1.5. Приватизація земельних ділянок, що належали іншим суб’єктам

( т.з. « ускладнена процедура » ).

Діючий ЗК України не містить безпосередньої згадки про можливість приватизації земель-них ділянок, що належать іншим особам, ч.5 ст.116 веде мову лише про можливість надання

в користування таких земельних ділянок після їх викупу чи вилучення. Між тим, існує мож-ливість приватизації земельних ділянок, що знаходяться в користуванні інших осіб, за умови вилучення земельних ділянок у користувачів за їх згодою.

Практичні поради: Можна відмітити, що практично неможливо або недоцільною є при-ватизація земельних ділянок, що належать іншим особам на праві власності – адже за наявності згоди власника на відчуження він просто продасть земельну ділянку особі, що ба-жає її отримати, а за відсутності такої згоди підстави припиняти його право власності відсут-ні ( в силу положень ч.5 ст.41 Конституції України, обов’язковою умовою припинення права власності є мотиви суспільної необхідності, які при приватизації, вочевидь, відсутні ).

Особливостю процедури приватизації є у даному випадку наявність додаткових стадій, пов’язаних із припиненням права користування попереднього користувача на підставі його добровільної відмови. Ст. 142 ЗК України передбачає дві додаткових стадії у разі припине-ння права постійного користування земельною ділянкою:

1. подачу заяви та

2. прийняття рішення відповідним органом. Зрозуміло, що заява про добровільну відмову повинна надаватися одночасно із заявою про приватизацію.

У разі ж, якщо приватизована земельна ділянка була надана в оренду ( що дуже ймовірно у разі приватизації земель резервного фонду ), припинення права орендного землекористуван-ня можливе лише у разі розірвання договору за згодою сторін ( ч.3 ст.31 Закону України « Про оренду землі » ) або припинення його дії на підставі умов самого договору, що повин-ні передбачати закінчення строку дії договору у разі приватизації відповідної земельної ді-лянки.

Практичні поради. Землі резервного фонду спеціально призначаються для перерозподілу в порядку приватизації ( див., зокрема, ч.10 ст.25 чинного ЗК України). Проте значна частина таких земель свого часу відповідно до ст.5 ЗК України в ред. 1992 р. були надані у постійне користування попереднім користувачам. На наш погляд, незважаючи на призначення земель резервного фонду « для подальшого перерозподілу », у разі подання заяви про їх приватиза-цію автоматичного припинення права користування такими землями не відбувається, для припинення необхідна добровільна відмова, як і у загальному випадку.

1.6. Особливості приватизація земельних ділянок для ведення фг.

Статистика: За даними Держкомзему України, станом на вересень 2005 р. в державі було

зареєстровано 46387 фермерських господарств, що використовували на праві власності та користування 3467 тис.га земель. Порівняно із 1993 р. розмір земельних ділянок фермерсь-ких господарств збільшився майже в чотири рази і зараз становить 74,4 га проти 19,9 га в 1993 р. Процедура надання земельних ділянок для ведення фермерських господарств в ос-новному збігається із т.з. « повною моделлю » ( хоча теоретично можливі випадки, коли вона здійснюється і на основі спрощеної процедури ), за винятком таких особливостей:

--- претендент на отримання земельної ділянки до прийняття рішення про дачу згоди на розробку проекту відведення повинен пройти професійний відбір ( ст.6 Закону України « Про фермерське господарство » від 19.06.2003, ч.7 ст.118 ЗК України ); Положення про порядок проведення професійного відбору з питань створення фермерських господарств затверджене Наказом Міністерства аграрної політики України й Міністерства праці та соціальної політики України від 17.12.2003 № 452/335, погодженим і Асоціацієюфермерів та приватних землевласників України.

Практичні поради. Існує судова практика позитивного вирішення судом питання про на-дання земельної ділянки навіть за відсутності рішення комісії ( див., напр., справу за позовом громадянина К. до Тетіївської районної ради про надання земельної ділянки для ведення се-лянського ( фермерського ) господарства ).Суди вважають можливим брати на себе функції комісії з проведення професійного відбору, перевіряючи, чи відповідає заявник вимогам до осіб, що мають право на створення фермерського господарства. Хоча прямо таке повнова-ження суду в законі не закріплене, на наш погляд видається, що суди вчиняють вірно, вихо-дячи із того, що спірні правовідносини щодо надання земельної ділянки виникають у заяв-ника не з комісією, а з органом, що приймає рішення про надання земельної ділянки. Мож-ливість же оскарження рішення ( або бездіяльності ) комісії з проведення професійного від-бору в судовому порядку відсутня, оскільки остання не є юридичною особою і не має проце-суальної правосуб’єктності. Тому єдиний для суду спосіб вирішити спір і захистити право громадянина – це взяти на себе функцію комісії з проведення професійного відбору.

