Договор мены и обмен зу
По договору мены стороны обменивают одно имущество на другое. К этому договору применимы все правила о купле-продаже. Общие положения о договоре мены закреплены в гл.31 ГК, они применимы и для земельных участков. Основные особенности договора мены земельных участков следующие: 1) предметом договора может быть ЗУ или его часть, 2) мена допускается только в отношении ЗУ в частной собственности, 3) участниками договора могут быть только граждане РБ, но не юридические лица, 4) граждане, получающие ЗУ, должны обладать правом частной собственности на землю, 5) площадь полученного участка не должна превышать установленного размера, 6) ЗУ могут обмениваться только на ЗУ. Договор мены ЗУ должен быть зарегистрирован в том же порядке, чтои договор о купле-продаже ЗУ.
Предметом мены может быть как ЗУ, так и строение на нем, что отражается в договоре. При договоре мены обязательно указывается, что передается не только строение, но и земельный участок.
Согласно ст. 92 КЗ граждане РБ по согласию между собой могут осуществлять обмен ЗУ или их частями. Предметом обмена, в отличие от мены, может быть ЗУ в пожизненном наследуемом владении. Так, например, в Типовом уставе садоводческого товарищества 1989 г. закреплено право на обмен садовых участков. Те из членов товариществ, которые не оформили права собственности на участки, могут производить их обмен. Обмен допускается при сохранении целевого назначения обмениваемых участков, а их площадь ограничена установленными нормами. Исключен обмен недвижимости, на которую наложен арест.
Залог земельного участка
ЗУ могут являться предметом залога только в качестве обеспечения своевременного возвращения банковского кредита. Залогодержатель (кредитор по обязательству) имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед др. кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель) (ст. 315 ГК).
Залог ЗУ, зданий, квартир, другой недвижимости (ипотека) регулируется законодательными актами об ипотеке. Ипотека здания невозможна без одновременной ипотеки земельного участка, но ипотека участка без зданий – возможна (ст. 321 ГК).
В законодательстве о залоге предусмотрены нормы, придавшие праву залога характер не только способа обеспечения обязательства, но и вещного права. Залог возникает в силу договора, а также на основании акта законодательства при наступлении указанных в нем обстоятельств. Залогу ЗУ посвящены ст.89-91 КЗ. Порядок передачи ЗУ, находящихся в частной собственности, в залог утвержден Постановлением СМ и Нацбанка № 303/9 от 7 марта 2000 г. Залогодателями могут быть юридические лица и граждане, право частной собственности на ЗУ которых удостоверено госактом. Залогодержателями ЗУ являются банки согласно перечня.
Порядок осуществления действий по залогу недвижимости в РБ:
Собственник обращается в банк с заявлением о предоставлении ссуды, выплату которой он намерен обеспечить имуществом.
Банк проверяет документы на право собственности и отсутствие другого залога.
Оценивается стоимость закладываемого имущества (стоимость участка не может ниже его нормативной цены).
Банк согласовывает с собственником условия и сумму ипотечного кредита.
Залогодатель или банк страхует за свой счет имущество.
Ипотечный банк может застраховаться от риска невозврата кредита.
Оформляется кредитный договор.
Договор о залоге регистрируется органами регистрации залогов по месту нахождения недвижимости, чтобы не допустить перезалог (продажу) этого имущества без согласия владельца.
В случае невозвращения кредита банк реализует ЗУ.
В течение всего срока действия залога ЗУ остается у залогодателя и используется им. Законодательство РБ определяет цели такого кредита: улучшение плодородия ЗУ; постройка жилого дома, сооружений, покупка техники, семян, удобрений и т.п.
Договор залога совершается в письменной форме, нотариально удостоверяется и регистрируется в 10-дневный срок. Одновременно налагается запрет на отчуждение ЗУ. Если залогодатель не исполнил своих обязательств, банк вправе от его имени реализовать ЗУ, сохранив целевое назначение и режим использования. При получении за ЗУ суммы выше задолженности и расходов банка, разница в течение двух недель перечисляется залогодателю. В случае смерти залогодателя права и обязанности переходят к наследникам после оформления права собственности на ЗУ.
Законодательство не допускает ипотеки земель, находящихся в государственной собственности, с/х угодий, частей участков площадью меньше установленного минимального размера.
Специальным положением урегулирован порядок передачи в залог права аренды при ипотеке зданий юридическими лицами. Ипотека здания и залог принадлежащего залогодателю права аренды ЗУ осуществляется по одному договору с согласия арендодателя ЗУ.