Факторы, воздействующие на рынок недвижимости

1. Государственное регулирование рынка недвижимости:

• Нормативно-правовые акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости

• налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью

• отдельные нормативно-правовые акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне

2. общая экономическая ситуация:

• производство национального дохода

• объем промышленного производства

• занятость трудоспособного населения

• ставки доходности финансовых активов

• платежный баланс страны

• притоки и оттоки капитала

• рост доходов населения

• индекс потребительских цен

3. микроэкономическая ситуация:

• экономическое развитие региона

• перспективы развития региона

• притоки и оттоки капитала

4. социальное положение в регионе:

• возможность межэтнических и военных столкновений

• отношение к частному и иностранному капиталу

• устойчивость политики администрации региона и популярность проводимой политики

5. природные условия в регионе:

• экологическое положение

• наличие развитой инфраструктуры

т.о подвержен многим внешним влияниям, которые следует учитывать в том числе при оценке недвижимости

Стркутура рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять следующие различные сегменты рынка:

1. по типу недвижимости:

• жилая

• промышленная коммерческая

• социально-культурная

2. по различным регионам:

• регионы со стабильно высокой занятостью

• регионы с вновь возникшей высокой занятостью

• регионы с традиционно низкой занятостью

3. по инструментам инвестирования:

• рынок смешанных долговых обязательств

• рынок ипотеки

• рынок собственного заемного капитала

Оценщику необходима классификация объекта и по степени готовности:

• готовые объекты

• объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта

• незавершенные объекты

Кроме того классификация на рынке недвижимости является многоуровневой.

СТРУКТУРА РЫНКА ЖИЛЬЯ

Региональный рынок:

• первичный

• вторичный

Структуризация рынка недвижимости необходима ля проведения анализа рынка недвижимости.

СУДЕБНАЯ ЗАЩИТА

ОСУЩЕСТВЕЛНИЕ ПРАВ, ПОНЯТИЕ, СПОСОБЫ ОСУЩЕСТВЕЛНЯИ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ

Осуществление   гражданских   прав  — это совершение участниками имущественного оборота тех действий, которые предусмотрены нормами законодательства и условиями связывающих их договорных и иных обязательств.

Осуществляя субъективные  гражданские   права , субъект преследует достижение социально-экономических и юридических целей.

Отказ граждан и юридических лиц от  осуществления  принадлежащих им  прав  не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

 Гражданские   права  могут осуществляться их носителями как самостоятельно, так и с привлечением других лиц.

Определенная часть субъективных  гражданских   прав  и обязанностей может осуществляться и исполняться только лично их носителями: выдача доверенности, составление завещания, реализация  права  требования о возмещении вреда, вызванного повреждением здоровья или причинением смерти; исполнение обязанностей, возникающих из договора художественного заказа, и т.п.

Субъективные  гражданские   права  могут осуществляться любыми дозволенными законодательством  способами .

Пределы  осуществления  субъективных  гражданских   прав  — это законодательно очерченные границы деятельности управомоченных лиц по реализации возможностей, составляющих содержание данных прав.

Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Не допускается использование  гражданских   прав  в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Суть этого принципа заключается в том, что каждый субъект  гражданских   прав  волен свободно осуществлять права в своих интересах, но не должен при этом нарушать  права  и интересы других лиц.

Под злоупотреблением  правом  следует понимать  осуществление  гражданами и юридическими лицами своих  прав  с причинением (прямо или косвенно) вреда другим лицам. Злоупотребление связано не с содержанием  права , а с его  осуществлением , т.к. при злоупотреблении  правом  лицо действует в пределах предоставленных ему прав, но недозволенным образом.

В случае злоупотребления правом суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

В случаях, когда закон ставит защиту  гражданских   прав  в зависимость от того, осуществлялись ли эти  права  разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников  гражданских  правоотношений предполагаются.