Основные выводы по применению подходов к оценке объектов недвижимости

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки. В рамках затратного подхода определяется стоимость нового строительства без учета износа, далее определяется величина накопленного износа, стоимость строительства уменьшается на величину накопленного износа, прибавляется рыночная стоимость земельного участка, на котором располагается объект, в результате чего определяется рыночная стоимость объекта оценки. В рамках данной работы затратный подход применялся, т.к. была предоставлена техническая документация на объекты оценки. Представленные документы являются официальными, достоверность их высокая.

Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором покупаются и продаются аналогичные активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Метод сравнительного анализа продаж является одним из методов сравнительного подхода и предполагает определение рыночной стоимости объекта оценки на основании сопоставления цен продаж или предложений аналогичных объектов. Экономические преимущества и недостатки оцениваемого объекта по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих корректировок. Так же вводятся корректировки, учитывающие качественные различия между оцениваемым объектом и его аналогами. Оцениваемый объект не является уникальным. Вторичный рынок аналогичных объектов существует и информация по ценам доступна, поэтому стоимость определялась на основе сравнительного подхода.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Учитывая местоположение и назначение объекта оценки, вряд ли можно предположить, что может использоваться не как жилой дом, а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи. Учитывая, что оцениваемый объект не имеет коммерческого назначения (приобретение с целью извлечения дохода), доходный подход к определению рыночной стоимости объекта оценки не применялся.

В настоящий момент в России, а также в Тверской области и в Твери, в частности, отсутствует развитый рынок аренды земельных участков: в аренду сдается только муниципальная земля. Поэтому доходный подход к определению рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, не применялся. Затратный подход к оценке земельных участков самостоятельно не применяется. Единственно возможным для определения рыночной стоимости прав на земельный участок является сравнительный подход.