20. Суть та етапи оцінки за даними підходами

Розрізняють такі 3 види підходів:

1.З позиції доходного підходу основним фактором, що визначає вартість об'єкта, виступає доход, який цей об'єкт здатний генерувати. Чим більше доход, принесений об'єктом оцінки, тим більше величина його ринкової вартості за інших рівних умов.

Сутність методів доходного підходу полягає в прогнозуванні майбутніх доходів від використання об'єкта на один або кілька років з наступним перетворенням цих доходів у поточну вартість об’єкта. При цьому мають значення тривалість періоду одержання можливого доходу, ступінь і вид ризиків, що супроводжують даний процес.

Перетворення майбутніх доходів у величину поточної вартості здійснюється за допомогою спеціальних коефіцієнтів - ставки дисконту або коефіцієнта капіталізації, що розраховуються за даними ринку.

Ставка дисконту - це необхідна інвесторам ставка доходу на вкладений капітал у порівнянні за рівнем ризику об'єкти.

Безризикова ставка доходу на капітал відображає гарантований доход, який може бути отриманий від інвестицій з низьким рівнем ризику.

метод кумулятивної побудови є базою розрахунків є ставка дисконту за безризиковими цінними паперами, до якої додаються надбавки на альтернативні витрати, пов'язані з ризиком інвестування в даний об'єкт.

Ставка (коефіцієнт) капіталізації - це коефіцієнт, що застосовується для визначення вартості об'єкта виходячи з очікуваного доходу від його використання за умови, що дохід передбачається незмінним протягом визначеного періоду в майбутньому.

2.Порівняльний підхід передбачає визначення вартості об'єкта власності за результатами порівняння його характеристик із характеристиками аналогічних об'єктів, угоди купівлі-продажу за якими вже здійснилися, а ціна цих угод відома.

3.Сутність майнового підходу полягає у визначенні вартості об'єкта влас­ності як різниці між вартістю всіх його активів, оцінених окремо, і сумою залученого капіталу. Недолік: використання майнового (витратного) підходу обмежено цілями оцінки, тому що вартість активів (або витрат на їхнє відтворення) не відбиває ефективності використання цих активів і не враховує синергічний ефект від їхньої спільної взаємодії.

21.Визначення поняття нерухомості.

Нерухоме майно – це, насамперед, земля і земельні поліпшення, пов'язані зі зміною якісних характеристик земельних ділянок, зокрема з розміщенням на них будинків, споруд, об'єктів інфраструктури.

Земля – специфічний засіб виробництва, що функціонує у всіх галузях народного господарства. Як засіб виробництва, земля характеризується певними особливостями, що безпосередньо впливають на оцінку її вартості :

• не є результатом попередньої праці;

• просторово обмежена;

• не замінюється іншими засобами виробництва;

• має незмінне місце розташування;

• не схильна до зносу при правильному використанні;

• територіально різноякісна;

• кожна конкретна земельна ділянка характеризується специфічною тільки для неї корисністю;

• практично у всіх сферах діяльності людини (крім сільського та лісового господарства) земля виступає, в основному, як просторовий операційний базис.

Будинки та споруди як об'єкти нерухомого майна також характеризуються низкою особливостей:

• нерозривно пов'язані з землею і не можуть бути переміщені в інше місце без заподіяння невиправного фізичного збитку;

• зношуються;

• в процесі оцінки їх вартості доцільне застосування узагальнюючих технічних характеристик, наприклад: 1 м² площі, 1 м погонний довжини, 1 м³ обсягу і т. ін.;

• ринок нерухомості розвивається досить динамічно, тут найбільш сильно діє закон попиту та пропозиції, що сприяє застосуванню середніх цін для оцінки аналогічних об'єктів.