 Постанови ВР України « Про введення в дію Земельного кодексу Української РСР » від18.12.1990, положень п. 6 Постанови ВР України « Про земельну реформу » від 18.12.1990 ( з урахуванням Рішення Конституційного Суду України у справі про постійне користування земель-ними ділянками від 22.09.2005 № 5-рп/ 2005 ) в Україні продовжує існувати ціла низка прав, що не передбачені чинним земельним законодавством. Мова йде, наприклад, про права довічного успад-кування та постійного володіння землею ( ст.6 ЗК УРСР в редакції 1990 р.).

--- права на чужі речі ( земельні ділянки ).

До прав на чужі речі належить земельний сервітут ( Глава 16 ЗК України, Глава 32 ЦК Украї-ни), емфітевзис ( Глава 33 ЦК України ), суперфіцій ( Глава 34 ЦК України ).

Права на чужі земельні ділянки є речовими правами виключного або невиключного ( сервітут ),

постійного або строкового, первинного та зазвичай оплатного користування чужою земельною ділянкою для визначених потреб.

Земельний сервітут – « право власника або землекористувача земельної ділянки на обме-жене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою ( ділянками ) » ( ст.98 ЗК України ).

Емфітевзис – « відчужуване речове право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб » ( ст.407 ЦК України ).

Правовому режиму емфітевзису присвячено Главу 33, ст.ст. 407 – 412 ЦК України.

Земельним законодавством емфітевзис не передбачений.

Проблема. Існує принципове питання: чи можуть взагалі існувати види пра-ва землекористування, не передбачені земельним законодавством ( наприклад, емфітевзис, суперфіцій та ін. )? Деякі науковці вважають, що ні. О.І.Заєць, П.Ф.Кулініч та ін.). Питання спірне, і щоб прийти до однозначного висновку, на наш погляд, у вищевказаних науковців думки недостатньо обґрунтовані.

Проблема. В нашій державі існує практика опосередкування договорами емфітевзису відносин із використання земельних ділянок для садівництва. Між тим, використання земельної ділянки для садівництва передбачає можливість будівництва « необхідних будинків, господарських споруд тощо » ( ч.3 ст.35 ЗК України ), тому відносини сторін одночасно мають ознаки не лише емфітевзи-су, а й суперфіцію ( права користування чужою ділянкою для забудови ). Подібна ж ситуація може складатися у випадку використання земель ФГ, земель різних сільськогосподарських підприємств, на яких розташовані будівлі і споруди. Мабуть відносини сторін мають регулюватися одночасно положеннями і про емфітевзис, і про

суперфіцій.

Суперфіцій – відчужуване речове право користування чужою земельною ділянкою для за-будови ( таке визначення дає ст. 413 ЦК України ). Суперфіцію присвячено Главу 34 ст.ст. 413-417 ЦК України.

Проблема. Відповідно до ч.2 ст.2 Закону України « Про плату за землю » ( « власники зе-

мельних ділянок, земельних часток ( паїв ) та землекористувачі, крім орендарів та інвесто-

рів учасників угоди про розподіл продукції, сплачують земельний податок » ), земельний пода-

ток повинен сплачувати і власник, і емфітевта або суперфіціарій, що також стримує розви-

ток відносин із використання земельних ділянок на праві емфітевзису та суперфіцію.

Важливою ознакою прав на чужі речі є визначення їх переліку виключно законом шляхом формування закритого переліку ( numerus clausus ). Оскільки ці права є абсолютними, тобто вста-новлюють обов’язок для невизначеного кола осіб, ці особи повинні поінформовані про зміст і види таких прав.

--- право загального землекористування.

Право загального землекористування земельним законодавством України прчмо не передбаче-не. Земельний кодекс містить лише окремі вказівки на існування права загального землекористу-вання ( ст.ст. 83, 84 в частині згадування земель загального користування ( хоча право загального користування поширюється не лише на ці землі ).Натомість, існування права загального землеко-ристування випливає із ч.2 ст. 38 Закону України « Про охорону навколишнього природного се-редовища »:

« Законодавством України громадянам гарантується пра-во загального використання природних ресурсів для задоволення життєво необ-хідних потреб ( естетичних, оздоровчих, рекреаційних, матеріальних тощо ) безоплатно, без закріплення цих ресурсів за окремими особами і надання відпо-відних дозволів, за винятком обмежень, передбачених законодавством України ».

Таким чином, право загального землекористування є правом невиключного безстрокового без-оплатного користування земельними ділянками для задоволення життєво необхідних потреб.