--- проект відведення земельної ділянки замовляється за рахунок Українського держав-ного фонду підтримки фермерських господарств ( абз. 2 ч.2 ст.7 Закону України « Про фермерське господарство »);

--- при судовому вирішенні питання рішення суду є підставою для відведення земельної ділянки в натурі ( ч.4 ст.7 Закону України « Про фермерське господарство » ).Верховний Суд України знаходиться на позиції, за якою в резолютивній частині рішення повинно бути зазначено місце розташування ділянки, її розмір та межі ( див., наприклад, справу за позовом

громадянина В. до Тетіївської районної ради про надання земельної ділянки для ведення для

ведення селянського ( фермерського ) господарства, по якій рішення місцевого суду скасова-но через відсутність погодженого у встановленому порядку землевпорядного проекту ). Як видається, ВС України цілком вірно вважає, що вимоги до землевпорядних проектів, їх роз-робки, погодження, експертизи та затвердження ( зокрема, ст.186 ЗК України, положення Закону України « Про землеустрій » та ін.) діють і при судовому вирішенні справи.

Список використаної літератури:

Відомості Верховної Ради України.- 1991. - № 53.- Ст.795.

Земельне право України: Підручник / М.В. Шульга ( кер. авт. кол. ), Г.В.Анісімова, Н.О.Багай, А.П.Гетьман та ін,:За ред. М.В.Шульги.- К.: Юринком Інтер, 2004. – С.78,89.

Екологічне право: Особлива частина: Підруч. Для студ. юрид.вузів і фак.: Повний акад.курс/ За ред.акад. АпрН В.І.Андрейцева. – К.: Істина, 2001.- С.231.

Земельне право України: Підручник / М.В.Шульга ( кер. авт. кол. ), Г.В. Анісімова, Н.О.Багай, А.П.Гетьман та ін,:За ред. М.В.Шульги.- К.: Юринком Інтер, 2004. – С.89.

Екологічне право: Особлива частина: Підруч. Для студ. юрид.вузів і фак.: Повний акад.курс/ За ред.акад. АпрН В.І.Андрейцева. – К.: Істина, 2001.- С.240.

Інформація до парламентських слухань 13.09.2005 року « Сучасний стан та перспективи розвитку земельних відносин в Україні », - К.: Кабінет Міністрів України, 2005. –С.18.

Управління використання земель інформує. 03.05.2006 // www.dkzr.gov.ua

Хрещатик. – 2002. – 29 жовтня.

Земельне право України: Підручник / М.В. Шульга ( кер. авт. кол. ), Г.В.Анісімова, Н.О.Багай, А.П.Гетьман та ін,:За ред. М.В.Шульги.- К.: Юринком Інтер, 2004. – С.75.

Яницький В.П. Правові наслідки порушення порядку набуття права приватної власності на землю // Держава і право: Збірник наукових праць. Юридичні і політичні науки. Випуск 33.-

К.: Ін-т держави і права ім.В.М.Корецького НАН Україн, 2006. – С.414.

Носік В.В. Право власності на землю Українського народу: Монографія. – К.: Юрінком Інтер, 2006. – С.294,295,502.

Еталон проекту відведення земельноъ ділянки юридичним та фізичним особам для будь-яких потреб. –Держкомзем України: Центр державного земельного кадастру. – Київ, 1999.

Офіційний вісник України. – 2002.- 14. – 19 квітня 2002 р.

Офіційний вісник України. – 1999.- 23. – 25 червня 1999 р.

Кулініч П.Ф. Скільки ж коштує безплатна земля з точки зору закону і чиновника // Юри - дичний вісник України.- 2005. - № 18.- 7-13 травня.

Офіційний вісник України. – 2003.- 31. – 15 серпня. – Ст.231.

Вісті Верховної Ради України. – 2004. -№ 51. – Ст.553.

Вісті Верховної Ради України. – 2003. -№ № 40 - 44. – Ст.356.

Інформація до парламентських слухань 13.09.2005 року « Сучасний стан та перспективи розвитку земельних відносин в Україні », - К.: Кабінет Міністрів України, 2005. –С.29.

СНПААРК. – 2001. - № 12. – Ст. 1419.

Довідка « Про підсумки роботи Державного комітету України по земельних ресурсах за 9 місяців 2006 року » // http: www.dkzr.gov ua / terra / control /uk / publish/ printable article? Art id=42057

Поточний архів Дарнцького районного суду м.Києва за 2005 р.- Справа № 2-259 /05.

Кодекс передбачав, що призначенням присадибної ділянки є не лише будівництво та об-слуговування житлового будинку та господарських споруд ( як зараз ), а і ведення особис-того підсобного господарства.

Постановление Конституционного Суда РФ по делу о проверке конституционности части второй ст.16 Закона города Москвы « Об основах платного землепользования в городе Москве » в связи с жалобой гражданки Т.В.Близинской // Собрание законодательства РФ. –

2001. - № 52 ( ч.2 ). – Ст.5014.

Відомості Верховної Ради України.- 1992. - № 36.- Ст.524.

Відомості Верховної Ради України.- 2002. - № 10.- Ст.78.

