Требования фсо к содержанию и составлению отчета по оценке

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

• в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

• информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

• содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

• состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

• отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Требования к содержанию отчета об оценке

Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

• общая информация, идентифицирующая объект оценки;

• результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

• итоговая величина стоимости объекта оценки;

б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.

Сведения о заказчике:

о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;

о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Сведения об оценщике:

• об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности

• об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ;

• информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

д) применяемые стандарты оценочной деятельности.

В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;

е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:

количественные и качественные характеристики объекта оценки.  ТЕХНОЛОГИЯ ПРИМЕНЕНИЯ АНАЛИЗА НАИЛУЧШЕГО НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

Для оценки рыночной стоимости объекта оценки необходимо, прежде всего, установить

вариант его наиболее эффективного использования (НЭИ).

Согласно Международным Стандартам оценки под наиболее эффективным использованием понимается наиболее вероятное использование участка земли с имеющимися на нем улучшениями, которое является юридически допустимым, физически возможным, финансово осуществимым и обеспечивает его максимальную стоимость.

Таким образом, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта включает в себя проверку соответствия различных вариантов следующим критериям:

• юридическая допустимость – рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических законах, земельным и природоохранным законодательством;

• физическая осуществимость – рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования;

• финансовая осуществимость – рассмотрение того, какие физически осуществимые и разрешенные законом виды использования являются доходными;

• максимальная эффективность – рассмотрение того, какое из финансово осуществимых видов использования будут приносить максимально чистый доход и, соответственно, обеспечит текущую стоимость оцениваемого объекта.

Несоответствие потенциального варианта использования любому из критериев не позволяет рассматривать его в качестве наиболее эффективного.

Мнение оценщика о наиболее эффективном использовании объекта недвижимости вырабатывается на основе экономического анализа качественных и количественных характеристик объекта оценки. В процессе этого анализа рассматриваются различные способы его эксплуатации. Способ, при котором достигается максимальная стоимость, представляет собой наиболее эффективное использование.

Анализ наилучшего наиболее эффективного использования проводится по следующим этапам:

На первом этапе определяются варианты использования с учетом требований рынка.

При анализе рынка необходимо обратить особое внимание на следующие моменты:

• экономическое состояние города (региона);

• центры занятости;

• характеристики доходов населения;

• уровень безработицы;

• виды землепользования в районе;

• месторасположение объекта;

• текущие и ретроспективные величины цен и арендных ставок;

• перспективы экономического роста города (региона) и района месторасположения объекта;

• характер и тип окружающей застройки;

• характеристики субъектов рынка недвижимости;

• транспортная обеспеченность и доступность;

• транспортная и социальная инфраструктура;

• ограничения в сфере строительства и землепользования;

• соотношение прав на свободные и застроенные земельные участки (аренда, собственность - что преобладает);

• соотношение первичного и вторичного рынков.

На втором этапе отбираются варианты соответствующие законодательству, который должен осуществляться на основе:

• акта разрешенного использования земельного участка

• кадастровой справки на земельный участок

• кадастрового паспорта

При этом анализу подлежат:

• разрешенные виды землепользования;

• местные требования и ограничения в градостроительстве;

• правила регистрации сделок;

• законодательство в области охраны окружающей среды;

• строительные и жилищные кодексы;

• требования пожарной безопасности;

• использование памятников истории и культуры;

• наличие сервитутов и иных обременении в отношении объекта.

На третьем этапе происходит проверка каждого из соответствующих законодательству вариантов использования объекта на физическую возможность. Список вариантов должен формироваться с учетом возможности изменения:

• Функционального назначения

• Возможности конструктивных решений

Свободный земельный участок - В ходе анализа инфраструктуры (интенсивность транспортных потоков, наличие подъездных путей, близость к административному центру города) можно сделать вывод, что вариантом наиболее эффективного использования оцениваемых объектов является использование их по назначению в качестве производственной площадки

Максимальная стоимость - это итоговый критерий для выбора НЭИ объекта относительно всех отобранных юридически разрешенных, физически осуществимых и экономически оправданных видов использования. НЭИ можно определять на основе качественного анализа, если такое использование очевидно или его выбор предельно ограничен физическими или юридическими факторами. В общем случае более корректно и доказательно НЭИ определяется на основе расчетного обоснования.