У доктрині земельного права України І.О. Костяшкін досліджував право загального землеко-ристування. Він запропонував таке визначення права загального землекористування громадян

« … як комплексного міжгалузевого інституту, що грунтується на природно – правовій

доктрині і регламентує права та обов’язки, межі і порядок вільного, без закріплення за кон-

кретними суб’єктами і отримання дозволів, безоплатного, рівноправного використання зе-

мель як необхідної умови, джерела, засобу і місця забезпечення життєдіяльності людини

для задоволення пізнавальних, естетичних, освітніх, наукових, рекреаційних, оздоровчих,

турис тичних, комунікативних ( шляхи сполучення ) та інших потреб, гарантує можли-

вість вимагати від держави, всіх юридичних та фізичних осіб виконання обов’язків у сфері

цільового використання, відтворення та охорони земель, щодо яких реалізуеться відповідне

право ».

Зміст права загального землекористування сформульований за принципом « доволено те, що не заборонено » ( на це вказує законодавче формулювання « за винятком обмежень … » ). Обме-ження щодо здійснення права загального землекористування передбачені в ч.1 ст. 17 Закону Ук-раїни « Про фермерське господарство »:

« 1. На землях фермерських господарств особи мають право вільного проходу, проїзду

всіма видами транспорту по дорогах, пересування на човнах, купання у водоймах на належ-

них фермерським господарствам на праві власності або праві оренди земельних ділянках,

розміщення наметів і проживання в них, розведення багаття та інші дії, що дозволяються

за згодою їх власників, крім випадків встановлених за рішенням суду земельних сервітутів, за

умови збереження природних компонентів в екологічно чистому вигляді ».

Також обмеження права загального землекористування передбачені законодавством України про оборону, про державний кордон, транспорт, зв’язок тощо. Окрім того, на наше переконання, межі здійснення права загального землекористування визначаються обов’язком не порушувати прав інших осіб: права власності, права на повагу до приватного життя тощо.

--- право користування земельною ділянкою наймача будівель і споруд.

ЗК України не містить правил, що визначали б долю земельної ділянки при переході права ко-ристування на розташоване на ній нерухоме майно ( ст.120 ЗК України веде мову лише про пере-хід права власності ). Це змушує звернутися до норм цивільного законодавства.

Ч.1 ст. 796 ЦК України передбачає, що « одночасно з правом найму будівлі або іншої капіта-льної споруди ( їх окремої частини ) наймачеві надається право користуватися земельною ділян-кою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у рзмірі, необхідному для досягнення мети найму ». Щоправда, ч.2 ст.796 ЦК України містить вже інші правила визначення площі ділянки, право користування якою нада-ється орендарю: « якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець ».

Існує певна суперечність між ч.ч. 1 та 2 ст. 796 ЦК України. На наш погляд, вона вирішується таким чином: слід вважати, що ч.1 веде мову про обсяг ( а не розмір ) невиключного права земле-користування, а ч.2 – про територіальне поширення права.

Сторони можуть оформити свої відносини договором ренди земельної ділянки, проте, якщо цього не зроблено, очевидно, виникає специфічне речове право користування земельною ділянкою, що відрізняється від усіх перерахованих вище.

Висновок: право землекористування наймача будівлі чи споруди – невиключне, строкове та безоплатне право землекористування.

--- право довірчого управління щодо земельної ділянки.

На нашу думку, немає формальних перешкод для використання земельних ділянок також на праві довірчого управління ( Глава 70 ЦК України ). Відповідно до ч.1 ст.1029 ЦК України,

« За договором управління майном одна сторона ( установник управління ) передає

другій стороні ( управителеві ) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобо-

в’язується за плату здійснюється від свого імені управління цим майном в інтересах уста-

нов ника управління або вказаної ним особи ( вигодонабувача ) ».

Можливість передачі земельної ділянки в управління після прийняття рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки передбачає також ст. 34 Закону України « Про іпотеку »:

« Після прийняття рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки і з метою

от римання продукції, плодів та доходів, забезпечення належного господарського викорис-

тання переданого в іпотеку нерухомого майна згідно з його цільвим призначенням предмет

іпотеки на підставі договору між іпотекодавцем і іпотекодержателем або рішення суду

може бути переданий іпотекодержателю або іншій особі в управління на період до його

реалізації у поряд ку, встановленному цим Законом. Управління майном здійснюється відпо-

відно до законодав ства та умов, визначених договором чи рішенням суду.

Продукція, плоди і доходи, отримані в результаті управління предметом іпотеки,

спря мовуються на задоволення забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя, якщо ін-

ше не встановлено договором або рішенням суду ».

--- право користування земельними ділянками лісогосподарського призначення тимчасових

лісокористувачів

Згідно ч.ч. 3-6 ст. 18 ЛК України,

« Довгострокове тимчасове користування лісами – засноване на договорі строкове

пла тне використання лісових ділянок, які виділяються для потреб мисливського господа-

рства, культурно-оздоровчих, рекреаційних, спортивних, туристичних і освітньо – вихов-

них цілей, проведення науково-дослідних робіт.

