1. Публічно-правовий договір.

В Україні право власності на землю набувається виключно відповідно до існуючого законодавства. відповідно до ст.13 Конституції України це право реалізується через органи державної влади та органи місцевого самоврядування, котрі зобов’язані діяти « лише на підставі, в межах повноважень та у спо-сіб, що передбачені Конституцією та законами України ». Таким чином , земельні ділянки державної та комунальної власності відчужуються виключно за дого-ворами купівлі – продажу , тому що існуюче законодавство України не передбачає можливості від-чуження земельних ділянок за іншими договорами.

Угоди із земельними ділянками, що перебувають у державній або комунальній

власності, у правовій доктрині іноді називають публічно-правовими. Публічно-

правовий догвір визначається як правовий акт – угоду організаційно- регулюю-

чого характеру, за якою одна сторона бере на себе певні визначені угодою обо-

в’язки, а інша сторона ( суб’єкт публічного права ) зобов’язується реалізувати

в інтересах контрагента певні публічні повно важення в межах своєї компе-

тенції або передати( делегувати ) права на їх здійснення.

Різновиди купівлі-продажу земельних ділянок державної та комунальної власності та їхні особливості .

За загальним правилом ( якщо інше не встановлене законом ) продаж земельних ділянок дер-жавної та комунальної власності здійснюється на конкурентних засадах ( на земельних торгах ). Земельні торги відбуваються у формі аукціону або конкурсу ( ч.2 ст.127 ЗК України ).

Доктринальні визначення форм земельних торгів пропонує В.В.Носік:

земельний аукціон він визначає як « урегульований нормами чинного Земель-

ного кодексу та інши ми законодавчими актами, а також локальними норма-

тивно – правовими актами продаж земельних ділянок, відповідно до якого

право власностіна земельну ділянк набуває той учасник земельних торгів,

який запропонує найбільшу ціну за земельну ділянку відповід но до її цільового

призначення »;

Земельний конкурс – як «урегульований нормами чинного Земельного кодексу

України та іншими законодавчими актами, а також локальними нормативно-

правовим актами конкурентний продаж земельних ділянок, відповідно до яко-

го земельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який запропонує

найвигідніші умови придбання і використання земельної відповідно до її цільо-

вого призначення

Особливостями конкурентного продажу є специфіка процедури:

Укладанню договору купівлі – продажу повинно передувати:

1. Рішення органу місцевого самоврядування або виконавчої влади про включення земельної ділян-

ки до переліку ділянок, що підлягають продажу на торгах ( ч.2 ст. 136 ЗК України ),

2. Визначення меж земельної ділянки в натурі, закріплення їх межовими знаками ( ч.2 ст.136 ЗК України ),

3. Виготовлення технічного паспорту земельної ділянки ( ч.2 ст.136 ЗК України, Положення про технічний паспорт земельної ділянки, яка виставляється на земельні торги, затверджене постановою КМ України від 16.05.2002 № 648 ),

4. проведення торгів та перемога у них покупця ( процедура проведення земельних торгів повинна бути в майбутньому визначена законом ).

Проблема. Недостатнім є законодавче забезпечення конкурентного продажу земельних ділянок:

За ч.5 ст.137 ЗК України, « земельні торги проводяться у порядку, встановленому законом » - такий закон до сих пір не прийнято ( ним має стати Закон України « Про ринок земель » ). За умови відсу - тності законодавчого регулювання, в деяких населених пунктах процедуру проведення земельних торгів визначають місцеві ради. Так, у м.Києві прийнято Рішення Київської міської ради від 14.03.2002 року № 304 / 1738 « Про визначення тимчасового продажу земельних ділянок в місті Києві ». З урахуванням положень ст.14 Конституції України про набуття права власності на землю « виключно відповідно до закону » законність такої практики виглядає досить сумнівною. Між тим, станом на 01.10.2006 року в Україні на земельних торгах продано 891 земельну ділянку несільськогосподарського призначення, пло-щею 389,45 га, вартістю 421,7 млн.грн. ( вартість 1 кв.м склала 108 грн.).

Із загального правила про необхідність конкурентного продажу земельних ділянок державної ( кому-

нальної ) власності є низка винятків. Без застосування конкурентних засад здійснюється:

--- викуп земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що є власністю по-купців земельних ділянок ( можливість продажу поза конкурентним способом встановлена ч.2 ст.127

ЗК України, а процедура продажу визначається ст.128 ЗК України ).

Проблема. Вимога мати свідоцтво суб’єкта підприємницької діяльності ( ст.128 ЗК України ) не-виправдовано обмежує коло потенційних покупців.

--- викуп земельних ділянок під об’єктами незавершенного будівництва. Такий продаж здійснюєть-ся в порядку, встановленому Законом України « Про особливості приватизації об’єктів незавершенного будівництва »від 14.09.2000, а також положеннями ЗК України. У разі колізії ( наприклад, щодо визна-чення органів, які розпоряджуються землями державної власності ) застосовуються норми ЗК України як закону, прийнятого пізніше.

--- викуп земельних ділянок, наданих покупцеві у постійне користування ( п.6 розділ X « Перехідні положення » ЗК України; згідно із ч.4 ст.13 Закону України « Про фермерське господарство » , « грома-дяни України, які до 1 січня 2002 року отримали в постійне користування або оренду земельні ділянки для ведення фермерського господарства, мають переважне право на придбання ( викуп ) земельних ді-лянок розміром до 100 гектарів сільськогосподарських угідь, у тому числі до 50 гектарів ріллі, у влас-ність з розстрочкою платежу до 20 років »). Право на викуп реалізується в порядку, визначеному ст.128 ЗК України та постановою КМ України від 24.01.2000 № 118 « Про порядок викупу земельних ділянок громадянами ( понад норму, яка приватизується безкоштовно ) для ведення селянського ( фер-мерського ) або особистого підсобного господарств » ( в частині, що не суперечить ЗК України ).

--- продаж земельних ділянок державної або комунальної власності іноземним державам, інозем-ним юридичним особам ( ст.129 ЗК України ).

Процедурне забезпечення продажу видається не розписаним чітко і зрозуміло. Зокрема, розгляд по-даних клопотань не визначено строками і може тривати роками.

3. Припинення права приватної власності