Тема 17. Право общей собственности

1

В споре права Проворотова.

В настоящее время ЖК прямо предусмотрел, что решение о реконструкции, ремонте многоквартирного дома, его переоборудовании может быть принято только собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании.

Императивность данной нормы обусловливает невозможность ее свободного толкования и принятия решений по данным вопросам лицами, не являющимися указанными собственниками. При этом в случае, если планируемая реконструкция многоквартирного дома приведет к уменьшению размера общего имущества в этом доме, то с учетом ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК решение общего собрания собственников помещений в этом доме должно быть принято единогласно всеми указанными собственниками либо единогласно всеми собственниками, участвующими в собрании, с предварительным, до проведения данного общего собрания, получением согласия в письменной форме иных, не участвующих в собрании собственников на такую реконструкцию.

Решение не изменится, если Провоторова поддержала предложение о реконструкции чердака, поскольку согласие Сластиной отсутствует.

2

Оснований для удовлетворения иска троих наследников нет.

Согласно ч. 1 и 2 ст. 244 ГК имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК (ст. 246 ГК).

3

Плюснин обязан уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты. Данное требование предусмотрено ч. 6 ст. 42 ЖК, который устанавливает преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты для собственников комнат в данной коммунальной квартире.

По ч. 6 ст. 42 ЖК при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, Животкова имеет преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты Плюснина.

При продаже приватизированной комнаты и наличии в коммунальной квартире неприватизированных площадей, приоритетным правом покупки обладает государство или муниципальное образование, так как часть квартиры находится в государственной или муниципальной собственности.

Рассматривать долю в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире в качестве принадлежности нельзя.

4

Нотариус поступил неправомерно.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК (ст. 246 ГК).

По ч. 1 ст. 250 ГК при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Согласно ч. 1 ст. 252 ГК имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. По договоренности жилой дом был разделен так, что Андрею перешла часть дома в виде 2 комнат, которую он вправе продать.

5

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи (ч. 1, 2 ст. 39 ГК).

Большое значение в деле о разделе (выделе доли) дома играет строительно-техническая экспертиза. От ее результатов зависит исход дела. Если эксперт установит, что раздел (выдел доли) невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, суд вправе отказать в иске о разделе дома.

В этом случае совместная собственность на дом прекращается и образуется общая долевая собственность.

Вероятно, Максимов потребует выплаты компенсации.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (ч. 3 ст. 252 ГК).

6

Предметом договора аренды является передача арендатору имущества, а не прав в отношении него (ст.ст. 606, 650 ГК). Таким образом, передать долю в праве собственности в арену в соответствии с действующим законодательством невозможно.

Скорее всего, плата предусмотрена соглашением о пользовании общим имуществом, а не договором аренды.

Согласно ст. 247 ГК владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

7

Дом, возведенный или приобретенный супругами во время брака, является их общим совместным имуществом независимо от того, кому из них предоставлен земельный участок для строительства дома и на чье имя зарегистрирован дом.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества (ч. 1 ст. 256 ГК).

Ломовицкий вправе обратиться в суд. Дом, построенный трудом и на средства двух семей, может быть признан их общей долевой собственностью. При наличии спора гражданам следует обратиться в суд с иском о признании права собственности на часть.

8

Василий вправе требовать денежную компенсацию своей доли в общей собственности на имущество хозяйства, внесенной при вступлении в него. Если никаких вложений не было, то и требовать он ничего не вправе.

Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество (ч. 2 ст. 258 ГК).

9

В споре прав Кирсанов.

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью (ч. 2 ст. 256 ГК).

Двухкомнатная квартира принадлежит на праве собственности Обуховой, однокомнатная – Кирсанову. Обухова не вправе предъявлять указанные требования.

10

В соответствии со ст. 42 СК РФ брачный договор может быть заключен как в отношении имущества уже находящегося в собственности супругов, так и в отношении будущего имущества супругов. То есть в данном случае к правоотношениям супругов будут применяться именно нормы, заложенные в брачном договоре. Однако из данного правила есть ряд исключений, поскольку брачный договор может быть признан недействительным по следующим основаниям: брачный договор не может содержать условия, которые противоречат основным началам семейного законодательства (ч. 3 ст. 42 СК). Такие условия являются ничтожными (ч. 2 ст. 44 СК). Данное положение закона открывает широкий простор для судебного усмотрения, поскольку заинтересованный супруг получает возможность оспаривания брачного договора при нарушении любого из начал, предусмотренных ст. 1 СК, каковыми, в частности, являются защита государством семьи, равенство прав супругов в семье, обеспечение приоритетной защиты прав и интересов нетрудоспособных членов семьи. На этом основании заинтересованное лицо обладает возможностью требовать признания ничтожными любых «неравных» условий брачного договора - о разделе общего имущества в неравных долях, о поступлении процентов по раздельному банковскому вкладу одного из супругов в общую собственность и т.д.

Брачный договор не может содержать другие условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение (ч. 3 ст. 42 СК). По требованию супруга, поставленного условиями договора в такое положение, суд может признать брачный договор недействительным полностью или частично (ч. 2 ст. 44 СК). Такое специфическое ограничение содержания брачного договора, как запрет поставления одного из супругов в крайне неблагоприятное положение, вызвано тем, что брачный договор тесно связан с личными отношениями сторон, в результате чего возможно злоупотребление правом. Один из супругов под воздействием чрезмерного доверия другому может подписать договор, который в дальнейшем приведет к существенному нарушению его прав, но такой договор не будет подпадать под действие ст. 178 ГК РФ, так как сделка, совершенная под влиянием заблуждения, признается недействительной только в случае существенного значения заблуждения, а заблуждение считается существенным лишь тогда, когда оно имеет место относительно природы или предмета сделки, но не ее мотивов. В качестве соглашений, ставящих одну из сторон в крайне неблагоприятное положение, следует рассматривать договоры, в соответствии с которыми один из супругов полностью отказывается от прав на имущество, нажитое в браке, от права давать согласие на распоряжение общим имуществом, передает все свое добрачное имущество другому супругу, и подобные им договоры.

Рассматриваемое правило не тождественно правилу о недействительности сделки, заключенной лицом вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях (ст. 179 ГК РФ), хотя данное правило тоже может применяться к брачному договору. Но для признания недействительным брачного договора, ставящего одного из супругов в крайне неблагоприятное положение, не нужно доказывать тот факт, что договор был заключен в результате стечения тяжелых обстоятельств. Достаточно самого факта явного ущерба для одного из супругов. Иск о разделе имущества может быть заявлен в течение трех лет со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Это не обязательно может быть момент расторжения брака, нередки случаи, когда бывший супруг узнает только спустя долгое время о том, что второй супруг в течение совместной жизни совершил определенные приобретения, которые не вошли в состав общего имущества, подлежащего разделу. То есть довод мужа о том, что истек срок для предъявления требований жены в принципе не обоснован, возможно всплывут какие-то обстоятельства, о которых жена узнала уже после расторжения брака. Поэтому она имеет право попытаться восстановить пропущенный срок на подачу иска.