3. Заключение и форма договора аренды. Регистрация договора аренды

Договоры аренды могут заключаться в устной и письменной форме. Однако устная форма допускается только для договоров между гражданами при сроке аренды не более года (п. 1 ст. 609 ГК). Для некоторых видов договора аренды законом установлена обязательная письменная форма независимо от субъектного состава и срока аренды (например, прокат - ст. 626 ГК, аренда транспортных средств - ст. 633 и 643 ГК, аренда зданий или сооружений - ст. 651 ГК, аренда предприятий - ст. 658 ГК).

Несоблюдение требуемой законом простой письменной формы влечет недействительность договора аренды лишь в случаях, прямо указанных в законе или договоре (п. 2 ст. 162 ГК). Такие последствия установлены для аренды зданий или сооружений (ст. 651 ГК) и аренды предприятий (ст. 658 ГК). В остальных случаях несоблюдение простой письменной формы только лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК). Договор аренды зданий (сооружений) и предприятий должен заключаться не просто в письменной форме, а путем составления и подписания сторонами одного документа (ст. 651 и 658 ГК).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК). Статьи 633 и 643 ГК устанавливают, что договоры аренды транспортных средств, в том числе и являющихся недвижимостью (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), не должны проходить государственную регистрацию. Кроме того, согласно ст. 651 ГК договоры аренды зданий и сооружений подлежат регистрации лишь в том случае, если заключаются на срок не менее одного года. Такой договор считается заключенным с момента государственной регистрации сделки. Договор аренды предприятий подлежит государственной регистрации независимо от срока договора и считается заключенным с момента регистрации.

4. Стороны договора аренды

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Стороны могут быть физическими и юридическими лицами (коммерческими и некоммерческими), публичными субъектами (РФ, субъекты РФ, муниципальные образования).

Арендодателями имущества являются собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). К таким относятся органы исполнительной власти, которые распоряжаются государственным и муниципальным имуществом от имени публичных образований. Если имущество принадлежит юридическому лицу на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти организации с соблюдением норм ст. 294-297 ГК.

5. Содержание договора аренды

Из договора аренды следует обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество, оговоренное в договоре. Имущество должно быть предоставлено арендодателем арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Таким образом, имущество должно быть пригодно для пользования, указанного в договоре или обычного использования для такого имущества.

Имущество должно передаваться в аренду вместе со всеми его необходимыми принадлежностями и сопутствующими документами, если иное не предусмотрено договором.

Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора. Возмездность договора аренды означает обязанность арендатора внести арендодателю плату за предоставление имущества на условиях, определяемых договором.

Существенным условием договора аренды принято считать условие об имуществе, передаваемом в аренду. Объектом аренды могут быть непотребляемые индивидуально определенные вещи (движимые и недвижимые): земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия, здания, сооружения, транспортные средства и другие вещи. Вещи, обладающие родовыми признаками, не могут быть объектом аренды, так как после передачи арендатору они обезличиваются. Таким образом, обеспечен возврат аналогичного имущества, а не того же самого.

Не могут быть объектом договора аренды нематериальные блага. Также не должен быть объектом договора персонал предприятия в отношениях по передаче работников одним работодателем другому для выполнения трудовых обязанностей на новом месте. Интересным представляется возможность аренды коммуникаций в виде сетей передачи данных, коммунальных сетей. Также специфическим объектом аренды можно считать радиочастоты, воздушные коридоры для полетов, хотя вещью данные объекты в прямом смысле этого слова не считаются (хотя материальны), однако имеют индивидуальные признаки.

Объект аренды в силу договора может передаваться в зависимости от вида договора и передаваемого имущества исключительно в пользование без полномочия фактического обладания имуществом или в пользование, соединенное с возможностью владеть объектом аренды. Это зависит непосредственно от объекта аренды и особенностей его использования –свободно извлекать его полезные свойства возможно только вне контроля арендодателя или при нем.

В ст. 614 ГК РФ установлено, что арендная плата может быть определено не только в виде денежных платежей, но также и в форме доли полученных в результате использования арендованной вещи продукции, плодов или доходов, предоставления арендатором услуг; передачи арендатором арендодателю вещи в собственность или в аренду, возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут также использовать иные формы оплаты аренды. Обязательство, в котором арендная плата выплачивается в неденежной форме, объединяет условия договора аренды и другого договора (передача имущества в собственность, выполнение работы, оказание услуги и др.). Условие об оплате по общему правилу не является существенным для договора аренды, размер арендной платы может быть определен по аналогии с договорами аренды такого же имущества при аналогичных условиях с учетом принципа разумности (ч. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом ст. 654 ГК РФ указывает, что в договоре аренды зданий и сооружений размер арендной платы является существенным условием.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы).

Арендатор вправе потребовать пропорционального уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК). Уменьшение размера арендной платы должно быть соразмерным степени изменения условий пользования или состояния имущества.

Срок договора аренды также не является существенным условием, так как, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Для отдельных видов аренды установлены максимальные сроки договора. Для договора проката максимальный срок установлен в один год. Если стороны установили срок, превышающий допустимый, договор считается заключенным на срок, равный предельному.

Для соблюдения требований о государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений имеет значение правильное определение срока договора. Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году. При этом договор аренды такого имущества, заключенный на неопределенный срок не подлежит государственной регистрации.