1.2. Приватизація земельних ділянок із земель запасу ( « повна модель » )

В період формування територій сільських, селищних та міських рад було створено до 10 % зе-мель запасу, а під час передачі земель у колективну власність ( відповідно до ст.5 Земельного Ко-дексу України в ред. 1992 р. ) – до 15 % т.з. резервного фонду, що відповідно до чинної редакції ст. 19 ЗК України також може перебувати у запасі.

Станом на 1 квітня 2006 року резервний фонд, створений під час передачі земель у спільну власність сільськогосподарським підприємствам, становив 3271,4 тис.га, або 12 % площі розпайо-ваних сільськогосподарських угідь.

Загальна площа земель запасу на 01.01.2006 становила 9.0 млн. га, з них не надано у власність і користування 3.5 млн. га, в тому числі 1,7 млн. га придатних для сільськогосподарського вико-ристання.

На наш погляд доцільно виділити такі стадії повної процедури:

--- подача заяви встановленого змісту до відповідної ради або держадміністрації – ч.6 ст.118 ЗК України. До звернення із заявою доцільно з’ясувати (в органі місцевого самоврядування, органі земельних ресурсів тощо ) наявність земель запасу та можливість отримання за їх рахунок земель-ної ділянки;

Повна процедура приватизації застосовується при отриманні земельних ділянок для таких потреб:

--- для ведення фермерського господарства;

--- для ведення особистого селянського господарства;

--- для садівництва;

--- для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських

будівель і споруд ( присадибна ділянка );

--- для індивідуального дачного будівництва;

--- будівництва індивідуальних гаражів;

--- у розмірі земельних часток ( паїв ) громадянам України, евакуйованим із зони відчу-ження, відселеними із зони безумовного ( обов’язкового ) або зони гарантованого добровільного відселення, а також що самостійно переселилися з територій, які зазнали радіоактивного забруд-нення, і які на момент евакуації, відселення або самостійного переселення були членами колек-тивних або інших сільськогосподарських підприємств, а також пенсіонери з їх числа, які прожива-ють у сільській місцевості ( право на приватизацію цих осіб передбачене ст.1 ЗУ « Про порядок виділення в натурі ( на місцевості ) земельних ділянок власникам земельних часток ( паїв ), ч.3 ст. 35 ЗУ « Про соціальний та правовий статус осіб, що постраждали внаслідок аварії на Чорнобиль-ській АЄС » ). Щодо останнього різновиду приватизації земельних ділянок, щоправда, прямої вка-зівки щодо поширення на неї ст.118 ЗК України немає.

--- розгляд заяви і надання дозволу на виготовлення проекту відведення (протягом місяця) – ч.7 ст.118 ЗК України.

В деяких випадках законодавство України передбачає переважне право на отримання земельних ділянок для таких категорій осіб:

- ветеранів війни: їм забезпечується першочергове відведення земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва, садівництва і городництва ( ЗУ « Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту » від 22.10.1993 );

- громадян, потерпілих від Чорнобильської катастрофи: п.20 ч.1 ст.20, п.1 ч.1 ст. 21 Закону Ук-раїни « Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської ката-строфи » від 28.02.1991 передбачають пільгу для громадян віднесених до категорій 1,2; ч.4 ст. 32 Закону передбачає право громадян , які евакуйовані, відселені ( відселюються ) або самостійно переселилися, « на індивідуальне жит лове будівництва з позачерговим одержанням земельних ділянок ( у м. Києві та ку рортних місцевостях – за наявності реєстрації ) …».

- ветеранів праці – п.7 ст.7 Закону України « Про основні засади соціального захисту ветеранів праці та інших громадян похилого віку в Україні » від 16.12.1993 передбачає « переваж не право на відведення земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва, садівництва і городниц-тва… ».

- молодих сімей – ч.2 ст. 10 Закону України « Про сприяння соціальному становленню та роз-витку молоді в Україні » від 05.02.1991 передбачає « при відведення земельних ділянок для індивіду-ального житлового будівництва органи місцевого самоврядування затверджують квоти ділянок, які надаються молодим сім’ям під будівництво житла»;

- ветеранів військової служби, органів внутрішніх справ, державної пожежної охорони та членів їх сімей - абз.1 п.7 ст.6 Закону України « Про статус ветеранів військової служби і ветеранів органів внутрішніх справ та їх соціальний захист » від 24 березня 1998 передбачає «першочергове, але не пізніше одного року після звільнення … та прибуття до місця проживання, обраного з урахуванням існуючого порядку пропис ки, … забезпечення земельними ділянками під забудову і право на їх без-оплатне отри мання у власність у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України »; - військослужбовців, батьків та членів сімей військослужбовців, які загинули ( померли ) або пропали безвісті під час проходження військової служби, а також звільненим з військової служби особам, які стали інвалідами під час проходження військової служби, якщо вони виявили бажання побудувати приватні жилі будинки – п.6 ст.12 Закону України « Про соціальний і правовий захист військовослуж-бовців та членів їх сімей » від 20.12.1991 можна тлумачити як наявність у вказаних осіб безумовного права на отримання присадибної земельної ділянки; - інвалідів із захворюваннями опорно – рухового апарату – ч.5 ст. 30 Закону України « Про основи соціальної захищеності інвалідів » від 21.03.1991 передбачає що « органи місцевого самоврядування забезпечують виділення земельних ділянок … під будівниц тво гаражів для автомобілів з ручним керуванням поблизу місця їх проживання ».

Проблема. У випадку звернення до органів місцевого самоврядування передбачений законом ( ч.7 ст.118 ЗК України ) місячний строк розгляду в більшості випадків порушується. Це пояснюєть-ся тим, що згідно ч.5 ст. 46 Закону України « Про місцеве самоврядування в Україні » сесії можуть скликатися один раз на квартал. Так було до 2005 року. Адже ч.5 ст. 46 із змінами, внесеними згідно із Законом № 2806-IV ( 2806 -15 ) від 06.09.2005 передбачає, що « … а з питань відведення земель-них ділянок – не рідше ніж один один раз на місяць ».

В окремих населених пунктаж існують спеціальні порядки подання та підготовки до розгляду заяв про приватизацію земельних ділянок ( наприклад, у Києві діє Рішення Київради « Про затверд-ження Порядку набуття права на землю юридичними особами та громадянами в місті Києві » від 14.03.2002 № 313/ 1747 ).

Розглянемо питання про те, чи може бути прийнято рішення про приватизацію земельної ділянки безпосередньо судом. За ЗК України в ред.1992 р. право задовольнити або відмовити у задоволенні заяви відносилося законом до виключної компетенції органу, що розпоряджався земельною ділян- кою. Оскаржити до суду можна було хіба що бездіяльність щодо розгляду заяви протягом встанов-леного місячного терміну, крім випадку надання земельної ділянки для ведення ФГ, коли суд міг вирішувати по суті питання про надання земельної ді лянки. Із прийняттям нового ЗК України ситу-ація змінилася: відповідно до ч.11 ст.118 ЗК України, « у разі відмови …у передачі земельної ділянки у власність або залишення заяви без розгляду питання вирішуються в судовому порядку », що, на наш погляд, передбачає можливість вирішення питання про надання земельної ділянки безпосеред-ньо судом. Але у судовій практиці , на наш погляд, « за інерцією », продовжує переважати поперед-ній підхід, за яким суд не може вирішувати питання про надання земельної ділянки по суті ( або ж він повинен відмовити у задоволенні відповідного позову ). На наш погляд це невірно. Приєднує-мося до думки В.В.Носіка, який вважає, що в даному випадку суди можуть здійснювати права влас-ника на землю.

--- замовлення ( заявником ) і виготовлення проекту відведення ( термін виготовлення регулю-ється договором ) – ч.8 ст. 118 ЗК України.

Проблема. Виготовлення проекту відведення врегульовано головним чином відомчими ак-тами ненормативного характеру – див., насамперед « Еталон проекту відведення земельної ділянки юридичним та фізичним особам для будь-яких потреб », затверд жений першим заступником голо-ви Держкомзему А.Третяком 18.06.1999. У вступі Еталону говориться, що він є « обов’язковим для всіх органів державної влади, органів місцевого самоврядування, державних та інших землевпоряд-них органів при розробці проектів відведення земельних ділянок », тобто має принаймні міжвідомче значення, у Міністерстві юстиції Еталон не зареєстрований ( та і затвердження його не оформлено наказом ), але на практиці використовується.

--- погодження проекту відведення проводиться з такими організаціями:

- органом по земельних ресурсах;

- природоохоронними органами;

- санітарно – епідеміологічними органами;

- органами архітектури;

- ораном охорони культурної спадщини.

Законодавство України передбачає в певних випадках також погодження з іншими органами: наприклад, відповідно до ст.27 Закону України « Про дорожній рух », у випадку, якщо проект пере-дбачає зміни в організації дорожнього руху, треба погодження з Державтоінспекцією Міністерст-ва внутрішніх справ України.

Даний приклад погодження, не передбачений ЗК України, не є єдиним. Крім випадків, коли по-годження вимагаються законодавством, можуть існувати ситуації, коли погодження вимагаються практикою, що склалася у певному населеному пункті. ( Приклад:погодити проект відведення з енергопостачальною організацією може бути доцільніше, ніж вирішувати проблему енергопоста-чання тоді, коли в силу технічних причин підвести лінію електропередач до земельної ділянки прос-то неможливо.

--- державна землевпорядна експертиза проекту відведення ( умови та необхідність такої експер-тизи передбачена ч. 3 ст.186 ЗК України, ст. 9 Закону України « Про державну експертизу земле-впорядної документації »). Порядок проведення експертизи визначається Законом України « Про державну експертизу землевпорядної документації » та наказом Держкомзему України від 03.-12.-2004 № 391 « Про затвердження Методики проведення державної експертизи землевпорядної до-кументації »;

--- затвердження проекту відведення відповідною радою або адміністрацією, що одночасно є рі-шенням про надання земельної ділянки ( у місячний термін-ч.10 ст.118 ЗК України ).

