24.Етапи оцінки об’єктів нерухомості

Відповідно до Закону України «Про оцінку земель» оцінка земель проводиться на основі принципів:

• законності, додержання законів України, інших нормативно-правових актів у сфері оцінки земель;

• єдності методологічного та інформаційного простору у сфері оцінки земель;

• безперервності процесу оцінки земель;

• доступності використання даних з оцінки земель;

• рівності перед законом суб'єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель.

Залежно від мети та методів проведення грошова оцінка земель поділяється на такі види:

• нормативна (капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами);

• експертна (результат визначення вартості земельної ділянки із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту).

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі:

• визначення розміру земельного податку;

• визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності;

• визначення розміру державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом;

• визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва;

• розробки показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них:

• відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності;

• застави земельної ділянки відповідно до закону;

• визначення вартості земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, у разі якщо вони вносяться до статутного фонду господарського товариства;

• визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою чи часткою комунального майна, яке є власником земельної ділянки;

• виділення або визначення частки держави чи територіальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності;

• рішення суду.

25. Особливості земельних ділянок, будівель і споруд як об’єктів оцінки

Земля – специфічний засіб виробництва, що функціонує у всіх галузях народного господарства. Як засіб виробництва, земля характеризується певними особливостями, що безпосередньо впливають на оцінку її вартості:

-не є результатом попередньої праці;

-просторово обмежена;

-не замінюється іншими засобами виробництва;

-має незмінне місце розташування;

-не схильна до зносу при правильному використанні;

-територіально різноякісна;

-кожна конкретна земельна ділянка характеризується специфічною тільки для неї корисністю.

Будинки та споруди як об'єкти нерухомого майна також характеризуються низкою особливостей:

-нерозривно пов'язані з землею і не можуть бути переміщені в інше місце без заподіяння невиправного фізичного збитку;

-зношуються;

-в процесі оцінки їх вартості доцільне застосування узагальнюючих технічних характеристик;

-ринок нерухомості розвивається досить динамічно, тут найбільш сильно діє закон попиту та пропозиції, що сприяє застосуванню середніх цін для оцінки аналогічних об'єктів.

У зв'язку з тим, що земля є одним з головних багатств суспільства, володіння яким визначає майновий і соціальний стан різних груп населення, то необхідний ефективний механізм правового регулювання різноманітних соціально-економічних відносин між юридичними та фізичними особами з приводу володіння, розпорядження та користування землею (надання в оренду, купівля-продаж, розподіл, організація використання, охорона і т. ін.).