11. Часть земельного участка как объект земельных правоотношений

Иногда возникает ситуация, когда цельный земельный участок используется разными лицами на разных титулах, либо все использует одно лицо, но часть на одном титуле, а другая на ином. Типичный пример: одна часть участка у гражданина в собственности, вторая – в пожизненном наследуемом владении.

- Несколько земельных участков, признанных в качестве единого землепользования.

Несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера («Правила присвоения кадастровых номеров»). Единое землепользование включает в себя:

- Обособленный участок.

- Условный участок – для смежных участков, входящих в единое землепользование и разделяемые условной линией кадастрового деления.

ЗК РФ ошибочно выделяет в качестве объекта земельных отношений часть земельного участка. В качестве объекта правоотношения "часть" выступать не может, поскольку в случае разделения земельного участка на две части каждой из них в установленном порядке будет присвоен индивидуальный кадастровый номер, а собственник каждой вновь образованной "части" получит правоустанавливающий документ на земельный участок, а не на его часть. Точно также невозможно приватизировать часть земельного участка. В случае продажи собственником "части участка" сделка будет зарегистрирована только после проведения землеустроительных работ и постановки нового участка (а не "части" прежнего) на кадастровый учет.. Материалы судебной практики только подтверждают правильность такого подхода. Так, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.07.04 N А56-2920/04 отмечено, что "изменение кадастрового номера объекта недвижимости свидетельствует о прекращении существования объекта, права на который зарегистрированы, и создании нового объекта недвижимости. Следовательно, в силу... Закона о регистрации в случае разделения земельного участка должны быть прекращены права на прежний земельный участок и зарегистрированы на вновь образованные земельные участки". Индивидуализация земельного участка происходит в процессе землеустройства и кадастрового учета. Собственник земельного участка до заключения какого-либо договора по использованию участка обязан индивидуализировать "часть" участка с присвоением кадастрового номера. Соответственно, в качестве предмета договора он должен будет указать земельный участок, индивидуализированный на местности. ЗК РФ в ст. 6 и некоторых других упоминает, правда, "часть земельного участка", однако соответствующей нормы-дефиниции не содержит, в то время как определение земельного участка в нем дано (п. 2 ст. 6). Единственный, пожалуй, случай, когда часть земельного участка как объект земельных правоотношений имеет значение, вытекает из норм Федерального закона от 18.06.01 N 78-ФЗ "О землеустройстве" (с изменениями от 18.07.05)*(19), который действительно выделяет в качестве объектов землеустройства не только земельные участки, но и их части. Закон обязывает проводить землеустроительные работы для определения границ сервитутов, охранных зон заповедников, т.е. ограниченных в использовании частей объектов землеустройства. Однако даже в этом случае графическое отображение такой части земельного участка означает определение границ особого правового режима фактически всего земельного участка, как этого требует порядок оформления документов государственной регистрации права собственности на землю. Сведения вносятся в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве ограничений (обременений) права собственности и иных прав на недвижимое имущество и не носят самостоятельного характера (ст. 12 Закона РФ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции от 31.12.05)*(20).