Держава планує ввести обов’язкове створення кондомініумів у новозбудованих житлових будинках.- 22.09.2005 // www. mvland.org. ua

Хрещатик. – № 161. - 2002.

Поточний архів Секретаріату Київської міської ради за 2005 р.–Реєстраційний № 713/3288.

Логоднюк О.А. Рекомендації щодо встановлення прибудинкових територій // Земельні від-носини і просторовий розвиток в Україні: матеріали Міжнар. наук. конф. – У двох частинах

( Київ, 13-14 квітня 2006 р.) / НАН України, Рада по вивченню продуктивних сил України. Редкол.: Данилишин Б.М. ( відпов. ред.), Бистряков І.К., Новоторов О.С., Ніколаєнко Т.С., Кучер О. О., Осіпенко В.М. – Київ: РПВС України, НАН України, 2006.- ч.1. – С.246.

Інформація до парламентських слухань 13.09.2005 року « Сучасний стан та перспективи розвитку земельних відносин в Україні », - К.: Кабінет Міністрів України, 2005. –С.9.

Голос України. – 2003. – 29 липня.

Цивільна справа за позовом громадянина К до Тетіївської районної ради про надання зе-мельної ділянки для ведення селянського ( фермерського ) господарства //Поточний архів Тетіївського районного суду. – 1998 рік. – Справа № 2-195/98.

Цивільна справа за позовом громадянина В. до Тетіївської районної ради про надання зе-мельної ділянки для ведення селянського ( фермерського ) господарства //Поточний архів Київського обласного суду. – 1998 рік. – Справа № 44Ц-92.

Ухвала Верховного суду України від 29.05.1996.

Теми для написання наукових робіт:

1.За часів СРСР право користування земельними ділянками підтверджувалося документа-ми, що не передбачали обов’язкового складання плану земельної ділянки. Тому юридичні та фізичні особи,що мають право користування земельними ділянками, стикаються зі складно-щами у застосуванні спрощеної процедури приватизації. Ст.92 ч.2 ЗК України « Права пос-тійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності на-бувають: а) підприємства, установи та організації, що належать до державної та кому-нальної власності; б) громадські організації інвалідів України, їх підприємства ( об’єднання), установи та організації. Підпункт б) ч.2 ст.92 ЗК України встановлює единий виняток на-буття права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комуналь-ної власності недержавним суб’єктам. Таким правом наділені громадські організації інва-лідів України, їх підприємства ( об’єднання ), установи та організації, Загальні засади діяльності яких визначені у Законі України « Про основи соціальної захищеності інвалідів в Україні »

Ст.116 ч.1, 2; Ст.122; Ст.123; Ст.125; Ст.126 Ст.128 Ст.131 Ст.139 Ст.140 Ст.141 Ст.142 Ст.145 Ст.148 Ст.151; Ст.152; Ст.154; Ст.155; ЗК України.

Конституція України ст.41

Конфлікт між союзом організації інвалідів України та Полтавською міськрадою.

Теми для написання курсових робіт:

1.Концепція роздержавлення і приватизації підприємств, землі та житлового фонду, ухваленою постановою ВР України 31.10.1991 ( ВВР України. – 1991.- № 53. ст..795 ).

2. Станом на сьогодняшній день існує три паралельних реєстраційних процедури, що є недоцільним. На наш погляд , всі реєстраційні процедури можливо звести до однієї – реєстрації у Державному реєстрі прав на нерухоме майно. Закон України « Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень ».

ПИТАННЯ НА СЕМІНАР

1. Що таке земельні бони?

2. Що означає приватизація в широкому розумінні?

3. Що означає приватизація в вузькому розумінні?

4. Які існують правові моделі приватизації земельних ділянок ?

5. Що таке т.з. повна модель ( процедуру ) приватзації?

6. Назвіть стадії повної процедури приватзації?

7. Повна процедура приватизації застосовується при отриманні земельних ділянок для яких потреб?

8. Протягом якого строку проводиться розгляд заяви і надання дозволу на виготовлення проекту відведення?

9. В яких випадках законодавство України передбачає переважне право на отримання земельних ділянок для деяких категорій осіб?

10. Чи існують спеціальні порядки подання та підготовки до розгляду заяв про приватизацію земельних ділянок?

11. Які строки вирішення питань відведення земельних ділянок передбачені ЗК України та

Законом України « Про місцеве самоврядування в Україні »?

12.Який термін виготовлення проекту відведення і яким документом це регулюється.

13.Що таке відомчі акти ненормативного характеру які в Міністерстві юстиції не зареєстовані ( та і затверджені наказом ), але на практиці використовуються. ( Для себе – це приклад прогалин в законодавстві і розібратися з студентами, що таке відомчі акти ненор-мативного характеру ).