--- перенесення проекту в натуру, видача та реєстрація державного акту ( необхідність цієї ста-дії передбачена ст. 125 ЗК України, форма державного акту на право приватної власності на землю затверджена постановою КМ України від 02.04.2002 № 449 « Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку та державного акта на право постійного користування земельною ділянкою », а процедура регламентується Наказом Держкомзему України № 43 від 04.05.1999 « Про затвердження Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю, право колективної власності на землю, право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею ( у тому числі на умовах оренди ) та договорів оренди землі ).

Проблема. По перше, це забюрократизованість даної стадії, її дорожнеча і трива - лість. Наприклад, відповідно до п. 1.16 Інструкції технічна документація зі складання дер – жавного акта на право власності на земельну ділянку включає 11 документів, а п. 1.17 цієї ж

Інструкції вимагає додавати до цієї документації ще й копію справи щодо підготовки рішення про передачу земельної ділянки у приватну власність. Відповідно, такі умови дають можливість землевпорядним організаціям збирати досить великі грошові кошти лише за підго - товку технічної документації із видачі державного акту, що фактично перетворює безоплат- ну приватизацію на платну. Враховуючи необізнаність селян та інших громадян, практично монопольне положення землевпорядних організацій в регіонах, ці організації надають свої послуги по завищеним цінам. 20.01.2005 року був прийнятий спеціальний Закон України « Про захист конституційних прав громадян на землю», який обмежував вартість землевпо- рядних робіт. Прийняття цього Закону тільки загострило ситуацію. Землевпорядні організації в таких умовах або змушують замовників до всіляких « доплат», або затягуючи виконання робіт, нав’я-зують надання « додаткових послуг», або взагалі відмовляються виконувати роботи.

Друга проблема. Існує нестиковка положень щодо реєстрації прав на землю ЗК України, ЦК України та Закону України « Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обме-жень ». Наприклад, ЗК України передбачає державну реєстраціюземельних ділянок ( держав-них актів про право власності на землю ) у складі державного земельного кадастру ( ст. ст. 125, 202 ЗК України ). Так, при видачі державного акту він реєструеться у Книзі записів реєстрації державних актів ( ст. 202 ЗК України ), після чого виникає право власності на землю ( ст. 125 ЗК України ). В той же час Закону України « Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень » передбачає реєстрацію прав на нерухомість у Державному реєстрі прав на нерухоме майно ( Розділ III та інші норми Закону ).Для реєстрації права подають серед інших документів і державні акти ( ст. 19 Закону ), які при їх видачі вже були зареєстровані. Після реєстрації права видається свідотцтво про державну ре- єстрацію речових прав ( ст.ст. 8, 26 Закону ). Закон передбачає обов’язковість реєстрації пра- ва власності ( ст.3 ), але не передбачає правила, за яким право власності виникає з моменту реєстрації.Ст.3 ч. 7 Закону прямо допускає існування незареєстрованих прав. Таким чином, передбачена Законом процедура реєстрації прав не виключає і не заміщає процедур реєст-

рації державних актів відповідно до ЗК України.

Третя проблема. Існує й третя реєстраційна процедура – реєстрація правочинів про відчу-ження нерухомого майна, що передбачена ст.ст. 657 та ін. ЦК України, яка на сьгодні здійснюється нотаріусами при нотаріальному посвідченні відповідних угод. ( Див. постанову КМ України від 26.05.2004 № 671 « Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів »).

Висновки. Станом на сьогодняшній день існує три паралельних реєстраційних процедури, що є недоцільним. На наш погляд , всі реєстраційні процедури можливо звести до однієї – реєстра-ції у Державному реєстрі прав на нерухоме майно.

На даний час законодавчо види ( зразки ) межових знаків не затверджені.

В АР Крим застосовується специфічні механізми перерозподілу земель між громадянами, що були раніше депортовані. Цей механізм носить рекомендаційний характер і запроваджені постано-вою РМ АР Крим від 25.12.2001 № 508 « Про забезпечення вирішення питань щодо надання раніше депортованим громадянам земельних ділянок ». Головна ідея такого механізму – це формування зе-мельних масивів із земель запасу та резервного фонду з метою рівномірного перерозподілу серед бажаючих осіб зі складу депортованих громадян та працівників соціальної сфери.

Таким чином можна зробити так висновки:

Повна процедура приватизації застосовується при отриманні земельних ділянок для таких потреб:

--- для ведення фермерського господарства;

--- для ведення особистого селянського господарства;

--- для садівництва;

--- для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд ( присадибна ділянка );

--- для індивідуального дачного будівництва;

--- будівництва індивідуальних гаражів;

--- у розмірі земельних часток ( паїв ) громадянам України, евакуйованим із зони відчуження, відселеними із зони безумовного ( обов’язкового )

стадії повної процедури

--- подача заяви

--- розгляд заяви і надання дозволу на виготовлення проекту відведення

--- замовлення ( заявником ) і виготовлення проекту відведення

--- погодження проекту відведення

--- державна землевпорядна експертиза проекту відведення

--- затвердження проекту

--- перенесення проекту в натуру, видача та реєстрація державного акту