Довгострокове тимчасове користування лісами державної та комунальної власності

здійснюється без вилучення земельних ділянок у постійних землекористувачів лісами на

підставі рішення відповідних органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядуван-

ня, прийнятого в межах їх повноважень за погодженням з постійними користувачами

лісами та органом виконавчої влади з питань лісового господарства Автономної Республі-

ки Крим, територіальними органами центрального органу виконавчої влади з питань лісо-

вого госпо дарства.

Довгострокове тимчасове користування лісами приватної власності здійснюється

без вилучення земельних ділянок шляхом укладання між власником лісів та тимчасовим

лісоко ристувачем договору, який підлягає реєстрації в органі виконавчої влади з питань

лісового господарства Автономної Республіки Крим, територіальних органах центрально-

го органу виконавчої влади з питань лісового господарства.

Короткострокове тимчасове користування лісами для заготівлі другорядних лісових

матеріалів, побічних лісових користувань та інших потреб, передбачених цим Кодексом,

здійснюється без вилучення земельних ділянок у власника лісів, постійного лісокористу-

вача на підставі спеціального дозволу, що видається власникам лісів, постійним лісокорис-

тувачем підприємствам, установам, організаціям, громадянам України, іноземцям та осо-

бам без громадянства, іноземним юридичним особам ».

Безумовно, таке користування лісами неможливе без використання земельної ділянки, для яко-го окремого правового титулу не передбачено. Очевидно, що достатньою підставою для землеко-ристування є договір про довгострокове використання лісами. Саме ж землекористування тимча-сових лісокористувачів складає окремий титул лісокористування.

--- право користування земельними ділянками користувачів мисливських угідь.

Мисливські угіддя – « ділянки суші та водного простору, на яких перебувають мисливські тварини і які можуть бути використані для ведення мисливського господарства » ( ст.1 Закону України « Про мисливське господарство та полювання », від 22.02.2000 ). Законодавство ( ч.5 ст. 21, ст. 22 Закону України « Про мисливське господарство та полювання » ) розділяє землевласника ( землекористувача ) та користувача мисливських угідь. Користувач мисливських угідь не обов’яз-

ково повинен мати певне спеціально встановлене право ( власності або користування ) на земель-ну ділянку, хоча і має право користуватися земельною ділянкою під угіддями. Виходячи із цого, будемо вважати, що в силу самого факту наявності права користування мисливськими угіддями у суб’єкта виникає специфічне обмежене право землекористування.

На мисливських угіддях відповідно до вимог Закону України « Про мисливське господарство та полювання » ведеться мисливське господарство, умови ведення якого « визначаються у дого-ворі, який укладається між місцевими органами спеціально уповноваженого центрального орга-ну виконавчої влади у галузі мисливського господарства та полювання і користувачами мислив-ських угідь » ( ч.3 ст.21 Закону ). Форма договору відповідно до ч.4 ст.21 Закону України « Про мисливське господарство та полювання » встановлена наказом Мінлісгоспу України від 12 грудня 1996 № 153.

Відповідно до ч.6 ст.21 Закону, « відносини між власниками або користувачами земельних ділянок і користувачами мисливських угідь регулюються відповідними договорами ». А ч.5 ст.21

Закону передбачає, що

« для потреб мисливського господарства користувачі мисливських угідь мають право у

встановленому порядку, за згодою власників або користувачів земельних ділянок, будувати

на мисливських угіддях необхідні будівлі та біотехнічні споруди, вирощувати кормові куль-

тури, створювати захисні насадження, проводити штучне обводнення, здійснювати інші

за ходи, пов’язані з веденням мисливського господарства, які не суперечать законодавству

та інтересам власників або користувачів земельних ділянок ».

--- концесія земельних ділянок.

Ч.2 ст. 94 ЗК України передбачає можливість надання земельних ділянок у концесію, проте ли-ше у випадках, обумовлених законом. На сьогодні закон таких випадків не встановлює, і діє за-гальне правило ч.1 ст. 94 ЗК України, за якою « 1. для здійснення концесійної діяльності концісі-онеру надаються в оренду земельні ділянки у порядку, встановленому цим Кодексом ».

Аналогічне правило закріплене і у ч.5 ст.3 Закону України « Про концесії ».

Висновок: на сьогодні концесія не є окремим різновидом права землекористування.

Проблема. М.М. Бахуринська звертає увагу на неузгодженість земельного та конце-

сійного законодавства, що виражається у розриві між процедурами надання земельної ділян-

ки в оренду та надання об’єкту у концесію. Зокрема, це призвело до того, що , наприклад,

Концесійний договір на будівництво та експлуатацію нової автомобільної дороги Львів –

Краковець від 23.12.1999 був підписаний без укладання договору оренди та відведення від-

повідної земельної ділянки.Для уникнення подібних ситуацій висловлена слушна пропозиція

внести зміни у законодавство, що передбачали б можливість використання земельної ділянки

на титулі концесії відповідно до концесійного договору.