Занятие 3

Основания приобретения и прекращения

прав на земельные участки

(продолжительность занятия 4 часа)

Цель занятия: уяснить основания приобретения и прекращения прав на земельные участки, их классификацию; определить порядок приобретения и прекращения прав на земельные участки.

Вопросы:

1. Основания приобретения прав на земельные участки:

а) предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования места размещения объекта;

б) предоставление земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта;

в) предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством;

г) приобретение прав на земельные участки при переходе права собственности на здания, строения, сооружения;

д) приобретение прав на земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения;

е) сделки как основание приобретения прав на земельные участки. Ограничение оборотоспособности земельных участков;

ж) приобретательная давность как основание приобретения прав на земельные участки;

з) наследование земельных участков.

2. Основания прекращения прав на земельные участки:

а) добровольный отказ;

б) изъятие (выкуп) земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Правовые последствия изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд;

в) реквизиция и конфискация земельных участков;

г) основания и порядок принудительного прекращения прав на земельные участки при нарушении земельного законодательства.

Методические указания

При изучении данной темы студентам следует иметь в виду, что одним из самых распространенных оснований возникновения прав на земельные участки является их предоставление.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления в соответствии со ст. 29 ЗК РФ.

Предоставление земельных участков – это последовательно выполняемые, связанные между собой действия уполномоченных государственных органов или органов местного самоуправления, осуществляемые в установленном законом порядке и направленные на установление конкретного субъективного права на земельный участок.

Законодатель устанавливает разные процедуры предоставления земельных участков для строительства и для целей не связанных со строительством. В свою очередь, предоставление земельных участков под строительство возможно двумя способами:

1. без предварительного согласования места размещения объекта;

2. с предварительным согласованием места размещения объекта.

Ст. 30 ЗК РФ определяет порядок и юридический состав, являющийся основанием приобретения прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Следует обратить внимание на то, что в настоящее время предоставление земельных участков осуществляется, как правило, на торгах (конкурсах или аукционах). Порядок проведения и организации торгов определяется Правительством РФ (см. Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков»).

Вместе с тем, следует обратить внимание на то, что законодатель устанавливает особые процедуры предоставления земельных участков для целей жилищного строительства и комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства (ст.30.1, ст.30.2 ЗК РФ).

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных пп. 5 п. 1 ст. 24, пп. 2.1 ст. 30 и п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ. Предоставление земельных участков в целях жилищного строительства осуществляется на аукционах за исключением случаев, установленных земельным законодательством. Порядок проведения аукционов установлен в ст. 38.1 ЗК РФ.

Комплексное освоение включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности Земельные участки предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК РФ.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ - в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Предоставление земельного участка с предварительным согласованием осуществляется в несколько стадий. Особое внимание необходимо обратить на стадию выбора земельного участка, которая осуществляется в порядке, установленном ст. 31 ЗК РФ.

Для более полного освоения материала студентам следует ознакомиться с научной литературой. В частности, рекомендуется монография М. В. Попова «Приобретение публичных земель для строительства коммерческой недвижимости», в которой автор обращает внимание на наиболее спорные, недостаточно урегулированные законом отношения:

- каковы права общественности при предоставлении земельных участков;

- нужно ли повторно проводить процедуру выбора земельного участка при изменении разрешенного использования предоставленного земельного участка;

- что делать, если часть выбранного земельного участка принадлежит частным лицам;

- можно ли проводить торги при предварительном согласовании места размещения объекта;

- на какие детали нужно обратить основное внимание при правовом сопровождении приобретения земельных участков из публичных земель;

- в каких случаях требуется проведение торгов.

Порядок предоставление земельных участков для целей не связанных со строительством определяется ст. 34 ЗК РФ. Следует обратить внимание на то, что установленные в законе требования призваны обеспечить реализацию принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков.