- •1.Понятие рынка недвижимости и объекта недвижимости.
- •2. Составляющие объекта недвижимости.
- •3. Физические характеристики недвижимости.
- •4. Особенности взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости.
- •5.Транзакционные издержки и проблема ликвидности на рынке недвижимости.
- •6. Риски на рынке недвижимости.
- •7. Первичный и вторичный рынки и их взаимодействие.
- •8. Системная модель рынка недвижимости Системная модель рынка недвижимости
- •9. Определение и сущность понятия «земельный участок»
- •10.Определение и сущность понятия «жилое помещение»
- •11.Определение и сущность понятия «нежилое помещение».
- •12. Определение и сущность понятия «участок лесного фонда»
- •14. Операции с недвижимостью
- •17. Взаимодействие рынка недвижимости и экономики
- •18. Взаимодействие рынка недвижимости и рынка капиталов.
- •19. Влияние отдельных факторов на состояние рынка.
- •20. Особенности развития российского рынка недвижимости.
- •21. Сущность оценки недвижимости
- •22. Виды стоимости, используемые при оценке недвижимости.
- •Виды стоимости, базирующиеся на учете прошлых затрат:
- •2) Виды стоимости, определяемые выгодами от использования обьекта недвижимости:
- •23. Принципы оценки недвижимости
- •1) Принципы, основанные на представлениях пользователя:
- •2) Принципы, связанные с объектами недвижимости.
- •Принципы, связанные с рыночной средой:
- •24. Затратный метод
- •25.Метод сравнительного анализа продаж.
- •Доходный метод.
- •27.Особенности оценки отдельных типов недвижимости.
1.Понятие рынка недвижимости и объекта недвижимости.
Рынок недвижимости- взаимосвязанная система рыночных механизмов обеспечивающее создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.
В систему рынка недвижимости при таком подходе включается отношения возникающие:
- в ходе создания объектов недвижимости: между инвесторами; застройщиками; подрядчиками и пользователями недвижимости.
- в процессе оборота прав на недвижимость: между продавцами и покупателями; арендодателями и арендаторами; инвестором и залогодателем
- в процессе эксплуатации недвижимости: между собственником и управляющим; управляющим и пользователем
К недвижимым объектам относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, т.е. объекты перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а так же воздушные и морские суда, суда внутреннего плаванья, космические объекты.
На рынке недвижимости оборачиваются следующие виды недвижимости:
- земельный участок- часть земной поверхности, имеющий юридические и геодезические определенные границы, поворотные точки ,которые определены на местности межевыми знаками.
- первичный объект недвижимости - земельный участок и все прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно.
- вторичный объект недвижимости – оформленная в уставном порядке пространственная часть здания или сооружения, имеющая правовой статус, отличная от правового статуса первичного объекта недвижимости.
2. Составляющие объекта недвижимости.
Развитый объект недвижимости включает в себя 3 основных элемента:
1.земельный участок
2.усовершенствование объекта недвижимости
3.принадлежности недвижимого имущества
3. Физические характеристики недвижимости.
1.материальность
2.стационарность
3.полезность
4.уникальность
5.долговечность
6.сложность
7.неоднородность
8.износ
4. Особенности взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости.
Эластичность- мера реакции одного параметра на изменение др. парамеира.
Когда говорят об эластичности спроса по цене то отмечают, что она отрицательная, а эластичность по цене положительна.
Эластичность < 1 (спрос (предложение) растет медленнее чем падает (растет) цена)
Эластичность > 1 (спрос (предложение) растет быстрее, чем падает (растет) цена)
Эластичность = 1 (темпы роста спроса (предложения) = темпам падения (роста) цены)
С точки зрения практики это важно потому что:
1.если Эластичность > 1,то увеличение продаж, при снижении цены, даст рост прибыли.
2.если Эластичность спроса < 1, то снижение цены не компенсируется ростом продаж.
В связи с ростом доходов населения или деловой активности существенно возрастает спрос на недвижимость.
Исследования проведенные в США 1980-е годы показали, что эластичность спроса по цене на рынке жилья составляет примерно 0,6.
Эластичность спроса по доходу составляет от 0,3 до 0,5.
Эластичность спроса по богатству = 1.
На практике это значит, что для реэлторской компании клиент имеющий доход на человека в семье 300$ в месяц, предпочтительней клиента с доходом в 500$ не обладающего накоплениями.