14. Назвіть повну назву організацій районного рівня, які проводять погодження проекту відведення

15. ( Для себе знайти і роздрукувати постанову КМ України від 02.04.2002 № 449 « Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку та державного акта на право постійного користування земельною ділянкою », і процедуру, що регламенту- ється Наказом Держкомзему України № 43 від 04.05.1999 « Про затвердження Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю, право колективної власності на землю, право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею ( у тому числі на умовах оренди ) та договорів оренди землі ).

16. Для себе роздрукувати і мати на семінарські заняття Закону України « Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень ».

17. Для себе, роздрукувати і мати на семінарські заняття ст.3 ч. 7 Закону України « Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень ».

. 18. Для себе, розібратися з питанням про те, яке користування – фактичне чи обов’яз-ково правомірне ( на підставі права ) – є передумовою для застосування спрощеної проце-дури приватизації земельних ділянок.

19. Для себе знайти ЗК УРСР 1970 р. та ЗК України 1990 р.

20. Для себе, роздрукувати і мати на семінарські заняття Рішення Київради « Про затверд-ження Порядку набуття права на землю юридичними особами та громадянами в місті Києві » від 14.03.2002 № 313/ 1747 ).

21. Чи посвідчує технічний паспорт права користування земельною ділянкою, чи лише відображає фактичний розмір земельної ділянки.

22. Про що говорять ст.ст. 63, 77 ЗК УРСР 1970 р.

23. Згідно ст.121 ЗК України які норми безоплатної приватизації земельних ділянок

24. Що таке присадибна та ділянка для ведення ОСГ.

25. За часів СРСР право користування земельними ділянками підтверджувалося документами, що не передбачали обов’язкового складання плану земельної ділянки. Станом на сьогоднішній день чи мають юридичні та фізичні особи труднощі у застосуванні спрощеної процедури приватизації?

( Зараз юридичні та фізичні особи, що мають право користування земельними ділянками, стикаються зі складнощами у застосуванні спрощеної процедури приватизації ).

26. Що таке садівничі кооперативи і на підставі якого нормативно-правового акту діють?

27. Що таке об’єднання співвласників житлових будинків і на підставі якого нормативно-правового акту діють?

28. Що таке житлово – будівельні ( житлові ) та гаражно – будівельних кооперативи (ч.1 ст.41 ЗК України ) ?

29.Яка процедура приватизації садівничих кооперативи, об’єднання співвласників житлових будинків, житлово – будівельних( житлових ) та гаражно – будівельних кооперативів ?

30. Як визначаються розміри прибудинкових земельних ділянок?

31. Яка процедура приватизації земельних ділянок, що належали іншим суб’єктам ( т.з. « усклад-нена процедура » ) ?

32. Які особливостю процедури приватизації земельних ділянок, що належали іншим суб’єктам

33. Для чого призначаються землі резервного фонду ?

34. Особливості процедури надання земельних ділянок для ведення фермерських госпо-дарств ?

35. погодження проекту відведення проводиться з такими організаціями: назвіть їх?

36. За своєю правовою природою садівничі кооперативи є обслуговуючими і діють відповідно до Закону України « Про кооперацію » від 10.07.2003; Що означає поняття обслуговуючого коопера-тиву ?

Список використаної літератури:

Відомості Верховної Ради України.- 1991. - № 53.- Ст.795.

Земельне право України: Підручник / М.В. Шульга ( кер. авт. кол. ), Г.В.Анісімова, Н.О.Багай, А.П.Гетьман та ін,:За ред. М.В.Шульги.- К.: Юринком Інтер, 2004. – С.78,89.

Екологічне право: Особлива частина: Підруч. Для студ. юрид.вузів і фак.: Повний акад.курс/ За ред.акад. АпрН В.І.Андрейцева. – К.: Істина, 2001.- С.231.

Земельне право України: Підручник / М.В.Шульга ( кер. авт. кол. ), Г.В. Анісімова, Н.О.Багай, А.П.Гетьман та ін,:За ред. М.В.Шульги.- К.: Юринком Інтер, 2004. – С.89.

Екологічне право: Особлива частина: Підруч. Для студ. юрид.вузів і фак.: Повний акад.курс/ За ред.акад. АпрН В.І.Андрейцева. – К.: Істина, 2001.- С.240.

Інформація до парламентських слухань 13.09.2005 року « Сучасний стан та перспективи розвитку земельних відносин в Україні », - К.: Кабінет Міністрів України, 2005. –С.18.

Управління використання земель інформує. 03.05.2006 // www.dkzr.gov.ua

Хрещатик. – 2002. – 29 жовтня.

Земельне право України: Підручник / М.В. Шульга ( кер. авт. кол. ), Г.В.Анісімова, Н.О.Багай, А.П.Гетьман та ін,:За ред. М.В.Шульги.- К.: Юринком Інтер, 2004. – С.75.

Яницький В.П. Правові наслідки порушення порядку набуття права приватної власності на землю // Держава і право: Збірник наукових праць. Юридичні і політичні науки. Випуск 33.-

К.: Ін-т держави і права ім.В.М.Корецького НАН Україн, 2006. – С.414.

