Вопрос 27. Право аренды земельного участка: понятие, содержание, субъекты

Понятие и субъекты - обязательственное право, возникающее на основании договора аренды земельного участка, заключаемого между собственником земельного участка и арендатором.

Содержание - правомочия, закрепленные законами (гражданским законодательством, если иное не установлено земельным законодательством) и договором.

Арендатор осуществляет временное возмездное владение и пользование земельным участком, а также приобретает право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате использования арендованного земельного участка.

Дополнительные права арендаторов:

• преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности и отсутствуют основания для прекращения договора аренды по инициативе арендодателя (п.3 ст.22 ЗК);

• право передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам (в т.ч. отдавать арендные права в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления) (п.5 ст.22 ЗК);

• право передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (п.6 ст.22 ЗК).

Особые правомочия (пункты 8, 9 статьи 22 ЗК) для арендаторов земельных участков, находящихся в гос. собственности:

• преимущественное право покупки земельного участка, находящегося в гос. или муниципальной собственности;

• право на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, а также передачу участка в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (если договор аренды заключен на срок более 5 лет - изменение условий договора не допускаются; его расторжение по требованию арендодателя осуществляется только в судебном порядке).

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

Дополнительные обязанности арендаторов, использующих земельный участок для государственных или муниципальных нужд, для проведения изыскательских работ (по требованию арендодателя они обязаны):

• привести земельный участок в состояние, пригодное для его использование в соответствии с разрешенным использованием;

• возместить убытки, причиненные при проведении работ;

• выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка;

• исполнить иные обязательства, установленные законом или договором аренды.

Сроки аренды: Статья 610 ГК РФ (договор аренды заключается на срок, определенный договором; если срок не определен в договоре, то считается заключенным на неопределенный срок) и ЗК РФ пункт 7 Статья 22 (земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год). Статья 612 ГК РФ: арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках; арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество или по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.