
- •Глава 1…………………………………………………………………………
- •Глава 2…………………………………………………………………………
- •Введение
- •Раздел 1. Офисные помещения
- •1.1. Классификация офисных помещений
- •1.2.Документы, необходимые для совершения сделки купли-продажи (аренды) офиса
- •1.3. Требования к договорам купли-продажи нежилых и офисных помещений
- •Раздел 2. Анализ купли продажи офисных помещений в г.Пскове
- •2.1. Анализ состояния рынка
- •Распределение предложения в натуральной форме по районам
- •2.2. Анализ стоимостных показателей
- •2.3. Факторы, влияющие на рынок офисных помещений
- •2.4.Перспективы развития
- •Заключение
- •Договор № _____ купли-продажи нежилого помещения
- •1. Предмет договора
- •2. Цена и порядок расчетов
- •3. Срок действия договора
- •4. Передача имущества
- •5. Переход права собственности
- •6. Права и обязанности сторон
- •7. Ответственность сторон
- •8. Разрешение споров
- •9. Прочие условия
- •Комментарий
2.4.Перспективы развития
Перечислив основные, на наш взгляд, факторы, влияющие на рынок коммерческой недвижимости, попробуем предположить, когда будут наблюдаться их последствия. Наиболее вероятным сценарием является сохранение текущей ситуации в политической сфере и вступление РФ в ВТО в течение 2—4 лет, весьма вероятно объединение Петербурга и Ленинградской области. Сила влияния данных факторов останется неизменной в среднесрочной перспективе. Можно ожидать сохранения высоких цен на нефть на мировых рынках, по крайней мере в ближайшие 2 года, а также сохранения высокой инфляции с постепенным уменьшением ее в последующие 5-6 лет до 5-7% в год. В среднесрочной перспективе не следует ждать сильного влияния от перехода к инновационно ориентированной модели экономики. Если же этот переход будет осуществлен, то усиливающегося влияния на рынок коммерческой недвижимости следует ожидать через 6-8 лет.
Формирование среднего класса будет слегка сдерживаться нерешенными политическими и экономическими проблемами. Так как текущая политика скорее направлена на удержание кадров в регионах, то влияние миграционного прироста на спрос будет ослабевать. В то же время миграционный прирост в виде привлечения дешевой рабочей силы из-за рубежа будет сохраняться на прежнем уровне. Влияние технологических факторов будет усиливаться в долгосрочной перспективе. По мере развития рынка и усиления конкурентной ситуации между объектами коммерческой недвижимости технологии маркетинга и продвижения своих объектов станут определяющими. Инженерные решения должны будут соответствовать высочайшим требованиям. Здесь заключается серьезное конкурентное преимущество западных компаний, имеющих опыт работы на уже сложившемся рынке и выходящих на рынок коммерческой недвижимости России.
Что же касается рынка псковских офисных помещений, то в свете вышеизложенного логично предположить, что в среднесрочном периоде тенденция преобладания предложения над спросом сохранится, но, возможно, разница между ними снизится вследствие появления на псковском рынке новых компаний, в том числе и западных. Это должно вызвать некоторое снижение стоимости помещений, в том числе и арендной платы, а также привести к повышению их качества. Возможно даже появление офисов класса В и А.
Можно с уверенностью сказать, что продолжится активное строительство новых офисов на Дальнем Завеличье и Запсковье, что связано с активным заселением тех районов. Особого же увеличения предложения офисных помещений в Центре ждать не приходится по указанной уже причине его ограниченности. А вот спрос может заметно возрасти.
Заключение
По итогам проведённого исследования мы можем сделать следующие выводы. Однако, учитывая ограниченность информации, они могут отличаться некоторой необъективностью.
На рынке аренда офисов преобладает над покупкой. Это обусловлено следующими факторами. Приобретают офисные помещения в основном надежные корпорации. Те же, кто ощущает себя немного неуверенно, предпочитают аренду. И это закономерно. Более того для приобретающих офис важен район положения помещения, наличие евроремонта, на вид эффектное построение и существование всего сопутствующего, что сигнализирует об успешности организации.
Поэтому если когда-либо компания и продаст собственный офис, то служащие в этом варианте тем не менее осознают вроде потерю дома. А покупая офис, организация и работники в личном офисном помещении ощущают себя как бы навсегда в уверенном стабильном состоянии. И это воздействует на отношение к службе. Если же офисное помещение принимается в аренду, то абсолютно все себя чувствуют во временном помещении, какое вероятно придется оставить в ближайшем будущем.
Необходимо также признать, что коммерческая административная недвижимость для строителей все-таки второсортна. Они сегодня хотят создавать жилые квартиры, спрос на которые не колеблется так, как у офисов. Аренда в какой-то степени уменьшает проблему, но это совсем не то, что надо. Существует основной фактор, влияющий на показатель цены продаваемых офисов. Цена растет потому, что офисы спекулятивно не раз перепродают, начиная еще со дня выкупа у рабочих недостроенного офисного помещения.
Проведённая классификация выявила, что для Пскова характерно отсутствие офисов высших классов (А и В), что помимо всего прочего обусловлено немногочисленностью населения и отсутствием крупных компаний, которые обычно и являются владельцами таких элитных офисных помещений.
Преобладают же во Пскове офисы классов С и D, часто расположенные в бывших производственных помещениях или на первых этажах жилых домов. Особенно популярны в этом отношении Октябрьский и Рижский проспекты, улицы Советская, Юбилейная и Яна Фабрициуса.
Анализ рынка офисов Пскова показал, что предложение явно превалирует над спросом. Причем, наиболее активно предлагаются офисы на Завеличье (46% от совокупного предложения). Зато офисы в Центре самые дорогие. И здесь роль играет не столько их внутренняя отделка, сколько местоположение в историческом центре города. В среднем, цена одного квадратного метра офисных помещении в центре на 29% выше средней по городу. Интенсивность предложения постепенно снижается к концу года, но можно ожидать нового роста. Также должен возрасти и спрос, правда, скорее всего, в ближайшей перспективе это будет спрос на аренду офисов, а не на их покупку. Однако после вступления России в ВТО ситуация может измениться.
Можно также отметить, что стоимость офисов в Пскове ниже средней по Северо-Западу, что объясняется более низкими доходами псковичей и находящимся в зачаточном состоянии средним классом – основным приобретателем небольших офисов.
.
Список литературы
1. Гражданский кодекс РФ
2. Экономика недвижимости: учеб. для студ.учреждений высш. проф. образования/С.Н.Максимов. – М.: Издательский центр «Академия», 2010.
3. Газета «Из рук в руки»
4. Газета «Сделка»
5. Газета «Стерх»
6. http://www.rosrealt.ru
7. http://rbpinfo.ru
Приложение