Носік В.В. Право власності на землю Українського народу: Монографія. – К.: Юрінком Інтер, 2006. – С.294,295,502.

Еталон проекту відведення земельноъ ділянки юридичним та фізичним особам для будь-яких потреб. –Держкомзем України: Центр державного земельного кадастру. – Київ, 1999.

Офіційний вісник України. – 2002.- 14. – 19 квітня 2002 р.

Офіційний вісник України. – 1999.- 23. – 25 червня 1999 р.

Кулініч П.Ф. Скільки ж коштує безплатна земля з точки зору закону і чиновника // Юри - дичний вісник України.- 2005. - № 18.- 7-13 травня.

Офіційний вісник України. – 2003.- 31. – 15 серпня. – Ст.231.

Вісті Верховної Ради України. – 2004. -№ 51. – Ст.553.

Вісті Верховної Ради України. – 2003. -№ № 40 - 44. – Ст.356.

Інформація до парламентських слухань 13.09.2005 року « Сучасний стан та перспективи розвитку земельних відносин в Україні », - К.: Кабінет Міністрів України, 2005. –С.29.

СНПААРК. – 2001. - № 12. – Ст. 1419.

Довідка « Про підсумки роботи Державного комітету України по земельних ресурсах за 9 місяців 2006 року » // http: www.dkzr.gov ua / terra / control /uk / publish/ printable article? Art id=42057

Поточний архів Дарнцького районного суду м.Києва за 2005 р.- Справа № 2-259 /05.

Кодекс передбачав, що призначенням присадибної ділянки є не лише будівництво та об-слуговування житлового будинку та господарських споруд ( як зараз ), а і ведення особис-того підсобного господарства.

Постановление Конституционного Суда РФ по делу о проверке конституционности части второй ст.16 Закона города Москвы « Об основах платного землепользования в городе Москве » в связи с жалобой гражданки Т.В.Близинской // Собрание законодательства РФ. –

2001. - № 52 ( ч.2 ). – Ст.5014.

Відомості Верховної Ради України.- 1992. - № 36.- Ст.524.

Відомості Верховної Ради України.- 2002. - № 10.- Ст.78.

Держава планує ввести обов’язкове створення кондомініумів у новозбудованих житлових будинках.- 22.09.2005 // www. mvland.org. ua

Хрещатик. – № 161. - 2002.

Поточний архів Секретаріату Київської міської ради за 2005 р.–Реєстраційний № 713/3288.

Логоднюк О.А. Рекомендації щодо встановлення прибудинкових територій // Земельні від-носини і просторовий розвиток в Україні: матеріали Міжнар. наук. конф. – У двох частинах

( Київ, 13-14 квітня 2006 р.) / НАН України, Рада по вивченню продуктивних сил України. Редкол.: Данилишин Б.М. ( відпов. ред.), Бистряков І.К., Новоторов О.С., Ніколаєнко Т.С., Кучер О. О., Осіпенко В.М. – Київ: РПВС України, НАН України, 2006.- ч.1. – С.246.

Інформація до парламентських слухань 13.09.2005 року « Сучасний стан та перспективи розвитку земельних відносин в Україні », - К.: Кабінет Міністрів України, 2005. –С.9.

Голос України. – 2003. – 29 липня.

Цивільна справа за позовом громадянина К до Тетіївської районної ради про надання зе-мельної ділянки для ведення селянського ( фермерського ) господарства //Поточний архів Тетіївського районного суду. – 1998 рік. – Справа № 2-195/98.

Цивільна справа за позовом громадянина В. до Тетіївської районної ради про надання зе-мельної ділянки для ведення селянського ( фермерського ) господарства //Поточний архів Київського обласного суду. – 1998 рік. – Справа № 44Ц-92.

Ухвала Верховного суду України від 29.05.1996.

Лекція № 7. Набуття права власності на земельні ділянки за цівільно – правовими угодами.

План

1. Загальні положення.

2. Купівля – продаж

3. Міна

4. Дарування

5. Спадкування

6. Іпотека

7. Рента

1. Загальні положення.

Норми ЗК України ( зокрема ст.130 ЗК ) передбачають можливість купівлі – продажу земельних ділянок. Ч.1 ст.131 ЗК України передбачає можливість набуття права власності на земельні ділянки на підставітаких цивільно-правових угод, як міна, дарування, « успад-кування та інших цивільно-правових угод ». ЗК передбачає, що укладання таких угод здій-снюється відповідно до вимог ЦК України, при цьому повинні враховуватися вимоги ЗК України ( ч.2 ст.131 ).

Загальні вимоги до змісту угод. Ст.132 ч.2 ЗК України стверджує, що угоди про відчу-ження земельних ділянок незалежно від їх виду мають такі вимоги:

« а) назву сторін ( прізвище, ім’я та по батькові громадянина, назву юридичної особи );

б) вид угоди;

в) предмет угоди ( земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільо-

вого призначення, складу угідь, правового режиму тощо );

г) документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;

і) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;

д) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної

ділянки за цільовим призначеннм ( застава, оренда, сервітути тощо);

е) договірну ціну;

є) зобов’язання сторін ».

