Метод оценки объекта имеющего доходность

Доходный подход. Оценка собственности по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентированного на будущие блага от ее использования и их текущее значение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затратит на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход.

Расчет стоимости может быть осуществлен методом прямой капитализации доходов или анализа дисконтирования денежных потоков. Суть метода капитализации доходов — определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразованиягодового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость. Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами. Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

• оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;

• объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

ОБОБЩЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ, ПОЛУЧЕННЫХ В РАМКАХ КАЖДОГО ИЗ ДОХОДОВ ПО ОЦЕНКЕ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

АНАЛИЗ РЫНКА, К КОТОРОМУ ОТНОСИТСЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровня риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент в будущем.

На данные использованные при оценке методами доходного подхода, кроме того определение инвесторской привлекательности недвижимости капительного объекта инвестирования требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости его развития в будущем.

Рынок самым общим пониманием определяется как система регулируемая соотношением спроса и предложения.

Рынок недвижимости – это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенной особенностью, условиями финансирования и сложными юридическими правами и низкой ликвидностью.

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность, но тем не менее его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции:

• в силу достаточной высоких уровней риска

• В силу специфики объектов и невозможностью достижения состояния равновесия между спросом и предложением