12. Понятие правового режима земель и правового режима земельных участков

Правовой режим отражает особый характер правового регулирования использования и охраны земель. Всякий собственник земли, арендатор, инвестор – руководствуется в первую очередь правовым режимом, так как он должен знать, какими правами он обладает и что может делать и должен делать.

В ЗК ПОНЯТИЯ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ЗЕМЕЛЬ НЕТ – указаны лишь правовые средства, с помощью которых он формируется.

Ныне идея такая, что правовой режим – это средство обеспечения рационального использования и охраны земель в той части, что земля – это объект природы, природный ресурс, а земельный участок – это недвижимое имущество, которое требует учета прав собственника.

ПОНЯТИЕ ПРАВОВОГО РЕЖИМА:

Таким образом, правовой режим земель – совокупность правовых институтов:

- закрепляющих систему прав на землю, т.е. право собственности и иные права на земельный участок.

- закрепляющих управление государства в сфере рационального использования и охраны земель.

К управлению относятся кадастр, планирование использования, изъятие для госнужд, перевод, предоставление, земельный контроль, мониторинг. Но есть особенности в рамках режимов. Например, в отношении лесного фонда – есть функция ведения отдельного помимо всех других государственного реестра. В особо охраняемых природных территориях – государственный кадастр особо охраняемых природных территорий. На землях лесного фонда нет землеустройства, есть лесоустройств.

- закрепляющих ответственность. Однако в рамках ЗП существует только один вид ответственности – принудительное прекращение прав на землю (принудительное изъятие земельного участка) за нарушения земельного законодательства.

Например, право частной собственности на участок может быть прекращено только если участок находится в составе земель СХ назначения.

- закрепляющих особенности оборота земель (оборотоспособность).

Оборотоспособность – это возможность свободно распоряжаться объектами гражданских прав путем их передачи другим лицам.

Но суть в том, что оборотопособность земельных участков, как особых объектов гражданского права имеет пределы и условия.

Например, земельные участки по статье 27 ЗК, которые изъяты из оборота – не могут предоставляться в частную собственность за некоторыми исключениями в законе.

Правовая форма оборота – это сделки, т.е. действия граждан направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Таким образом. Особенности оборота имеются и в каждой конкретной сделке.

- «Правовой режим земельного участка» - это уже более конкретное понятие. Оно сводится к конкретным правам и обязанностям собственника, владельца, пользователя или арендатора земли. Правовой режим земельного участка определяется на основе следующих факторов:

- Целевое назначение категории земель в составе которой находится участок.

- Осуществление по отношению к данному участку функций управления. Например, если земельный участок СХ используется не по назначению, то он может быть изъят.

Способы определения правового режима земель.

Ст. 1 ЗК говорит: правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования согласно зонированию территории и требованиям законодательства.

Таким образом, три правовых фактора влияют на режим: категория, зона, и разрешенное использование (конкретные требования законодательства).

Кроме того, согласно пп. 10 п. 1 ст. 1 ЗК при определении режима учитываются и внеправовые, то есть природные, социальные, экономические и иные факторы.

Также имеются еще такие факторы, как: ограничения прав и публичные сервитуты.

Таким образом основные факторы это:

- Категория земель.

- Зона.

- Разрешенное использование (конкретные требования законодательства) – или более точно – вид использования земли в конкретных целях, или назначение земельного участка.

Разрешенное использование устанавливается уже на общей совокупности всех факторов (зона, категория).

- Неправовые факторы: природные, социальные, экономические.

- Ограничения прав.

Ограничение происходит путем установления зон с особыми условиями использования земель, санитарных зон, охранных зон, задача которых ограничить права лиц использующих земельные участки в публичных интересах.

- Публичные сервитуты (ст. 23).

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.