Форма угод. Згідно ч.1 ст.132 ЗК України « Угоди про перехід права власності на земель-ні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються » і вважаються укладеними « з дня нотаріального посвідчення » ( ч.3 ст. 132 ЗК України ). Вважаємо, що наведене положення заміщує норми ЦК України ( ст.ст. 210, 657 та ін. ), які передбачають, що правочини щодо відчуження нерухомого майна ( у т.ч. земельних ділянок ) є вчиненими з моменту державної реєстрації.

Проблема. Проблемним є питання про правові наслідки відсутності в угоді істотних умов, закріплених в належній ( нотаріальній ) формі.Відсутність в угоді таких умов – це по-рушення з одного боку вимог ст.132 ЗК України, яке дає підстави для визнання угоди ( до-говору ) недійсною ( ст.215 ЦК України ). З іншого боку , положення ч.1 ст.638, ст. 639 ЦК України передбачають, що « договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору ». Такі норми дають підстави для висновку, що за від-сутності в угоді хоча б однієї із істотних умов угода є неукладеною, тобто угоди як такої не існує.( 1 ). Можливість « вважати договір неукладеним » також прямо передбачений ч.8 ст.181 ГК України ( щоправда, в силу положень ст. 4 кодексу до земельних відносин він не застосовується ).

Судова практика давала приклади різних тенденцій при вирішенні даного питання У роз’ясненні Вищого арбітражного Суду України від 12.03.1999 № 02-5/111 перед-бачено, що « недійсною може бути визнана лише укладена угода », з чого випливає, що угоди можуть визнаватися неукладеними. Згодом у практиці господарських судів поступово відбувся від-хід від практики визнання угод неукладеними. Цей підхід ґрунтувався на позиції ВС Украї-ни, який при вирішенні окремих справ виходив з того, що визнання договору неукладеним не визнається законом способом захисту цивільних прав ( ч.2 ст.16 ЦК України ). Між тим, така позиція сама по собі не є підтвердженням того, що угоди, в яких відсутні істотні умови, повинні визнаватися недійсними.

На наш погляд, у випадку, якщо у договорі відсутні деякі істотні умови, такий договір як волевиявлення сторін існує, проте не може вважатися дійсним. На це по окремим різнови-дам договорів вказують положення цивільного законодавства. Наприклад, недодержання но-таріальної форми сторонами означає, що сторони в належній формі не досягли згоди з усіх істотних умов договору, тобто договір в силу положень ч.1 ст.638 ЦК України, начебто, по-винен вважатися неукладеним. Але ст.ст. 219, 220 ЦК України чітко і однозначно встанов-

люють нікчемність ( а не неукладність ) договорів, укладених без додержання нотаріальної форми. Наведений приклад, на наш погляд, є достатнім для спростування загального вис-новку судів про те, що « недійсною може бути визнана лише укладена угода ».

Вважаємо законодавчий підхід щодо визнання недійсними угод, за якими сторони « не до-сягли згоди з істотних умов в належній формі », цілком вірним з теоретичної точки зору. У разі, якщо має місце волевиявлення сторін, спрямоване на виникнення, зміну або припи-нення прав і обов’язків, проте при цьому сторони не визначилися щодо всіх істотних умов або не дотримался форми, що вимагається законом, волевиявлення сторін все-таки підпадає під визначення правочину, наведеного у ст. 202 ЦК України: « правочином є дія особи, спря-мована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків ». Отже, в описаному випадку правочин має місце, проте через свої дефекти ( форми або волевиявлення тощо ) він в силу закону не може породжувати правові наслідки, тобто є недійсним. Говорити ж про не-укладеність правочину можна лише тоді, коли будуть відсутні будь-які дії сторін, спрямовані на виникнення цивільних прав і обов’язків.

Таким чином, вважаємо, що у разі відсутності у договорах щодо земельних ділянок істот-них умов правомірно говорити не про неукладність, а саме про недійсність таких договорів, що випливає як із чинного законодавства, так і з теоретичних основ земельного та цивіль-ного права. Про неукладність договору можна вести мову лише у випадку, коли взагалі не було волевиявлення сторін, спрямованого на виникнення, зміну або припинення їх цивіль -них прав.

Проблема. Чинний ЦК України передбачає поділ недійсних правочинів на нікчемні та ос-порювані ( ст..215 та ін.). В той же час, ЗК України ( ст.211) передбачає для правочинів із зе-мельними ділянками ( у тому числі тих, що за ЦК України визнаються нікчемними) їх « виз-

нання » недійсними, що характерно для оспорюваних угод. На наш погляд, таке положення ЗК України не означає, що угоди із земельними ділянками,що мають ознаки нікчемності, є оспорюваними. Визнання правочину недійсним за ЗК України за своєю юридичною природою є різновидом визнання права:без визнання права судом воно не припиняє свого існування, так само, відсутність вимоги про визнання нікчемності правочину недійсним не означає, що нікчемного правочину виникли якісь права і обов’язки. З іншого боку, для усунення спірності у правовідносинах можливе визнання судом недійсним і нікчемного правочину ( 2 ).

