Анализ ценообразцющих характеристик объекта оценки

Анализ рынка недвижимости – это вид деятельности, направленный на обеспечение объективной информации лиц принимающих решение о проведении определенных операций на рынке.

В практике выделяют 4 основных направления исследований:

• анализ ценовой ситуации

• анализ стояния рынка

• анализ доступности и ликвидности объекта

• анализ эффективности инвестиций, в том числе конкретных инвестиционных проектов

Эти направления состоят из отдельных этапов, на каждом из которых решаются свои задачи.

Анализ ценовой ситуации помогает правильно определить стоимость конкретного объекта недвижимости.

Основные шаги:

• типизация объектов недвижимости

• влияние параметров на цену

• влияние расположения на цену

• оперативная оценка стоимости

• состояние рынка

• экономическая и макроэкономическая ситуация

• прогнозирование стоимости

Анализ состояния рынка позволяет прогнозировать количество объектов, которое будет реализовано на нем в качестве вновь предложенного товара, а также определить уд. вес недвижимости в обороте рынка.

Основные шаги:

• состав и состояние жилищного фонда

• приватизационный и новый фонд

• законодательная и нормативная база

• корпоративная деятельность

• предложение, спрос, сделки

• цены

• прогнозирование состояния рынка

Анализ доступности и ликвидности объекта представляет изучение демографических показателей, так как во многом именно от их значений зависит спрос на различные объекты, а также тенденции развития регионального рынка недвижимости.

Основные шаги:

• изучается демография и обеспеченность жильем

• изучаются цены

• изучаются доходы, потребность и спрос

• Оперативная оценка доступности

• Оценка ликвидности

ТРЕБОВАНИЯ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

а) объект оценки;

б) имущественные права на объект оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

18. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

УСТАНОВЛЕНИЕ КОЛЛИЧЕСТВЕННЫХ И КАЧЕСТВЕННЫХ ХАРАКТЕРИСТИК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

КОРРЕКТИРОВКА СТОИМОСТИ, МЕТОД ОПРЕДЕЛЕНИЯ И ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ ПОПРАВОК

Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.

На практике выделяют основные элементы сравнения:

*Объем прав на недвижимость.

*Время продажи .

*Местоположение..

*Физические характеристики

*Наличие улучшений

Корректировки – это поправки на различия между оцениваемым объектом и объектами – аналогами. Как и отличия, корректировки бывают различны. Процентные поправки выражены в процентах, они отражают степень различия цен аналога и объекта оценки. Бывают денежные поправки, при оценке недвижимости они характеризуют качественные характеристики, т.е. отсутствие или наличие дополнительных улучшений.

Существует несколько методов определения корректировок. 1. метод парных продаж. Для его использования необходима информация о сделках с двумя объектами недвижимости, полностью идентичными, за исключением одного сравниваемого параметра. Разница в стоимостях и будет являться стоимостной поправкой, также можно определить и процентную корректировку.

2.В случаях, когда невозможно рассчитать точные денежные поправки, оценщик ссылается на субъективное мнение эксперта, основанное на рыночной информации о процентных различиях. Это экспертный метод оценки недвижимости.

3.Существует статистический метод определения корректировок – самый трудоемкий способ. При оценке недвижимости таким методом необходимо уловить зависимость между изменениями цен и изменениями характеристик объектов.

4.Стоимостной метод основан на определении затрат на изменение какого либо качества и характеристики (например, смета на ремонтные работы).

Заключительным этапом сравнительного подхода к оценке недвижимости является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. Для согласования полученных значений необходимо применить процедуру взвешивания. Безусловно, наибольший вес должны иметь цены тех аналогов, к которым применялось меньшее количество корректировок, т.е. аналоги, наиболее сопоставимые с оцениваемым объектом недвижимости.