- •19. Инвестиции в нд. Объекты и субъекты инвестиционной деятельности. Источники инвестиций.
- •20. Стоимость и цена объектов нд и факторы, их определяющие.
- •40. Риэлторы, их функциональные обязанности и место в сделках с нд.
- •41. Понятие и факторы, определяющие спрос и предложение на рынке нд. Сегментация рынка нд.
- •42. Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки. Сравнительный подход
- •43. Недвижимость как экономическая и социально-правовая категория. Отношения собственности по поводу объектов недвижимости.
- •44. Функции Агентства по упр-ию имуществом при совершении операций с недвижимостью, находящихся в гос.Собственности.
- •45. Ипотека и ее виды. Роль ипотеки в формировании кредитов для строительства объектов недвижимости, в том числе гостинично-ресторанных комплексов. Первичный и вторичный рынок ипотечного капитала.
- •46. Стоимость объекта недвижимости: понятие, виды, методы оценки.
- •47. Ипотечное кредитование, его основные этапы и методы. Перспективы развития ипотеки в рф.
- •48. Структура и основные категории рынка недвижимости.
- •49. Основные формы передачи прав на использование объектов недвижимости.
- •50. Приватизация гос. И муниц. Имущества, понятие, порядок и способы приватизации.
- •51. Особенности отнесения материальных объектов к недвижимым.
- •52. Сущность земельного участка как объекта недвижимости.
- •53. Классификация жилых объектов недвижимости.
- •2. На основании градостроительных ориентиров выделяют:
- •4. В зависимости от продолжительности и характера использования выделяют жилье:
- •54. Классификация коммерческих объектов недвижимости.
- •55. Предприятие как особый объект недвижимости. Предприятие как имущественный комплекс
- •56. Участники системы ипотечного кредитования.
- •57. Задачи и цели государственной регистрации прав на недвижимость.
- •58. Оценочная деятельность, субъекты и объекты.
- •59. Страхование объектов имущества.
- •60. Развитие рынка недвижимости на международном уровне.
40. Риэлторы, их функциональные обязанности и место в сделках с нд.
Риэлтор – лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью на рынке НД, осуществляющее сделки с объектами НД и правами на него.
Риэлтором может быть физ. и коммерческим юр. лицом в форме хоз. товариществ, произв. кооперативов и др.
Гражданин имеет право заниматься риэлторской деятельностью, если он:
- является дееспособным (18+)
- зарегистрирован как ИП
- прошел обучение на занятие данной деятельностью.
Коммерческие организации для совершения сделок с НД должны получить лицензию. Риэлторские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлторская деятельность подлежит обязательному лицензированию.
Работа риэлторских фирм связана с проведением операций с объектами особо высокой ценности, как правило, не являющихся собственностью фирм. Они не продают и не покупают недвижимость — это цель продавца и покупателя. Задача фирм — получение дохода за счет оказания сложной услуги по продаже или покупке чужой недвижимости.
Об основных видах деятельности риэлторской фирмы можно судить по наиболее распространенным услугам, которые она оказывает:
— совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена жилых и нежилых помещений;
— продажа жилых и нежилых помещений с аукциона и на конкурсной основе;
— сдача в аренду жилых и нежилых помещений, земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц;
— заключение договоров купли-продажи жилья с пожизненным содержанием собственника и др.
Функции:
- оказание консультационно-посреднических услуг при совершении сделок с недвижимостью.
- минимизировать совокупные издержки и риски при совершении сделок с недвижимостью (транзакционные издержки сделки, осуществляемой с помощью фирмы, будут ниже, чем при самостоятельном решении этого вопроса с тем же уровнем риска). В настоящее время в качестве оптимальной величины транзакционных издержек для фирм с хорошей репутацией называется 4—6% к цене продавца. Следует иметь в виду, что комиссионное вознаграждение устанавливается далеко не всегда по отношению к цене недвижимости. Практикуется и оплата в абсолютном выражении в зависимости от содержания и объема заказанных риелторской фирме услуг.
Этапы проведения сделки с недвижимостью с участием риелторской фирмы:
1) заявка на продажу
2) поиск покупателя
3) проведение переговоров
4) при достижении согласия открытие сделки
5) сбор и проверка документов
6) подготовка договора, согласование схемы расчета
7) подписание договора
8) внесение денег (в банк, нотариусу или в эскро-фирму)
9) нотариальное удостоверение договора и уплата пошлины
10) государственная регистрация договора и уплата пошлины
11) Обмен документов по сделке на деньги (в банке, у нотариуса или в эскро-фирме)
12) Закрытие сделки
Виды деятельности риелторской фирмы:
1) основной вид – консультирование
2) поддерживающие виды – оценка стоимости, маркетинг, обеспечение расчетов по сделкам
3) дополнительные виды – ипотечное кредитование, инвестиционная деятельность, девелопмент, управление ОН, финансовые услуги, страхование титула
Страхование титула — защита собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-либо обременении объекта недвижимости, уже существующих, но не известных собственнику на момент покупки страхового полиса. Речь идет о страховании от событий, случившихся в прошлом, последствия которых могут обнаружиться в будущем, а, следовательно, риски нового собственника или арендатора принимает на себя за определенную плату страховая компания.
Зарубежный опыт показывает, что 70—80 % от общего числа сделок покупатели и продавцы осуществляют не самостоятельно, а через риелторские фирмы.