Разом із тим, стосовно угод із земельними ділянками у правовій доктрині існує і протилеж-на думка: А.В.Луняченко та О.О.Погрібний вважають, що « особа, яка вважає, що її права порушено, звертаючись до суду, повинна вимагати не тільки застосування наслідків невід – повідної угоди, а й попереднього визнання її недійсною » ( 3 ). У будь якому випадку, вихо-дячи з міркувань доцільності при судовому розгляді варто заявляти вимогу щодо визнання недійсною навіть нікчемної угоди.

Мораторій на відчуження окремих різновидів земель. У п.15 Перехідних положень ЗК України ( в ред. Закону № 490 – v від 19.12.2006 ) передбачено:

« 15. До 1 січня 2008 року не допускається:

а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної

та комунальної власності, крім вилучення ( викупу ) їх для суспільних потреб;

б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільо-

вого призначення ( використання ) земельних ділянок, які перебувають у власності гро-

мадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва,зе-

мельних ділянок, відведених в натурі ( на місцевості ) власникам земельних часток (паїв)

для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв),

крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповід-

но до закону та вилучення ( викупу ) земельних ділянок для суспільних потреб.

Купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних

часток ( паїв ), визначених підпунктами « а » та « б » цього пункту, запроваджуються з

1 січня 2008 року за умови набрання чинності законами України про державний земель-

ний кадастр та про ринок земель, визначивши особливості обігу земель державної та

комунальної власності і земель товарного сільськогосподарського виробництва.

Угоди ( у тому числі довіреності ), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж

або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток ( паїв ), визначе-

них підпунктами « а » та « б » цього пункту, в частині їх купівлі-продажу та іншим спо-

собом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних діля-

нок та земельних часток ( паїв ) на майбутнє є недійсним з моменту їх укладання ( пос-

відчення ).

Запровадження мораторію не находить підтримки у багатьох науковців. Існування морато-рію має цілу низку негативних наслідків:

--- заблокована оптимізація землеволодінь і землекористувань, що утворюються внаслідок

паювання земель сільськогосподарського призначення, стимулюються негативні явища

землекористування – черезсмужжя, вкраплення, малоземелля, далекоземелля тощо;

--- селяни старших вікових груп та їх спадкоемці, що проживають у іншій місцевості не мо-

жуть реалізувати своє право власності на землю;

--- блокується створення великих, конкурентноспроможних сільськогосподарських підпри-

емств;

--- знижується кредитоспроможність сільськогосподарських виробників через неможливість

іпотечного кредитування.

Через відсутність повноцінного ринку земель щорічно не використовується понад 2 млн.га орних земель.В той же час, в світі існує досвід ефективного вирішення завдань, поставлених перед мораторієм, без застосування заборони на відчуження.

За приблизними оцінками, загальна вартість сільськогосподарських угідь в Україні вже на 2004 р. становила 361,3 млрд. грн.; земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів – близько 2258,9 млрд. грн., земель населених пунктів – 1388,4 млрд. грн. Оріентовна вартість земель в Україні становить 4008,6 млрд. грн. Ці цифри свідчать про те, який обсяг інвестицій можна залучити у сільське господарство у разі запровадження обігу земельних ділянок.

У випадку запровадження обігу земельних ділянок товаровиробники отримають можли-вість стати справжніми господарями на землі, у той час, як слушно стверджує Г.І. Балюк, « майже всі агроформування, крім хіба що фермерських господарств, створені на засадах орендних відносин, до того ж більш як 80 % паїв передано в короткстрокове користування. У такий спосіб відбувається процес відчуження реальних власників землі від своїх наділів ».

Проблема. Не має однозначного вирішення питання, чи поширюється мораторій на ви-падки звернення стягнення на земельні ділянки.Так, наприклад, юрист Т.О. Коваленко вва-жає, що на випадки звернення стягнення на земельні ділянки в рахунок боргів мораторій не поширюється. Ми поділяємо цю точку зору.

Проблема.Аналогічно, спірним є питання про те, як співвідноситься мораторій із обов’яз-

ком іноземних фізичних та юридичних осіб відчужити земельні ділянки сільськогосподарсь-кого призначення, отримані ними у спадщину ( ч.4 ст.81, ч.4 ст.82 ЗК України ). Поділяємо думку П.Ф. Кулинича, за якою на вказані випадки мораторій не поширюється, виходячи із системного тлумачення кодексу та з урахуванням ступеню пріорітетів, які забезпечуються його окремими нормами.

Загальна процедура виникнення ( переходу ) права власності на земельні ділянки за ци-вільно – правовими угодами включає:

--- укладання у письмовій нотаріальній формі угоди та її реєєстрація ( це передбачено ч.1 ст.132 ЗК України ). Нотаріальне посвідчення угоди робиться на підставі Закону України

« Про нотаріат » від 2,09.1993, Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріу-сами України, затвердженою Міністерством юстиції України Наказом № 20/5 від 03.03.2004.

Реєстрація угоди ( правочину ) відбувається при її нотаріальному посвідченні ( п.6 Тимчасо-вого порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою КМ України від 26.05.2004 № 671.

--- видача державного акту та його державна реєстрація регламентується ст.ст. 125,126 ЗК України, Наказом Держкомзему України « Про затвердження Інструкції про порядок складання, втдачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю, право колективної власності на землю, право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею ( в тому числі на умовах оренди ) та договорів оренди землі » від 04.05.1999 № 43.

--- реєстрація речового права відповідно до Закону України « Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень ».

Ринок земель. Відчуження земельних ділянок за цивільно – правовими угодами відбу-вається на ринку земель.

За визначенням В.В. Носіка, ринок земель – « це врегульовані нормами чинного законо-давства суспільні відносини, що виникають у процесі здійснення органами державної влади та місцевого самоврядування прав власника на землю від імені Українського народу, а також набуття і реалізація фізичними та юридичними особами, державою гарантованого Конс-титуцією України суб’єктивного права власності та інших прав на земельні ділянки, форму-вання і функціонування інфраструктури ринку землі, державного та самоврядного регулю-вання ринку землі на національному, регіональному й місцевому рівні, забезпечення захисту прав учасників ринку землі ».

2. Купівля – продаж

На відносини із купівлі – продажу земельних ділянок поширюються загальні положення цивільного законодавства ( Глави 54 ЦК України ). Згідно зі ст.655 кодексу,

« 1. За договором купівлі – продажу одна сторона ( продавець ) передає або зобов’язу-ється передати майно ( товар ) у власність другій стороні ( покупцеві ), а покупець прий-має або зобов’язується прийняти майно ( товар ) і сплатити за нього певну грошову суму ».

Ст.657 ЦК України підтверджує правила ч.1 ст.132 ЗК України щодо нотаріального посвід-чення договору купівлі – продажу земельних ділянок та передбачає його державну реєстра-цію. Також необхідно пам’ятати, що ч.1 ст. 130 обмежує коло покупців земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Ними можуть бути:

« а) громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сіль-ському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського вироб-ництва ;

б) юридичні особи України, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва ».

Однак, на даний час через мораторій на відчуження земельних ділянок сільськогосподарсь-кого призначення для ведення товарного виробництва дані положення практично не діють.

Також передбачене переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення: його мають « громадяни України, які постійно проживають на території від-повідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки, а також відповідні орга-ни місцевого самоврядування ». Можливість застосування цього правила вважаємо сумнів-ною, оскільки закон не встановлює механізму реалізації такого переважного права. Застосу-вання ж за аналогією норм ЦК України щодо права переважної купівлі частки у спільній частковій власності ( ст.362 ) є неможливим з огляду на широке коло суб’єктів права пере-важної купілі: видається сумнвною можливість їх письмового повідомлення про майбутній продаж.

Особливості купівлі – продажу земельних ділянок державної та комунальної власності, а також особливості викупу земельних ділянок приватної власності для суспільних потреб роз-глядатимуться у наступних питаннях цієї теми.

Особливості продажу іпотекодержателем предмету іпотеки ( у разі, якщо таке право пе-редбачене договором про задоволення вимог іпотекодержателя або рішенням суду ) врегульо-вані ст.38 Закону України « Про іпотеку ».

3. Міна

Відповідно до ч.1 ст.715 ЦК України,

« 1. За договором міни ( бартеру ) кожна із сторін зобов’язується передати другій сто-роні і у власність один товар в обмін на інший товар .

2. Кожна із сторін договору міни є продавцем того товару, який він передає в обмін, і покупцем товару, який він одержує взамін

3. Договором може бути встановлена доплата за товар більшої вартості, що обмінюєть-ся на товар меньшої вартості.

4. Право власності на обмінювані товари переходить до сторін одночасно після виконання зобов’язань щодо передання майна обома сторонами, якщо інше не встановлено договором або законом.

5. Договором може бути встановлений обмін майна на роботу ( послуги ).

6. Законом можуть бути передбачені особливості укладання та виконання договору

міни ».

Положення ч.4 ст.715 ЦК України щодо одночасного переходу права власності після виконання зобов’язань щодо передання майна обома сторонам слід застосовувати з урахуванням норм ст.ст. 125, 126 ЗК України, за яким право власності на земельну ділянку виникає лише після видачі та реєстрації державного акту на право власності.

До відносин міни, у т.ч. земельних ділянок ( на інше майно ), а також міни земельними ділянками ( одних ділянок на інші) « застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, положення про договір поставки, договір контрактації або інші договори, елементи яких містяться в договорах міни, якщо це не суперечитьсуті зобов’язання » ( ст.716 ЦК України ).